TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/57747 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DBHFS

N° : 11

Assignation du :

14 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 février 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.A.S. STARDUST MEDIA AND COMMUNICATION

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR de l’EURL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #P0043

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [Localité 1] 7 BUCAREST

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Jacques DESGARDIN, avocat au barreau de PARIS – #D1283

DÉBATS

A l’audience du 20 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Aux termes d’un acte authentique établi le 1er décembre 2017, à effet au 1er février 2018, la Sarl [Localité 1] 7 Bucarest a consenti à la SAS Stardust Media and Communication un contrat de bail portant sur des locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée, ainsi qu’aux 4ème et 5ème étages de l’immeuble du [Adresse 3], à usage de bureaux.

En cours d’exécution du bail, le bailleur a fait réaliser des travaux de rénovation du plateau du 5ème étage et des travaux d’aménagement de la terrasse, comprenant des travaux d’accessibilité. Les travaux ont été réceptionnés le 5 juillet 2018 avec des réserves, qui ont été levées le 19 juillet 2018.

La société [Localité 1] 7 Bucarest a sollicité une mesure d’expertise in futurum compte tenu des infiltrations régulières affectant le plafond du 4ème étage occupé par sa locataire.

C’est dans ces conditions que par ordonnance prononcée le 3 mars 2023, M. [B] [D] a été désigné en qualité d’expert. Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 8 juillet 2025 au contradictoire des cocontractants au bail et des intervenants à l’opération de construire, ainsi qu’aux assureurs.

Faisant valoir que le bailleur n’a engagé aucun travaux de réparation alors que l’expert judiciaire a estimé urgente la reprise de la toiture terrasse à l’origine des infiltrations, la société Stardust Media and Communication a, le 14 novembre 2025, fait citer en référé la société [Localité 1] 7 Bucarest devant le président de ce tribunal aux fins essentielles d’injonction à réaliser des travaux et à indemniser son préjudice.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du défendeur, celui-ci souhaitant mettre en cause les constructeurs et faire valoir sa défense. Les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur.

A l’audience du 14 janvier 2026, la défenderesse a sollicité la jonction de cette instance avec la procédure en intervention forcée initiée à l’encontre des constructeurs et des assureurs. Cette demande a été rejetée.

Dans le dernier état de ses prétentions, la demanderesse sollicite de :

— condamner la défenderesse à réaliser les travaux préconisés par l’expert dans son rapport déposé le 8 juillet 2025, à compter de l’ordonnance, sous astreinte de 500€ par jour de retard, le juge s’en réservant la liquidation,

— l’autoriser à consigner entre les mains d’un séquestre les loyers et charges dus à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à l’exécution des travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres et remettre en état les lieux loués,

— désigner à cette fin Monsieur le bâtonnier séquestre de l’ordre des avocats du barreau de Paris ou tel autre séquestre,

— condamner la défenderesse au paiement par provision de la somme de 269 579,90€,

— la condamner au paiement de la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse, la défenderesse conclut au rejet de l’ensemble des demandes et à la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience, pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

SUR CE

Sur la demande d’injonction à faire réaliser des travaux

Au soutien de ses prétentions, la société en demande expose que l’expert judiciaire a déposé un pré-rapport le 4 décembre 2024, soulignant qu’il était urgent de réaliser des travaux réparatoires afin d’éviter que le trouble à l’habitabilité, causé par les infiltrations, ne s’étende à tout l’immeuble, une crèche étant exploitée au rez-de-chaussée ; que malgré ce pré-rapport et le dépôt du rapport d’expertise, le bailleur n’a initié aucun travaux de réparation, ce qui est à l’origine d’un dommage imminent.

En réponse, la défenderesse expose que la première infiltration dont se plaint la requérante survenue en 2019 a été réparée et qu’il n’est question, au cas présent, que des infiltrations subies depuis le mois de juin 2021 ; qu’elle a entrepris de nombreuses démarches auprès des constructeurs, notamment l’assignation en référé-expertise, permettant de déterminer les responsabilités et qu’elle n’est pas restée inerte, tel que sous-entendu en demande.

Elle confirme qu’elle procédera aux travaux réparatoires mais précise que le groupe LFPI Reim, dont elle fait partie, est soumis à la réglementation de l’autorité des marchés financiers ce qui la contraint à procéder à un appel d’offres. Elle ajoute que le devis présenté à l’expert a été revu à la baisse par ce dernier, ce qui a conduit le maître d’œuvre et l’entreprise choisis par elle à se désengager de la réalisation des travaux réparatoires. Elle rappelle qu’elle n’a obtenu aucun devis conforme au chiffrage proposé par l’expert et précise à l’oral avoir relancé une procédure d’appel d’offres.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut s’agir tant de la violation des lois ou règlement, que d’une convention, même si la validité de celle-ci est contestée.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste et actuel.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n’est subi que par la méconnaissance d’un droit. Un dommage n’est, en effet, pas susceptible d’être prévenu en référé s’il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En vertu de l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

En l’espèce, l’expert judiciaire conclut en pages 45 et 46 du rapport d’expertise que les infiltrations ont pour origine un défaut sur les relevés d’étanchéité en périphérie du toit terrasse côté rue et à proximité du voisin (mur d’héberge) et des défauts ponctuels sur étanchéité (percements pour ancrages ligne de vie et autres, relevés porte accès terrasses). Ces défauts ont été aggravés d’une part, par un défaut d’entretien, dès lors que l’accès au complexe d’étanchéité est inaccessible, d’autre part, par la mise en œuvre de la terrasse bois et des lambourdes ne facilitant pas l’évacuation des EP et enfin, par le fait qu’une évacuation était partiellement bouchée en raison d’une très lente évacuation et d’une contre pente provoquant une mise en charge de la toiture-terrasse très rapide dans cette zone.

Le bailleur ne conteste pas devoir réaliser les travaux, mais fait valoir qu’il est soumis à la procédure d’appel d’offres et limité par le montant retenu par l’expert, en-deçà de ce que le devis qu’il a communiqué à l’expert prévoyait.

Il résulte du rapport d’expertise que la société défenderesse a communiqué un devis établi par la société Isobar le 14 février 2024 d’un montant de 325 385 euros hors taxes.

Ce montant de travaux a été réduit de façon conséquente par l’expert, à hauteur de 219 972,50 euros, ce dernier estimant que différents postes se cumulaient, que le coût de certaines prestations était trop élevé, et concluant que certains travaux constituaient des améliorations imputables au propriétaire. Il en est ainsi :

de la création de huit entrées d’eaux pluviales complémentaires (pour palier l’insuffisance des hauteurs des relevés),de la pose de couvre-joints verticaux, du remplacement des descentes d’eaux pluviales horizontales et la réfection complète du réseau des descentes en PH du 4ème étage.

L’avis de l’expert ne liant pas le juge du fond, il est incontestable que les montants retenus par ce dernier peuvent faire l’objet de débats au fond. Toutefois, l’existence d’un désaccord du bailleur sur le montant des travaux retenus par l’expert ne constitue pas une cause exonératoire justifiant qu’il ne fasse pas exécuter les travaux indispensables à la reprise de l’étanchéité de cette terrasse et qu’il doit prendre en charge en vertu de son obligation de délivrance et de jouissance paisible, la toiture faisant partie à l’évidence des grosses réparations.

Il convient donc d’ordonner à la société défenderesse d’exécuter les travaux permettant de mettre un terme aux infiltrations affectant le plafond du 4ème étage. En l’absence de justificatif de toutes démarches aux fins de lancer un appel d’offres alors que le rapport d’expertise a été déposé au mois de juillet 2025, une astreinte sera ordonnée dans les conditions prévues au dispositif et tenant compte du nécessaire respect de la procédure d’appel d’offres dont la réalité n’a pas été contestée en demande.

Sur la demande de séquestration des loyers

La demanderesse sollicite la séquestration des loyers, sur le fondement de l’exception d’inexécution, compte tenu du trouble à l’habitabilité résultant des infiltrations impliquant une impossibilité d’exploiter ses locaux conformément à leur destination de bureaux, relevé par le rapport d’expertise.

