TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e DE LANGLE

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e DE LANGLE

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10134 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5HJZ

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 02 Avril 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] représenté par son syndic, la société GTF, SA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDERESSE

La SCI MN

[Adresse 3]

[Localité 3]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 02 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/10134 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HJZ

Madame Valérie AVENEL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 04 Février 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 02 Avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI MN est propriétaire du lot de copropriété n° 57 dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à Paris (75019).

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 31 janvier 2024 et remise au destinataire le 2 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI MN de payer la somme de 22.489,02 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 6 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 19ème a fait assigner la SCI MN en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 10 avril 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 19ème demande au tribunal, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231 et 1231-6 du code civil, de :

— condamner la SCI MN au paiement de la somme de 34.463,37 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025 (3ème appel 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation;

— condamner la SCI MN au paiement de la somme de 833,91 euros au titre des frais de recouvrement;

— condamner la SCI MN au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la SCI MN au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI MN au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), la SCI MN n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 1er octobre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 4 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, que la SCI MN est propriétaire du lot n° 57 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à Paris 19ème.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 novembre 2021, 30 juin 2022 et 19 avril 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots de la défenderesse ;

— un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI MN, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 34.463,37 euros.

La SCI MN ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2025 (3ème appel 2025 inclus).

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Il en résulte que ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaire de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] sollicite le paiement de la somme de 833,91 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure en date du 31 janvier 2024, ainsi que la sommation de payer délivrée par acte de commissaire de justice le 22 avril 2024, soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

En revanche, le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic. En outre, il est relevé que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret précité du 17 mars 1967, les frais intitulés « Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice » ayant donné lieu à une facture d’honoraires du 16 avril 2024 pour un montant de 290 euros, qui ne constituent pas des « diligences exceptionnelles », ne peuvent être retenus au titre des frais de recouvrement de la créance de charges du demandeur. Par ailleurs, les « Frais recouvrement GTF » facturés le 25 juin 2024 également pour un montant de 290 euros ne sont pas justifiés par la production d’une facture. Ces deux sommes de 290 euros doivent donc être retranchées de la somme sollicitée par le demandeur au titre des frais de recouvrement de sa créance de charges.

En conséquence, la SCI MN sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 19ème la somme de 253,91 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 19ème réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI MN de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats et des écritures du demandeur, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la SCI MN a manqué à son obligation de paiement de sa quote-part de charges depuis le 1er septembre 2022, son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété d’une somme particulièrement importante comme indiqué ci-dessus.

Néanmoins, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI MN a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Comme le précise le demandeur lui-même, le montant de cet arriéré de charges s’explique par les très importants travaux de réhabilitation de l’immeuble votés lors de l’assemblée générale du 30 juin 2022. Le demandeur indique, en outre, que des règlements sont intervenus ; ces règlements, bien qu’insuffisants, traduisent un effort réalisé par la société défenderesse pour apurer sa dette.

En outre, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que la SCI MN a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 19ème sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que « (…) les notifications et mises en demeure sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, lorsqu’un copropriétaire demande à les recevoir par voie postale. / Le délai qu’elles font courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 19ème produit l’accusé de réception du courrier distribué à la SCI MN le 2 février 2024. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date sur la somme de 22.489,02 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

En outre, par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI MN, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI MN sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 19ème la somme de 1 500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI MN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 19ème les sommes de :

—  34.463,37 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025 (3ème appel 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2024 sur la somme de 22.489,02 euros et à compter du 6 août 2024 pour le surplus ;

—  253,91 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024 ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne la SCI MN au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Avril 2026.

La Greffière La Présidente