TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme, [F]

Copie exécutoire délivrée

à : Mme, [B]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 26/00109 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBWXE

N° MINUTE : 8/2026

JUGEMENT

rendu le mercredi 11 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame, [A], [B]

demeurant, [Adresse 1]

représentée par son fils, M., [E], [B], muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDERESSE

Madame, [X], [F]

demeurant, [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 mars 2026 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 11 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 26/00109 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBWXE

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat de location en date du 30 novembre 2013, Mme, [A], [B] a loué à Mme, [X], [F] un logement à usage d’habitation situé, [Adresse 3], pour un loyer actuel de 520 € et 130 € de charges.

Les échéances d’indemnité et de charges n’ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 25 juillet 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme, [X], [F] pour paiement d’un arriéré de 6 500 € en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2025, Mme, [A], [B] a assigné Mme, [X], [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris. Elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail aux torts du locataire,

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme, [X], [F] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique,

— condamner Mme, [X], [F] au paiement de la somme de 9 750 € d’arriérés de loyers et de charges avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamner Mme, [X], [F] au paiement d’une indemnité journalière d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire de tout occupant,

— condamner Mme, [X], [F] au paiement d’une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation et des actes de mesures conservatoire le cas échéant.

Dans ses écritures reprises oralement à l’audience, Mme, [X], [F] demande le remboursement de toutes les factures d’avocat engendrées pour le réglement du litige avec le voisin du dessous, M., [N], soit 26 000 € en déduction des sommes dues en locatif.

Elle demande à demeurer dans les lieux.

Mme, [X], [F] explique que son activité oeuvrant dans le tourisme d’affaire a souffert de la crise du Covid 19 avant qu’elle ne tombe malade en 2023 puis à nouveau en 2025.

Elle affirme avoir été victime d’escroquerie, de harcèlement et de fausses accusations par son voisin du dessous, M., [N], conflit qu’elle a du régler elle-même alors que, s’agissant d’un dégât des eaux et d’un problème de voisinage, il incombait à la propriétaire, laquelle de surplus ne lui a pas transmis certains documents nécessaires au règlement de ce litige, outre les quittances qui ne lui ont jamais été transmises.

A l’audience du 7 janvier 2026, Mme, [A], [B] représentée par son fils, M., [E], [B], a ajouté que Mme, [X], [F] n’avait pas souscrit d’assurance sur son appartement. Il a actualisé le montant du décompte locatif à la somme de 11 984,57€.

Mme, [X], [F] a repris ses écritures et précisé les termes du conflit avec le voisin du dessous : fuite dans l’appartement du 3e en dessous de chez elle qui en a estimé la défenderesse responsable. Une expertise judiciaire a été diligentée sans q’uelle soit au courant.

Elle précise que des visites précédentes ont conclu à l’absence d’origine de la fuite dans son appartement.

Elle a demandé des délais de paiement et indiqué ne pas avoir payé le dernier loyer en date.

Le jugement a été mis en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 25 juillet 2025 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme, [X], [F] n’ayant pas justifié de son assurance dans le mois du commandement, et n’ayant pas réglé la dette de 3020 € en principal dans les six semaines du commandement, ce qui n’est pas contesté en l’état du débat, il convient de juger, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit, pour le premier des griefs, à compter du 26 septembre 2025.

Mme, [X], [F] est ainsi devenue à cette date occupant sans droit ni titre.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

D’après le décompte non contesté fourni aux débats, Mme, [X], [F] n’avait pas procédé à la date de l’audience au paiement de l’échéance de janvier 2026 à prendre légalement en considération pour lui accorder des délais. Au surplus, il ne peut être que constaté un arriéré de loyer constant depuis mai 2024.

Elle est à la date de l’audience redevable d’une somme de 11 700 €, étant précisé que les dépens incorporeront les frais d’huissiers antérieurs à la procédure (284,57 €).

Ainsi, en l’absence d’éléments contraire fournis par le locataire et à défaut d’accord du bailleur, et outre l’absence de paiement intégral du loyer courant, il n’apparait pas que la locataire soit en situation de régler sa dette locative tout en maintenant le loyer. Il ne convient donc pas de suspendre l’effet de la clause résolutoire, sous réserve des purs délais de paiement qui seront accordés ci-après.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de Mme, [X], [F] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, conformément à l’avant dernier alinéa de cet article.

En l’absence de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son hoix aux frais, risques et péril de Mme, [X], [F], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort de l’audience que Mme, [X], [F] reste débitrice envers Mme, [A], [B] d’une somme de 11 700 € au titre de son arriéré de loyers et charges, échéance de janvier 2026 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Mme, [X], [F] au paiement de cette somme de 11 700 € avec intérêts au taux légal à compter du commandment de payer pour la somme de 6 500 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement au débiteur dans la limite de 24 mois.

