TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Catherine ROBIN,

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03472 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGFQ

N° MINUTE :

5/2026

JUGEMENT

rendu le mardi 17 février 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1] représenté par syndic, dont Le Cabinet LESCALLIER dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0633

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 février 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 17 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03472 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGFQ

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [D] est propriétaire du lot n° 206 dans l’immeuble situé au [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LESCALLIER, a assigné M. [N] [D] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, en paiement des charges de copropriété impayées.

À l’audience du 5 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, a actualisé ses demandes en se référant à de nouvelles conclusions signifiées au défendeur non comparant le 20 novembre 2025. Il a demandé le paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-7.012,82 € au titre des charges de copropriété et frais justifiés arrêtés au 10/11/2025, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 22/01/2025,

-900 € de dommages-intérêts,

-1.900 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [N] [D], cité à étude le 16 juin 2025 et le 20 novembre 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de M. [N] [D],

— les appels de fonds correspondant à l’arriéré,

— l’état des dépenses du 01/01/2023 au 31/12/2023 et celui du 01/01/2024 au 31/12/2024,

— un décompte de charges arrêté au 10/11/2025 faisant apparaître un solde débiteur de 4.672,24 €,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 septembre 2023, 19 septembre 2024 et 14 octobre 2025 et les attestations de non recours des procès-verbaux des 21 septembre 2023 et 19 septembre 2024,

— deux courriers de mise en demeure en date des 25 juillet 2024 et 23 octobre 2024 et deux relances en date des 20 août 2024 et 17 novembre 2024,

— une sommation de payer la somme de 1.877,82 € par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 4 672,24 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 novembre 2025. M. [N] [D] sera condamné au paiement de cette somme.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 22 janvier 2025 à hauteur de 1.877,82 €, et à compter des conclusions du 20 novembre 2025 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 2.340,58 € se décomposant comme suit :

-190 € pour l’envoi de deux mises en demeure et de deux relances : or, seul l’avis de réception de la mise en demeure du 23 octobre 2024 est produit. Par conséquent, seule la somme de 55 € sera retenue.

-340 € pour « transmission dossier huissier », 380 € pour « remise dossier avocat » et 174 € pour « suivi de procédure 2ème trimestre 2025 » : or, il s’agit de diligences normales du syndic qui a pour mission de recouvrer les charges impayées et il n’est pas démontré que des diligences exceptionnelles ont été effectuées. Ces frais seront donc écartés.

-192,79 € pour les frais de sommation de payer : le coût de la sommation de payer du 22 janvier 2025 s’élève à 131,77 € et non 192,79 €.

-174 € pour « prise hypothèque légale » : la preuve de la prise d’une telle hypothèque n’est pas rapportée. Ces frais seront donc écartés.

-831,36 € pour « honoraire avocat assignation » : ces frais relèvent de l’article 700 du code de procédure civile et non de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

-58,43 € pour « frais assignation » : ces frais relèvent des dépens et non de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, la somme globale de 186,77 € (55 + 131,77) sera accordée au titre des frais nécessaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 juin 2025.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il est établi que M. [N] [D] présente de manière récurrente des impayés de charges de copropriété. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Par conséquent, M. [N] [D] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 350 € au titre des dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [D], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [N] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS CABINET LESCALLIER :

— la somme de 4 672,24 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025 à hauteur de 1.877,82 €, et à compter du 20 novembre 2025 pour le surplus,

— la somme de 186,77 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025,

— la somme de 350 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [N] [D] aux dépens,

CONDAMNE M. [N] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS CABINET LESCALLIER, la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 février 2026

la greffière la Présidente