En réponse, la défenderesse fait observer que le demandeur ne démontre pas que les locaux loués sont impropres à l’usage auxquels ils étaient destinés, dès lors que les infiltrations sont circonscrites le long des façades sur rue et n’affectent donc qu’une partie des locaux du 4ème étage. Elle ajoute qu’une cause d’aggravation des désordres liée aux canalisations a été réparée en cours d’expertise judiciaire, ce qui limite nécessairement la fréquence des infiltrations.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu. L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’exception d’inexécution est le droit pour chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d’exécuter son obligation tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due. Il s’agit d’un moyen de pression destiné à contraindre le cocontractant défaillant à s’exécuter, sans intervention du juge judiciaire, sauf à en contrôler son application a posteriori.

L’exception d’inexécution doit donc être opposée de façon concomittante au non paiement du loyer et doit concerner un manquement actuel lorsqu’il est opposé, puisque son objet est d’obtenir l’exécution de la prestation prétendument inexécutée par l’autre partie.

En outre, il est constant que l’exception d’inexécution opposée par le preneur au bailleur ne peut être admise qu’à la condition que le manquement par celui-ci à une obligation essentielle du bail ait rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que trois zones du 4ème étage proches de la façade subissent des infiltrations. L’expert a estimé la surface impactée par les infiltrations à 36m² sur 851 m² de locaux donnés à bail.

Aucun récent constat n’a été versé aux débats permettant d’établir, avec l’évidence requise en référé, que les locaux sont impropres à leur destination et qu’ils ne peuvent pas être exploités. Dès lors, le manquement à l’obligation de délivrance n’apparaît pas manifeste, et la demande de consignation se heurte à une contestation sérieuse. Il n’y a en conséquence pas lieu à référé.

Sur la demande provisionnelle

La locataire sollicite l’indemnisation du trouble affectant sa jouissance des 4ème et 5ème étages, de la terrasse ainsi que le remboursement des frais engagés, et l’indemnisation de son préjudice d’image, ces préjudices ayant été fixés par l’expert au 14 août 2025 à la somme de 261 576,02 euros et actualisés par elle au 14 novembre 2025 à la somme de 269 579,90 euros.

A l’audience, la demanderesse soutient que la clause de non recours ne lui est pas opposable dès lors que les désordres sont imputables au propriétaire.

En réponse, la défenderesse soutient que le trouble n’a pas été continu et n’affecte que trois points situés en limite des façades du 4ème étage, et non des surfaces de bureaux ; qu’il n’affecte pas les surfaces du 5ème étage ; que le préjudice d’image n’est nullement justifié. Elle ajoute que le contrat de bail comprend une clause de renonciation à recours et une clause de non indemnisation pour les conséquences des travaux devant être réalisés par le bailleur, de sorte que la privation de la terrasse pendant la réalisation des travaux n’affectant même pas l’usage ds lieux loués, ne saurait lui ouvrir droit à indemnisation.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 1721 du code civil dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

Cette dernière disposition n’étant pas d’ordre public, il peut y être dérogé par des conventions particulières, dès lors qu’elles comportent des clauses claires, précises et non équivoques, ces clauses devant être interprétées strictement.

En l’espèce, l’article 17.4 du contrat de bail stipule que « le Preneur renonce à tous recours contre le Bailleur en cas d’inondation par refoulements d’égouts, humidité, infiltrations et fuites, le Bailleur n’étant pas tenu responsable des matériels et marchandises détériorés ou de tous autres dégâts ».

Il résulte bien des stipulations précitées que le preneur renonce à tout recours en responsabilité à l’encontre du bailleur en cas de fuites, d’infiltrations ou d’humidité.

Toutefois, dès lors que cette clause a pour conséquence de décharger le bailleur de son obligation d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage auquel elle est destinée et de son obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble, notamment la terrasse dont il est propriétaire, celle-ci n’apparaît pas, avec l’évidence requise en référé, opposable au preneur.

Le bailleur étant tenu des vices affectant la chose louée, il est ainsi tenu d’indemniser les préjudices en résultant.

La demanderesse n’a pas communiqué les constats effectués par commissaire de justice, pourtant transmis à l’expert, qui auraient permis de déterminer l’ampleur des désordres d’infiltrations. En effet, il semble, après examen des seules photographies annexées au rapport d’expertise, que les désordres soient circonscrits aux murs de façade, sur trois espaces du 4ème étage

L’expert a retenu une surface de 36 m² impactée par les désordres d’infiltrations, laquelle surface est susceptible d’être contestée devant le juge du fond en l’absence de tout mesurage effectué par ce dernier et compte tenu des photographies communiquées des désordres, qui paraissent circonscrits aux encadrements des fenêtres. Si le caractère continu du désordre est contesté, il convient toutefois de relever que les désordres d’infiltrations, en période sèche, laissent subsister odeurs et humidité, troublant la jouissance paisible des lieux.

