TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sophie BILSKI CERVIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03507 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGWY

N° MINUTE :

2/2026

JUGEMENT

rendu le mardi 17 février 2026

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SECONDAIRE DE LA RESIDENCE [Localité 1] ITALIE [Adresse 1] 33,35,37,39,41 [Adresse 2], Représenté par son syndic le Cabinet LESCALLIER – dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093

DÉFENDERESSE

S.C.I. [I], dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 février 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 17 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03507 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGWY

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [I] est propriétaire du lot n° 5740 dans l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 6], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, la SCI [I] a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 22 mars 2024 à payer au syndicat des copropriétaires secondaire :

— la somme de 419,40 € au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts légal à compter de l’assignation,

— la somme de 48 € au titre des frais de recouvrement,

— la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts,

— la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires secondaire du [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LESCALLIER, a assigné la SCI [I] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-731,52 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 26 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-3.434 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-2.000 € de dommages-intérêts,

-2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 5 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

La SCI [I], citée à étude par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la SCI [I],

— le précédent jugement du 22 mars 2024 qui a condamné la SCI [I] au paiement de charges de copropriété arrêtées au 6 avril 2023,

— les appels de fonds correspondant à l’arriéré,

— le décompte entre 1er juillet 2023 et le 26 mai 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 731,52 € hors frais,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 janvier 2024 et 6 février 2025 et les attestations de non recours concernant lesdits procès-verbaux.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 731,52 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 26 mai 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit du 16 juin 2025.

Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 3.434 € englobant des honoraires d’avocat, des frais de suivi de procédure et des frais de constitution d’hypothèque légale.

Or, les honoraires d’avocat relèvent de l’article 700 du code de procédure civile et non des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant des frais de constitution d’hypothèque légale, la preuve n’est pas rapportée de la constitution d’une telle hypothèque.

Quant aux frais de suivi de procédure, il s’agit de diligences normales du syndic qui a pour mission de recouvrer les charges impayées et il n’est pas démontré que des diligences exceptionnelles ont été effectuées.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il est établi que la SCI [I] présente de manière récurrente des impayés de charges de copropriété. Elle a déjà été condamnée par jugement du 22 mars 2024 et elle n’a ni exécuté cette décision ni repris le paiement des charges courantes. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Par conséquent, la SCI [I] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1 200 € au titre des dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI [I], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [I] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire du [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la SAS CABINET LESCALLIER :

— la somme de 731,52 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 26 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025,

— la somme de 1 200 € à titre de dommages-intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires secondaire du [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la SAS CABINET LESCALLIER, de sa demande au titre des frais de recouvrement fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE la SCI [I] aux dépens,

CONDAMNE la SCI [I] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire du [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la SAS CABINET LESCALLIER, la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 février 2026

la greffière la Présidente