TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 26/50470 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBNQQ

N° : 5

Assignation du :

14 Janvier 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 mai 2026

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [O] [B]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Virginie LILLO, avocat au barreau de PARIS – #J0109

DEFENDEUR

Le syndicat des coproprietaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Century 21 Actif Immobilier

C/o Société Century 21 Actif Immobilier

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Eric BARBOLOSI, avocat au barreau de PARIS – #D1206

DÉBATS

A l’audience du 15 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

Mme [B] est propriétaire occupante du lot n°21 dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 4], consistant en un appartement situé au 5ème étage porte droite sur le palier de l’escalier A.

Soutenant subir des désordres en provenance de parties communes depuis 2022, elle a, après vaines mises en demeure, assigné, par acte du 14 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 14ème devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin d’obtenir, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sa condamnation à réaliser des travaux.

L’affaire, appelée à l’audience du 11 février 2026, a été renvoyée à la demande des parties.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 15 avril 2026, Mme [B] demande de :

— juger que l’origine des désordres qu’elle subit est en partie commune ;

En conséquence,

— condamner le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux de reprise des désordres préconisés par les sociétés 7ID et Visio conduit, à savoir :

* procéder à la réfection du tuyau de descente collectif des eaux vannes de l’immeuble au niveau des 6ème et 7ème étages, conformément au rapport d’intervention de la société 7ID ;

* procéder à la réfection du conduit de VMC desservant son logement ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance et jusqu’à justification de la réalisation de l’intégralité des travaux de reprise des désordres sous le contrôle d’un maître d’œuvre désigné contradictoirement et dont les frais seront pris en charge par le syndicat des copropriétaires ;

— se réserver la compétence pour liquider l’astreinte ;

A titre subsidiaire,

— renvoyer les parties à se pourvoir au fond, ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

— désigner un expert avec pour mission de rechercher l’origine, les causes et circonstances des désordres et d’évaluer les préjudices subis ;

En toutes hypothèses,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de provision à valoir sur ses préjudices ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens ;

— la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 15 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] demande de :

A titre principal,

— débouter Mme [B] de sa demande de condamnation à réaliser des travaux de réfection sous astreinte ;

A titre subsidiaire,

— rejeter la demande d’expertise ;

A titre infiniment subsidiaire,

— juger qu’il formule les protestations et réserves d’usage ;

En tout état de cause,

— débouter Mme [B] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure ;

— la débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réserver les dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties et à la note d’audience pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande principale de condamnation du syndicat des copropriétaires à la réalisation de travaux

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet « la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes » ; il est « responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble définit les parties communes comme « celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé » et précise qu’elles « comprennent notamment : […]

— les conduits de fumée (coffres et gaines), les têtes de cheminées, les tuyaux d’aération des water-closets et ceux de ventilation des salles de bains ;

— les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées et du tout à l’égout, les conduits, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau, de gaz, d’électricité et de chauffage central (sauf, toutefois, les parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et pouvant être affectés à l’usage exclusif de ceux-ci) ».

Mme [B] invoque un trouble manifestement illicite tenant à deux types de désordres qu’elle subit depuis 2022 en provenance de parties communes, auxquels le syndicat des copropriétaires n’aurait pas remédié en dépit de ses nombreuses relances et mises en demeure :

— des infiltrations provenant du tuyau de descente collectif des eaux vannes d’un étage supérieur, générant un fort taux d’humidité en partie haute du mur de ses toilettes et des odeurs nauséabondes ;

— des chutes de gravats depuis des étages supérieurs ayant endommagé le conduit de VMC desservant son logement et empêchant une ventilation normale de celui-ci.

Elle soutient qu’il incombe au syndicat des copropriétaires de procéder aux travaux de réfection du tuyau de descente collectif des eaux vannes de l’immeuble au niveau des 6ème et 7ème étages, conformément au rapport d’intervention de la société 7ID, d’une part, et de procéder à la réfection du conduit de VMC desservant son logement, d’autre part.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à ces demandes au motif qu’il a procédé à plusieurs vérifications et interventions depuis 2022 : le remplacement de la colonne d’évacuation du 5ème étage puis de celle des 4ème et 6ème étages au cours de l’année 2022, une exploration par la société Toit style des conduits d’aération situés entre les 5ème et 6ème étages en juin 2024 dont il est ressorti qu’aucune intervention n’était nécessaire et, enfin, une expertise amiable contradictoire de la société ADD phénix le 15 avril 2026 faisant état de diverses préconisations.

Il estime que les travaux nécessaires ont été réalisés et que, pour le surplus, il ressort de l’expertise amiable du 15 avril 2026 que les demandes de Mme [B] sont prématurées car il existe un doute sur l’origine des désordres et leur rattachement aux parties communes.

Toutefois, dans son rapport d’expertise amiable contradictoire du 15 avril 2026, la société ADD phénix indique avoir constaté :

— « plusieurs fissures présentes au niveau des couronnements et des corps de cheminée ;

— la maçonnerie du couronnement en toiture de la conduite d’aération de Mme [B] au 5ème étage qui est très abîmée et qui cause la chute de cailloux dans celle-ci ;

— le passage de la caméra dans la conduite d’aération de Mme [B] ne nous indique aucun défaut majeur dans la conduite ;

— l’injection de fumigène dans le réseau d’évacuation d’eaux usées à partir du toilette chez Mme [Z] au 6ème étage nous indique une émergence de fumigène au niveau du raccord de la pipe du toilette et de la colonne d’évacuation de l’immeuble ;

— nous observons également une émergence de fumigènes sous le toilette de Mme [B] au 5ème étage ».

Les préconisations sont les suivantes :

— « Nous préconisons l’intervention d’une entreprise de maçonnerie afin de reprendre l’étanchéité des défauts constatés au niveau des couronnements et des corps de cheminée ;

— Nous préconisons également de procéder à la mise en place d’un tubage de la VMC de Mme [B] en direct jusqu’à la toiture ;

— Enfin, nous préconisons l’intervention d’une entreprise de plomberie afin de reprendre l’étanchéité au niveau du raccord de la pipe du toilette et la colonne d’évacuation de l’immeuble chez Mme [Z] au 6ème étage ;

— faire vérifier également l’étanchéité du raccordement du toilette chez Mme [B] ».

Au regard de ces conclusions, le trouble manifestement illicite est caractérisé, les désordres subis par Mme [B] étant confirmés par l’expert amiable et provenant de parties communes qui n’ont pas été régulièrement entretenues, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires. En effet, les couronnements et les corps de cheminée sont des parties communes selon le règlement de copropriété précité, de même que les conduites d’aération et les colonnes d’évacuation.

En tout état de cause, l’obligation du syndicat des copropriétaires de remettre en état les parties communes endommagées n’est pas sérieusement contestable.

La circonstance que Mme [B] ait cru, à tort, que les chutes de gravats provenaient des travaux réalisés au domicile de Mme [Z], propriétaire du logement situé au-dessus du sien, est indifférente dès lors qu’elle a, à maintes reprises, demandé au syndicat des copropriétaires de réaliser des investigations et de remédier à ces chutes de gravats dans sa conduite d’aération et dans son appartement.

Les préconisations de la société ADD phénix devront par conséquent être mises en œuvre par le syndicat des copropriétaires, à l’exception de celle relative à l’étanchéité du raccordement des toilettes de Mme [B], s’agissant de travaux privatifs.

Afin de garantir la bonne exécution de la présente décision, une astreinte sera prononcée, dans les conditions précisées au dispositif.

Sur la demande de provision en réparation du préjudice subi

Mme [B] a subi un trouble de jouissance lié aux chutes de petits gravats dans son conduit d’aération, qu’elle a dénoncées à de nombreuses reprises depuis février 2024.

Ses courriels et relances au syndicat des copropriétaires étaient accompagnés de photographies de gravats tombant dans le conduit d’aération, bloquant la ventilation et atterrissant pour certains dans sa salle de bains. Elle a dû faire intervenir une entreprise de nettoyage de la ventilation en avril 2024.

Ces désordres ayant perduré pendant deux années, en raison de la carence du syndicat des copropriétaires, sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance est fondée à hauteur de la somme provisionnelle de 2.000 euros, au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

Sur les frais et dépens

Le défendeur, partie perdante, sera tenu aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera par suite condamné à payer à Mme [B] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Mme [B] sera donc dispensée de participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] à procéder aux travaux de reprise des désordres préconisés par la société ADD phénix, à savoir :

— la reprise de l’étanchéité des défauts constatés au niveau des couronnements et des corps de cheminée par une entreprise de maçonnerie ;

— la mise en place d’un tubage de la VMC de Mme [B] en direct jusqu’à la toiture ;

— l’intervention d’une entreprise de plomberie afin de reprendre l’étanchéité au niveau du raccord de la pipe du toilette et la colonne d’évacuation de l’immeuble chez Mme [Z] au 6ème étage ;

Assortissons ces condamnations d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant un délai de quatre mois ;

Disons que les travaux seront réalisés sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, qui constatera leur bonne exécution et dont les frais seront pris en charge par le syndicat des copropriétaires ;

Disons n’y avoir lieu de nous réserver la liquidation de l’astreinte ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] à payer à Mme [B] la somme de 2.000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] aux dépens ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] à payer à Mme [B] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dispensons Mme [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 13 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Rachel LE COTTY