Minute n° 2025 / 27

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Janvier 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LOGI-OUEST

13 boulevard des Deux Croix

BP 83029

49017 ANGERS CEDEX

représentée par Maître Christophe DOUCET, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [K]

Rez de Chaussée

2 Rue de Tescani

44521 COUFFÉ

non comparant , hospitalisé D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 novembre 2024

date des débats : 07 novembre 2024

délibéré au : 16 janvier 2025

RG N° N° RG 24/01609 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NAIK

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Christophe DOUCET

CCC à Monsieur [N] [K] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 27 avril 2012, prenant effet au même jour, pour une durée d’un mois renouvelable, la société LOGI-OUEST a donné à bail à Monsieur [N] [K] un local à usage d’habitation numéro 106 au rez-de-chaussée sis 2 rue de Tescani à Couffe (44521), outre un emplacement de stationnement numéro 163, moyennant un loyer mensuel révisable de 245.38 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie d’un montant à celui du loyer.

Des loyers restant impayés, par acte du 26 novembre 2021, la société LOGI-OUEST a délivré Monsieur [N] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, la bailleresse a assigné Monsieur [N] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Déclarer l’action recevable et bien fondée ;

— constater, et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du contrat de bail intervenu le 26 janvier 2022 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 27 avril 2012 pour :

— défaut de paiement régulier des loyers et charges depuis le mois de juin 2021,

— absence de justification d’une assurance locataire depuis le 1er mars 2024,

— ordonner la libération des lieux de Monsieur [N] [K] et de tout occupant de son chef, ainsi que la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [K], ainsi que de tout occupant introduit de son chef avec, au besoin, l’assistance d’un serrurier et de la force publique, jusqu’à libération complète des lieux y compris des meubles meublants ;

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— condamner Monsieur [N] [K] à lui payer :

— une somme de 3 415.77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés, frais de contentieux impayés arrêtés au 30 mars 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2021, date du commandement de payer,

— une somme de 87.20 euros au titre du commandement de payer délivré le 26 novembre 2021,

— à compter du 26 janvier 2022, une indemnité d’occupation mensuelle due, jusqu’à la libération définitive des lieux, équivalente au montant du loyer et des charges mensuelles qui seraient dus en vertu du contrat de bail, subsidiairement fixer ladite indemnité,

— la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 7 novembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société LOGI-OUEST, représentée par son conseil, a maintenu sa demande fondée sur le défaut de paiement des loyers et a actualisé sa créance à la somme de 4 700.51 euros arrêtée au 29 octobre 2024. Elle a indiqué que le locataire est actuellement hospitalisé et que ce dernier a repris le paiement des loyers depuis le 10 juillet 2024. Enfin, elle a accepté expressément le principe de la suspension de la clause résolutoire.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [N] [K] n’a pas comparu et personne pour le représenter. Au jour de l’audience, il a toutefois transmis au tribunal un certificat de séjour justifiant de son hospitalisation et un courrier dans lequel il sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus de son loyer courant.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 13 décembre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [N] [K] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 4 007.51 euros au 29 octobre 2024. Il convient de déduire de cette somme celle de 265.12 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens (180.02 + 85.10), les frais de dossiers relatifs à l’enquête sur le surloyer (25 euros) et enfin la somme de 3.68 euros correspondant à des frais indéterminés non justifié par le bailleur (0.92 x 4).

La créance étant justifiée pour un montant de 3 713.71? euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [N] [K] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 175.10 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3 415.77 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2021, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [N] [K] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 175.10 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 janvier 2022.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [K]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 27 janvier 2022, Monsieur [N] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 27 janvier 2022, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [N] [K] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de septembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er octobre 2024.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Monsieur [N] [K]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Absent lors de l’audience pour cause d’hospitalisation, Monsieur [N] [K] sollicite par courrier transmis au tribunal le 7 novembre 2024 des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 100 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur accepte expressément cette proposition lors de l’audience.

Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [N] [K] est actuellement hospitalisé et qu’aucune date de sortie n’est pour l’heure déterminée. Le locataire est en arrêt de travail et ne perçoit alors qu’une pension d’invalidité et plus d’indemnité chômage. Il est égalemnt précisé que l’assistance sociale du CHU de Nantes doit faire le nécessaire pour Monsieur [N] [K] puisse percevoir des indemnités journalières dans le cadre de son arrêt de travail.

Il ressort du décompte que Monsieur [N] [K] a repris le paiement intégral et régulier de son loyer depuis le mois de juin 2024.

Au regard de ces éléments, il convient d’autoriser Monsieur [N] [K] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [N] [K] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [N] [K], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers du bail en date du 27 avril 2012 entre la société LOGI-OUEST et Monsieur [N] [K] portant sur un local à usage d’habitation numéro 106 au rez-de-chaussée sis 2 rue de Tescani à Couffe (44521) et ses accessoires, sont réunies à la date du 27 janvier 2022 ;

CONSTATE que le bail est résilié à cette date ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] à payer à La société LOGI-OUEST la somme de 3713.71 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 29 octobre 2024;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 175.10 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3 415.77 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

AUTORISE Monsieur [N] [K] à s’acquitter de sa dette par 35 mensualités de 100 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [N] [K] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Monsieur [N] [K] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, la société LOGI-OUEST à procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués et accessoires, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, 1durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce cas Monsieur [N] [K] à payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] aux dépens en ce compris le commandement de payer;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA