TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 3]

JUGEMENT DU 17 avril 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 24/00656 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IKPL

DEMANDERESSES

S.A.S. BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Florence SERPEGINI, avocat au barreau de la Drôme

S.A. WAKAM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Florence SERPEGINI, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE

Madame [J] [E] [O] [U], demeurant [Adresse 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MICHEL

Débats tenus à l’audience du 13 mars 2025

Jugement prononcé le 17 avril 2025, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

La société par actions simplifiée BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES (ci -après « la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES ») a donné à bail à Mme [J] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] par contrat du 11 septembre 2023, pour un loyer mensuel initial hors charge de 444,22 euros, et un forfait pour charges de 65,68 euros.

Une assurance garantie loyers impayés a été souscrite par l’intermédiaire de la société GARANTME, courtier en assurance, auprès de la société anonyme WAKAM (ci-après « la SA WAKAM »).

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 juillet 2024. Puis, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA WAKAM ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 17 octobre 2024 délivré en étude pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [J] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— obtenir la condamnation de Mme [J] [U] au paiement :

* d’une somme de 1628,64 euros arrêtée à septembre 2024 (échéance de septembre incluse) au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon la répartition suivante :

—  969,72 euros à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES,

—  659,12 euros à la SA WAKAM subrogée dans les droits de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 1000 euros à la SA WAKAM euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 9 décembre 2024. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 13 mars 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA WAKAM se sont désistées de la demande d’expulsion dès lors que Mme [J] [U] a quitté les lieux le 25 février 2025. Elles précisent que la dette s’élève à la somme totale de 1943,38 euros au 1er février 2025.

Mme [J] [U] a comparu et a demandé des délais de paiement pour apurer sa dette dont elle ne conteste ni le principe ni le montant. Elle a proposé de verser 100 euros par mois. Elle précise avoir repris le paiement du loyer courant en novembre 2024, bénéficier d’un contrat à durée indéterminée à temps plein pour un revenu de 1400 euros par mois ainsi que d’allocations logement de 274 euros par mois et régler un loyer mensuel de 790 euros.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [J] [U].

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 17 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 11 septembre 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 juillet 2024, pour la somme en principal de 1312,30 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 septembre 2024.

Mme [J] [U] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail. Le logement a été libéré le 25 février 2025, de telle sorte que son explulsion n’est plus sollicitée.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Les sociétés demanderesses produisent un décompte démontrant que Mme [J] [U] reste devoir au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 février 2025 (échéance de février incluse) une somme totale de 1943,38 euros.

Par quittances subrogatives en date du 27 août 2024 et du 23 septembre 2024, la société WAKAM a été subrogée dans les droits de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES à hauteur de 659,12 euros.

Mme [J] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Mme [J] [U] sera dès lors condamnée au paiement de cette somme de 1943,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 février 2025 (échéance de février incluse), dont 1284,26 euros au profit de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et 659,12 euros au profit de la SA WAKAM, l’indemnité d’occupation pour la période courant du 6 septembre 2024 au 25 février 2025 étant fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que le versement intégral du loyer courant avait repris en novembre 2024, soit plusieurs mois avant que la locataire ne quitte les lieux. Par ailleurs, il résulte des débats que Mme [J] [U] bénéficie d’une situation professionnelle stable et perçoit des ressources d’un montant total de 1674 euros par mois, lui permettant de régler sa dette par versements réguliers en sus du loyer qu’elle verse actuellement pour un motant de 790 euros par mois.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlement effectuées à l’audience, un délai sera accordé à Mme [J] [U] pour régler la dette locative. Elle sera autorisée à solder sa dette par 20 versements mensuels, dont 19 échéances de 100 euros correspondant à 66 euros au profit de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et 34 euros au profit de la SA WAKAM subrogée dans les droits du bailleur, et une dernière mensualité apurant le solde pour chacun des créanciers.

Il sera dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [J] [U], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique respective des parties commandent d’écarter toute condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 septembre 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Constate le désistement de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et de la SA WAKAM de leur demande d’expulsion en suite de la libération volontaire des lieux le 25 février 2025,

— Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due pour la période du 6 septembre 2024 au 25 février 2025 au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Condamne Mme [J] [U] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme de 1284,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 février 2025 (échance de février incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 969,72 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

— Condamne Mme [J] [U] à payer à la SA WAKAM, en sa qualité de subrogée dans les droits et actions du bailleur, la somme de 659,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 février 2025 (échance de février incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Accorde à Mme [J] [U] la faculté de se libérer de la dette par 20 versements mensuels dont 19 échéances de 100 euros correspondant à 66 euros au profit de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et 34 euros au profit de la SA WAKAM subrogée dans les droits du bailleur, et la dernière mensualité apurant le solde pour chacun des créanciers ; chaque versement devant intervenir au plus tard le 20 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

— Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— Condamne Mme [J] [U] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,