TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/52881 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7MXN

N° : 1

Assignation du :

08 Avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 mai 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. KMS

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #PN69

DEFENDERESSE

S.A.S. [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS – #P0497

DÉBATS

A l’audience du 24 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 5 août 2015, la SCI KMS a consenti à Mme [Q], agissant pour le compte de la société [O] en cours de formation, un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à Paris 13ème , moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 13 800 euros.

Des loyers sont demeurés impayés et le bailleur a fait délivrer au preneur le 23 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 6 336,74 € au titre des loyers échus à cette date ainsi que du coût de l’acte, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI KMS a, par acte délivré le 8 avril 2025, fait citer en référé la société [O] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de voir constater la résiliation du contrat de bail et en paiement de diverses provisions.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, qui ont été enjointes de rencontrer un conciliateur de justice. Les parties n’étant pas parvenues à un règlement amiable de leur litige, l’affaire a été plaidée à l’audience du 20 janvier 2026.

A cette audience, le demandeur s’oppose aux délais de paiement et sollicite de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles,

— condamner la défenderesse au paiement, à titre de provision, de la somme de 14 857,25€ au titre des loyers et charges échus au 1er novembre 2025 ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer.

En réponse et à l’oral, la défenderesse renonce à sa demande de règlement amiable des litiges compte tenu de la conciliation ordonnée par le juge pendant le temps du renvoi. Elle sollicite le rejet des prétentions adverses et à titre subsidiaire, l’octroi de délais de paiement sur 24 mois à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision, délais suspensifs des effets de la clause résolutoire. En tout état de cause, la société [O] sollicite une indemnité de procédure de 5000€ ainsi que la condamnation de la demanderesse au paiement des dépens, et d’en ordonner la distraction au profit de son conseil.

En réponse, la défenderesse expose qu’elle a effectué plusieurs versements fin novembre-début décembre 2025 pour un montant total de 2000€, non pris en compte par le bailleur. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement sur 24 mois, suspensifs de la clause résolutoire.

Les débats ont été rouverts par ordonnance du 18 février 2026 afin que la demanderesse communique un décompte comprenant un solde progressif, permettant de vérifier l’imputation des paiements allégués par la défenderesse.

A l’audience du 24 mars 2026, la société KMS a communiqué un décompte du mois de décembre 2019 au mois de mars 2026, présentant un solde progressif.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu au paiement du loyer et des charges au terme convenu.

En vertu de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1342-10, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

L’un des décomptes transmis lors de la précédente audience faisait état d’une dette de 14 857,25 euros échue au 1er novembre 2025. Le décompte transmis contradictoirement à l’audience du 24 mars 2026 fait état d’une dette locative de 18 167,44 euros au 1er mars 2026.

Si la défenderesse a transmis, lors de l’audience du 20 janvier 2026, des justificatifs d’avis d’opération de virement dans son dossier de plaidoirie, ces ordres n’ont pas été transmis dans celui déposé à l’occasion de l’audience du 24 mars 2026.

Compte tenu des règles d’imputation des paiements sur les dettes les plus anciennes, il convient de relever que les régularisations de charges d’eau évoquées par la défenderesse pour les années 2018 et 2019 ont été payées et ne font pas partie de la dette dont le paiement par provision est sollicité. Dès lors, sa contestation relative à la prescription de ces sommes ne peut avoir aucune incidence sur le montant de la dette et n’apparaît pas sérieuse.

Aucune contestation n’a été émise en défense sur le décompte transmis à l’audience du 24 mars 2026 qui reprend les sommes appelées, les paiements effectués et un solde progressif clair et exploitable. La créance n’apparaît pas sérieusement contestable. Aussi, la défenderesse sera condamnée par provision au paiement de la somme de 18 167,44 euros au titre des loyers et charges échus au 1er mars 2026 inclus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article XI du contrat de bail stipule qu’en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires à son échéance ainsi que du montant de tous les frais de poursuite, remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer délivré le 23 janvier 2025 fait état d’une dette locative de 6173,54 euros échue entre le mois de septembre 2024 et le mois de janvier 2025. Toutefois, ne sont pas reportés dans le décompte joint au commandement les paiements effectués par la société défenderesse entre le 1er octobre et le 10 décembre 2024 à hauteur de 5100 euros ni la régularisation de charges à son profit de 208,04€.

Nonobstant le fait que le décompte locatif arrêté au 1er mars 2026 fait état d’une dette au mois de septembre 2024 de 8059,58€ et non de 29,42 €, il n’en demeure pas moins que lors de la délivrance du commandement de payer, le bailleur a entendu limiter les causes du commandement aux loyers des mois de septembre 2024 à janvier 2025. Dès lors, le fait que le décompte ne reprenne pas les paiements effectués par la société défenderesse au titre de la période considérée a légitimement pu l’induire en erreur sur les causes véritablement exigibles, ce qui n’aurait pas été le cas si l’intégralité du décompte avait été produit.

Dès lors, compte tenu des lacunes du décompte intégré au commandement, la contestation opposée par la société défenderesse sur les causes réellement exigibles au titre du commandement apparaît sérieuse et la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse. Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande ainsi que sur les demandes subséquentes.

Compte tenu de l’augmentation de la dette locative depuis la délivrance du commandement de payer, des paiements insuffisants effectués par la défenderesse et de l’absence de tout élément communiqué sur sa situation financière, la demande de délais sera rejeté en vertu de l’article 1343-5 du code civil.

Sur le surplus des demandes

Succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande de rejeter la demande au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Condamnons la Sarl [O] à verser à la SCI KMS la somme de 18 167,44 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 1er mars 2026 inclus ;

Rejetons la demande de délais de paiement,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que sur les demandes subséquentes ;

Condamnons la Sarl [O] au paiement des dépens ;

Rejetons la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 mai 2026.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN