TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [H] [J] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05029 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6SQ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 05 mai 2026

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 1] représenté par son syndic de copropriétaires FONCIA RIVE [Localité 2], dont le siège social est sis IMMEUBLE [Adresse 2]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [J] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Juge, statuant en juge unique assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2026 par Pascale DEMARTINI, Juge assistée de

Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

Décision du 05 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05029 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6SQ

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [J] [T] est propriétaire du lot n°13 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 1] RIVE [Localité 2], a assigné M. [H] [J] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris – Pôle civil de proximité, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, avec capitalisation des intérêts :

—  4453,56 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

—  3000 euros de dommages et intérêts,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2026, le syndicat des copropriétaires a fait signifier à M. [H] [J] [T] des conclusions au terme desquelles il a actualisé sa demande au titre des charges à la sommes de 7056,32 euros arrêtées au 1er avril 2026 avec intérêts de droit à compter de l’assignation, les autres demandes étant inchangées.

A l’audience du 5 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions écrites reprises oralement.

Au soutien de sa demande, il a fait valoir que les appels de charges n’étaient pas payés et qu’il s’agissait de la 7ème procédure engagée contre le défendeur à ce titre.

Assigné à étude, M. [H] [J] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble et relatif au lot n°13, indiquant la répartition des tantièmes (13/1000èmes), les précédents jugements des 26 février 2015, 27 janvier 2016, 7 mars 2018, 15 novembre 2019, 9 juillet 2021 et 16 juin 2023,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2023 au 1er trimestre 2026,la régularisation des charges pour l’année 2024, l’historique du compte du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2026 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 7056,32 euros, les procès-verbaux des assemblées générales des 8 juin 2022, 14 juin 2023, 4 mars 2024 et 15 mai 2025 comportant : approbation des comptes des exercices 2023 et 2024,vote des budgets prévisionnels 2023, 2024, 2025 et 2026,le fonds travaux 2023, 2024, 2025 et 2026,vote des travaux ou opérations suivantes : mission de maîtrise d’œuvre de conception et d’appel d’offres pour travaux de réfection du sol de la cour (étanchéité) (assemblée générale du 14 juin 2023, résolution 16), rénovation du sol de la cour (assemblée générale du 4 mars 2024, résolution 25), installation d’un système de vidéo-surveillance (assemblée générale du 4 mars 2024, résolution 26), réfection de l’étanchéité de la terrasse du lot n°72 (assemblée générale du 15 mai 2025, résolution 21), réfection de la toiture au-dessus du lot n°72 (assemblée générale du 15 mai 2025, résolution 22), remplacement des centrales Vigik des portes rue et sas (assemblée générale du 15 mai 2025, résolution 23).les attestations de non recours concernant les procès-verbaux d’assemblée générale des 8 juin 2022, 14 juin 2023 et 4 mars 2024,la sommation par commissaire de justice de laisser libre accès à la société ISTA, en charge du remplacement du nouveau compteur, à l’appartement de M.[H] [J] [T] en date du 6 décembre 2024 (remise à étude),le contrat de syndic. En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier n’est pas parfaitement établie à hauteur de la somme de 7056,32 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2026, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2026.

En effet, il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 229,98 euros. Cette somme ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 6826,34 euros.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 6826,34 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 août 2025 en l’absence de mise en demeure.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

Il ressort des pièces versées en procédure que M. [H] [J] [T] a déjà été condamné à six reprises au titre d’impayés de charges de copropriété depuis 2014. Il n’a procédé à aucun paiement depuis le 1er janvier 2023.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Il sera toutefois tenu compte du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [H] [J] [T]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1200 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En l’espèce, la demande de capitalisation ayant été demandée, elle sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [H] [J] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représentée par son syndic en exercice FONCIA [Localité 1] RIVE [Localité 2], les sommes suivantes :

—  6826,34 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er trimestre 2023 au 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 août 2025,

—  1200 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M. [H] [J] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représentée par son syndic en exercice FONCIA [Localité 1] RIVE [Localité 2] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [J] [T] aux dépens,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 5 mai 2026 et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière, La juge