Compte tenu de sa situation telle que relatée et de l’importance de la dette locative, Il sera accordé à Mme, [F] un délai de 24 mois pour se libérer de sa dette selon les modalités décrites au présent dispositif.

IV. Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur et de remédier tout à la fois à l’occupation forcée de son bien et à l’atteinte à son droit de propriété, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation le 26 septembre 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et débarrassage des meubles ou procès–verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer ainsi que des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme, [X], [F] au paiement de celle-ci.

V. Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts

Aux termes de l’article 64 du code de procédure civile, constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

Aux termes de l’article 64 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Mme, [X], [F] relate, de façon confuse, avoir été en butte à une procédure judiciaire l’opposant aux propriétaires du troisième (M., [N]) et du deuxième étage (M., [L]) en dessous de chez elle, alors que quatre visites et interventions de plombier avaient conclu que la fuite ne prenait pas son origine dans son logement.

Les pièces font ressortir qu’elle reproche à Mme, [B] de ne pas lui avoir avoir tranmis le rapport d’intervention du plombier en 2019 qui mettait hors de cause son appartement, tout comme un rapport d’expertise judiciaire, le syndic s’y étant également refusé.

Mme, [X], [F] ne produit que des échanges de mail mais aucun jugement ni aucun compte rendu de plombier ou d’expert à sa portée, ni n’expose le stade de la procédure l’opposant à M., [N] (?), tout en ne produisant, de surcroit, qu’une liste de frais d’avocat sans aucune pièce justificative. Enfin, elle n’indique pas si l’autre procédure impliquait Mme, [B].

Il ressort toutefois de ces éléments que le dommage financier qu’elle subit prend sa source dans un conflit avec les voisins (« harcèlement », « escroquerie », sans qu’on en sache plus) sur laquelle Mme, [B] n’a pas contractuellement prise en sa qualité de propriétaire. Il ressort en effet de l’article 1725 du code civil que le propriétaire n’est pas responsable du trouble causé par un tiers, sauf faute de sa part dans l’exécution du bail. S’il doit ainsi assurer une jouissance paisible du logement au locataire, il ne peut le faire que dans le cadre de sa sphère d’intervention, laquelle exclut d’agir sur un tiers auquel elle n’est pas contractuellement liée (M., [N] étant propriétaire de son propre lot).

Par ailleurs, il n’est pas compréhensible que Mme, [B] en sa qualité de propriétaire ne soit pas impliquée dans la procédure opposant M., [N] à Mme, [F], procédure laissée par ailleurs totalement opaque en ses parties, faits et moyens, où il est par conséquent impossible de relever une faute de Mme, [B].

Ainsi, il apparait ainsi que la demande de Mme, [F] (indemnisation pour faute de négligence (?) manifestement non contractuelle de Mme, [B]) n’est pas reliée à celle de Mme, [B] (demande de résiliation pour non-paiement des loyers contractuels) par un lien suffisant, le moyen tiré de l’exception d’inexécution n’étant d’ailleurs, et à juste titre, pas mis en avant.

La demande reconventionnelle doit ainsi être jugée non recevable et il appartiendra à Mme, [F] de mettre en cause Mme, [B] dans la procédure qu’elle subit par ailleurs.

VI. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner Mme, [X], [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, des notifications à la CCAPEX et à la Préfecture, et des actes de mesures conservatoire le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Il y a lieu de condamner Mme, [X], [F] à payer à Mme, [A], [B] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE Mme, [A], [B] recevable à agir,

CONSTATE à compter du 26 septembre 2025 la résiliation de plein droit du bail du 30 novembre 2013 courant entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 3],

ORDONNE à défaut de départ volontaire l’expulsion de Mme, [X], [F], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE Mme, [X], [F] à payer à Mme, [A], [B] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé ainsi que des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et ce depuis la date de la résiliation du 26 septembre 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés et débarrassage des meubles ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Mme, [X], [F] à payer à Mme, [A], [B] la somme 11 700 € au titre de son arriéré de loyers et charges, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 6 500 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme, [X], [F] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 480 €, la dernière étant majorée du solde de la dette,

DIT que les mensualités seront exigibles le 5 de chaque mois à compter du 5 du mois suivant la signification du jugement,

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés,

DECLARE irrecevable la demande reconventionnelle de Mme, [X], [F],

CONDAMNE Mme, [X], [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, des notifications à la CCAPEX et à la Préfecture, et des actes de mesures conservatoire le cas échéant,

CONDAMNE Mme, [X], [F] à payer à Mme, [A], [B] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,