L’expert date le préjudice de jouissance à l’année 2019. Toutefois, les pièces versées aux débats semblent relier les infiltrations survenues en 2019 à des travaux effectués par l’exploitant du 6ème étage. Les éléments versés aux débats permettent toutefois de dater le point de départ des infiltrations résultant des vices de la terrasse au mois de janvier 2021.

Enfin, l’expert a calculé un loyer au m² en tenant compte d’une quittance de loyer du 1er trimestre 2025 de 177 210,32€ dont il précise qu’elle inclut les 4ème et 5ème étages de l’immeuble. Rien n’est dit sur le montant du loyer pour les années 2021 à 2024, alors que l’indexation postérieure du loyer ne peut s’appliquer aux années antérieures.

Il s’ensuit que la fixation du préjudice de jouissance retenue par l’expert est sujette à contestations sérieuses dans son quantum à de multiples égards.

Toutefois, il ne peut être contesté l’existence objective d’un préjudice de jouissance lié aux infiltrations survenues en période d’intempérie ainsi qu’à l’humidité et aux moisissures en résultant en période sèche, préjudice qui peut être évalué à hauteur d’un pourcentage non sérieusement contestable de 5% du loyer hors charges du 4ème étage fixé à 286 520€ annuel, tel que prévu par le contrat de bail en l’absence de communication des avis d’échéance, soit pour les années 2021 à 2025, la somme de 71 630 euros.

Par ailleurs, l’expert fixe la privation de jouissance d’un tiers de la terrasse à 35 jours (du 14 décembre 2023 au 17 janvier 2024) à la somme de 4375,50€, sur la base du loyer trimestriel correspondant semble-t-il au 5ème étage.

Toutefois, il n’est pas évident que le loyer applicable au 5ème étage comprend la terrasse qui n’est pas exploitée par le locataire, puisqu’elle constitue un agrément et une amélioration des conditions de travail de ses salariés. Par ailleurs, la réalité d’une perte de jouissance de la terrasse sur la période hivernale concernée par les travaux n’apparaît pas manifeste.

Enfin, l’article 14.3 du contrat de bail stipule que le « Le Preneur devra : souffrir sans indemnité ni diminution de loyer, toutes réparations et tous travaux, exécutés dans les lieux loués et/ou environnants, quels qu’en soient les inconvénients et la durée, cette dernière excéderait-elle 40 jours ».

Il s’ensuit que le preneur était tenu de souffrir les travaux portant sur la terrasse sans indemnité.

Enfin, le locataire sollicite une indemnisation de son préjudice d’image à hauteur de 50 000€, se reposant là-encore sur l’estimation effectuée par l’expert. En l’absence de développement de sa part sur la caractérisation d’un tel préjudice, la demande apparaît sérieusement contestable.

En conséquence, tenant compte des frais de constats d’huissier justifiés à l’expert et dont la réalité n’est pas contestée (1767,60€), la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 73 397,60 euros à titre de provision à valoir sur ses préjudices.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la société [Localité 1] 7 Bucarest au paiement des dépens ainsi qu’à verser à la société Stardust Media and Communication la somme de 3000€ au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Enjoignons la société [Localité 1] 7 Bucarest à faire cesser les infiltrations affectant le 4ème étage des locaux donnés à bail à la société Stardust Media and Communication, dans un délai de huit mois à compter de la signification de l’ordonnance ;

Disons qu’à défaut et passé ce délai, la société [Localité 1] 7 Bucarest sera redevable d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant une période maximale de trois mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de consignation des loyers ;

Condamnons la société [Localité 1] 7 Bucarest à verser à la société Stardust Media and Communication la somme de 73 397,60 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance subi entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2025 et en remboursement des frais de constat ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande provisionnelle ;

Condamnons la société [Localité 1] 7 Bucarest à verser à la société Stardust Media and Communication la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la société [Localité 1] 7 Bucarest au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 18 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN