N° RG 25/00732 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GW2P

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

à :

[Z] [D]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 10 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

L’OPH de CHARTRES METROPOLE HABITAT, dénommé C’CHARTRES HABITAT

EPIC immatriculé RCS CHARTRES n°B 272 800 020

dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles – 28000 CHARTRES et

les locaux administratifs 23 rue des Bas Bourgs BP 137, 28003 CHARTRES CEDEX,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e CHAUMANET, avocat du barreau de PARIS de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z] [D]

demeurant 3 allée des Amandiers – Etg 1 – Appt 6 – 28000 CHARTRES

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Décembre 2025 et mise en délibéré au 10 Février 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 31 août 2022, l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [D] un logement situé 3 allée des Amandiers, étage 1, appartement n°6 à CHARTRES 28000, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 246,13 euros.

En outre, le 11 avril 2024, C’CHARTRES HABITAT a donné en location à Madame [Z] [D] une place de parking, n°21, situé allée des Amandiers à CHARTRES 28000, moyennant le paiement de la somme mensuelle de 6,16 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 14 août 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2 244,57 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice signifié à personne physique le 13 octobre 2025, C’CHARTRES HABITAT a fait assigner Madame [Z] [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, afin de :

Condamner Madame [Z] [D] à payer à C’CHARTRES HABITAT la somme de 2006,73 euros incontestablement due au titre des loyers et charges impayés, et en cas de résiliation prononcée par le Juge, à payer les loyers et charges dus au jour du prononcé de la résiliation judiciaire ;Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation est acquise au profit de C’CHARTRES HABITATSubsidiairement, prononcer la résolution judiciaire des baux conclus entre C’CHARTRES HABITAT et Madame [Z] [D] portant sur un local à usage d’habitation et un parking n°21 situés : 3 allée des Amandiers à CHARTRES 28000 aux torts exclusifs de la défenderesse ;Ordonner l’expulsion du logement ainsi que du parking et de tous les locaux accessoires, sis 3 allée des Amandiers à CHARTRES 28000, de Madame [Z] [D] ainsi que de toutes personnes dans les lieux de son chef et ce, avec le concours de la Force publique, ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu ;Condamner Madame [Z] [D] à payer à C’CHARTRES HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle fixée pour chaque bail au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si les baux s’étaient poursuivis ;La condamner à verser à C’CHARTRES HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;La condamner en tous les dépens qui comprendront le coût du(es) commandement(s).

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 14 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 décembre 2025.

A l’audience, C’CHARTRES HABITAT, représenté par son avocat, actualise la créance à la somme de 2 936,95 euros.

Madame [Z] [D], régulièrement citée à comparaître, n’a pas comparu et n’est pas représentée.

Un rapport social a été établi et reçu par le tribunal et porté à la connaissance du demandeur.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 14 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Il est par ailleurs justifié d’un signalement aux organismes payeurs des aides au logement en raison de la persistance de la situation d’impayés, notamment le 23 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 13 octobre 2025. La saisine de la CCAPEX est ainsi réputée constituée.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur la résiliation du logement

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 14 août 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

Le commandement de payer délivré le 14 août 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [Z] [D] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 15 octobre 2024.

En outre, il ressort du décompte actualisé de la dette que Madame [Z] [D] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, l’absence de comparution de Madame [Z] [D] et l’absence d’éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [Z] [D] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 15 octobre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur la résiliation du parking

Aux termes de l’article 2 alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989, le titre Ier de la loi « s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ».

En l’espèce, C’CHARTRES HABITAT et Madame [Z] [D] ont conclu deux baux distincts, le premier bail portant sur le logement le 31 août 2022 et le second portant sur un parking le 11 avril 2024. En outre, les parties sont similaires dans les deux baux et les adresses du logement et du parking sont identiques.

En conséquence, il convient de considérer le parking comme accessoire au logement et de soumettre ainsi la location du parking aux mêmes dispositions que le logement, et de résilier le contrat de location à la date du 15 octobre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Compte tenu des baux antérieurs et afin de préserver les intérêts de C’CHARTRES HABITAT, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 15 octobre 2024 jusqu’au départ effectif de Madame [Z] [D] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si les baux s’étaient poursuivis.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par C’CHARTRES HABITAT – contrat de bail signé, commandement de payer, extrait de compte et situation de compte – que Madame [Z] [D] reste devoir une somme de 2 006,73 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 01 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Or, depuis la prise d’effet du contrat de bail, une somme de 140,92 euros a été retenue le 23 décembre 2024 au titre des frais de poursuite OPHLM et une somme de 25 euros a été retenue le 23 janvier 2025 au titre des frais SLS.

Il convient ainsi de déduire du montant de l’arriéré locatif la somme de 165,92 euros au titre des frais de poursuite OPHLM et des frais SLS.

Madame [Z] [D] sera condamnée au paiement de la somme de 1 840,81 euros (2 006,73 – 165,92 eu titre des frais de poursuite OPHLM et des frais SLS) au titre de l’arriéré de loyers et charges dues au 01 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de C’CHARTRES HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT recevable en son action ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 31 août 2022 entre C’CHARTRES HABITAT et Madame [Z] [D] à compter du 15 octobre 2024 et portant sur les lieux situés au 3 allée des Amandiers, étage 1, appartement n°6 à CHARTRES 28000 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 11 avril 2024 entre C’CHARTRES HABITAT et Madame [Z] [D] à compter du 15 octobre 2024 et portant sur le parking n° 21 situé au 3 allée des Amandiers à CHARTRES 28000 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Z] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, C’CHARTRES HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [D], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les indemnités d’occupation dues à compter du 15 octobre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si les baux s’étaient poursuivis ;

CONDAMNE Madame [Z] [D] à payer à C’CHARTRES HABITAT la somme de 1 840,81 euros (mille huit cent quarante euros et quatre-vingt-un centimes) au titre des loyers et charges dus au 01 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre les loyers ou indemnités d’occupation impayés dus postérieurement le cas échéant ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE la demande de C’CHARTRES HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé le 10 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION