TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 26/51204

N° Portalis 352J-W-B7K-DCB4V

N° : 5

Assignation du :

13 Février 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 juin 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A.S. BS2T LOGISTIK

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Julien MAROTTE de l’ASSOCIATION DM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #G0708

DEFENDERESSE

UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 3]

représentée par Maître François-genêt KIENER, avocat au barreau de PARIS – #R098

DÉBATS

A l’audience du 06 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Par acte du 14 février 2022, la société United France 2024 [Adresse 4] SNC, venant aux droits de la société SCI Evry 503 a donné à bail dérogatoire à la société Kb Logistics des locaux (lots n°37-38) situés dans l’immeuble [Adresse 5], pour une durée de 2 ans à compter du 15 février 2022, moyennant un loyer en principal de 29 400 euros, payable trimestriellement et d’avance, et un dépôt de garantie de 17 640 euros correspondant à six mois de loyers.

Par acte du 12 juillet 2022, un avenant au bail était conclu entre les parties, prolongeant la durée du bail d’un an (se terminant le 14 février 2025).

La société Bs2t Logistik est venue aux droits de la société Kb Logistics.

Les locaux loués ont été restitués le 28 février 2025

Soutenant que le dépôt de garantie ne lui a pas été reversé, la société Kb Logistics a, par acte du 13 février 2026, fait assigner la société United France 2024 B Propco II SNC devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— A titre principal, CONSTATER qu’elle dispose d’une créance non sérieusement contestable à l’encontre de la société en nom collectif UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC au titre de la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 18.524,78 € ;

— CONDAMNER la société en nom collectif UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC au paiement de cette somme par provision, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2025, et capitalisation des intérêts ;

— Subsidiairement, CONSTATER qu’elle dispose d’une créance non sérieusement contestable à l’encontre de la société en nom collectif UNITED FRANCE 2024PROPCO II SNC au titre de la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 9.898,35 € ;

— CONDAMNER la société en nom collectif UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC au paiement de cette somme par provision, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2025, et capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNER la société en nom collectif UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC au paiement par provision de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER la société en nom collectif UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC au paiement de la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la société en nom collectif UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC aux dépens.

A l’audience du 06 mai 2026, la société Kb Logistics a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société United France 2024 [Adresse 4] SNC demande de :

— DEBOUTER la société B2ST LOGISTIK de l’entier de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

— CONDAMNER la société B2ST LOGISTIK à payer à la société UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC la somme de 3.000,00 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision

La société Kb Logistics soutient que la bailleresse doit restituer le dépôt de garantie, dès lors que ce dernier lui a bien été versé, que le bail est résilié et que le bailleur n’a jamais fait état de dégradation des lieux loués. Si la bailleresse fait état de reddition de charges, la société Kb Logistics affirme que les sommes invoquées ne correspondent pas aux pièces versées. En outre, les lieux ont été restitués le 28 février 2025, soit tôt dans l’année civile, la bailleresse est donc en capacité de calculer les charges dues sur l’année 2025. La société Kb Logistics rappelle que le versement de six mois de loyers est une somme particulièrement substantielle et que son immobilisation constitue un frein évident à son développement. A titre subsidiaire, si était retenue sur ce dépôt de garantie le montant de la dette locative alléguée par la bailleresse, après rectification du montant des frais d’état des lieux et déduction de la reddition des charges de 2024, la société Kb Logistics devrait recevoir la somme de 9898,35 euros, non sérieusement contestable.

La société United France 2024 B Propco II SNC s’oppose à cette restitution et s’appuie sur le contrat de bail pour affirmer qu’elle ne versera le solde du dépôt de garantie qu’après que la reddition des charges 2025 ne soit intervenue.

Sur ce

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1305 du code civil, « L’obligation est à terme lorsque son exigibilité est différée jusqu’à la survenance d’un événement futur et certain, encore que la date en soit incertaine».

L’article 1305-2 du même code dispose que « Ce qui n’est dû qu’à terme ne peut être exigé avant l’échéance ; mais ce qui a été payé d’avance ne peut être répété ».

En l’espèce, le bail signé le 14 février 2022 prévoit en son article CP12 – Dépôt de garantie que :

«  Le dépôt de garantie représentant l’équivalent de six (6) mois de loyer de base TTC s’élève à 17 640 euros (dix-sept mille six cent quarante euros) et est versé ce jour à l’ordre du bailleur la SCI EVRY 503.

Ce montant sera indexé au même montant et de la même façon que le loyer afin que le dépôt de garantie représente à tout moment l’équivalent de six (6) mois de loyer TTC. »

Les parties s’accordent pour dire que le dépôt de garantie s’élève aujourd’hui à la somme de 18 524,78 euros.

L’article CG13, intitulé « Dépôt de garantie », dispose que :

« Cette somme non productive d’intérêts, sera remboursée au Preneur, trois (3) mois après la plus tardive de ces quatre dates, (i) la fin du Bail ou (ii) le départ effectif des Locaux Loués ou (iii) la réalisation des travaux et réparations à la charge du Preneur ou (iv) la régularisation des charges au titre du dernier exercice, le tout après déménagement et remise des clefs, déduction faite de toutes les sommes dont il pourrait être débiteur envers le Bailleur ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable par le fait du Preneur, à quelque titre que ce soit et après justification du paiement de toutes les charges et contributions notamment auprès de l’administration fiscale ».

La société Kb Logistics ayant restitué les lieux le 28 février 2025, elle est tenue au règlement des charges prorata temporis au titre de l’exercice 2025.

L’obligation de la société United France 2024 B Propco II SNC de restitution du dépôt de garantie ne sera donc exigible qu’à l’issue d’un délai de trois mois courant à compter de la reddition de charges pour 2025.

Au regard notamment des délais de l’administration fiscale pour établir les taxes foncières et d’habitation et des syndics de copropriété pour établir le montant exact des charges, et alors que l’audience de référé est intervenue au cours du 2ème semestre de l’année n+1 de la date de restitution des lieux, il ne peut être soutenu que la reddition des charges 2025 soit d’ores et déjà intervenue.

En application du contrat de bail, l’obligation de restitution est donc sérieusement contestable.

En conséquence, les demandes principales et subsidiaires de la société Kb Logistics seront rejetées.

Sur la demande de dommages-intérêts

La société Kb Logistics demande la condamnation de la société United France 2024 B Propco II SNC à lui verser la somme de 3000 euros au titre de dommages-intérêts en raison de ses atermoiements et son imprécision comptable chronique.

La société United France 2024 B Propco II SNC s’y oppose et soutient qu’elle fait simplement application des stipulations du bail telles qu’elles ont été convenues par les parties.

Sur ce

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, la société Kb Logistics, succombante à la présente instance, ne fait état d’aucune faute de la part de la société United France 2024 B Propco II SNC et sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Kb Logistics, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et à payer à la société United France 2024 B Propco II SNC la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETONS l’ensemble des demandes de la société Kb Logistics ;

CONDAMNONS la société Kb Logistics aux dépens ;

CONDAMNONS la société Kb Logistics à payer à la société United France 2024 B Propco II SNC la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 11 juin 2026

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Mathilde BALAGUE