— N° RG 23/04580 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHYP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 10 Mars 2025

Minute n°26/239

N° RG 23/04580 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHYP

le

CCC : dossier

FE :

Me d’HAUTHUILLE,

M^e N’DIAYE,

M^e SKRZYNSKI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX SEPT MARS DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [I]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Dominique N’DIAYE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.A.S. COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Philippe D’HAUTHUILLE de la SELARL d’HAUTHUILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.A.S.U. CITYA PROXIMMONET

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. LE MENTEC, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 20 Janvier 2026,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. LE MENTEC, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 24 juillet 2020, M. [Z] [I] a acquis de Mme [L] [D] un appartement identifié sous le n° 21 dans la copropriété de l’Air du temps II, située [Adresse 4] / [Adresse 5] à [Localité 4].

Les relevés de la société par actions simplifiée COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA (ci-après la société CIS ISTA), propriétaire des compteurs individuels d’eau froide donné en location depuis le 6 juillet 2012 à la copropriété qui lui règle en outre la prestation d’entretien et de relève visuelle des index, ont indiqué, pour le compteur de l’appartement n° 21, un index inchangé à 864 m3 pour l’ensemble de la période courant du 4 juillet 2019 au 31 décembre 2020.

M. [I] s’est vu imputer, le 11 décembre 2020 et le 5 juillet 2021, au titre des régularisations annuelles de charges de 2019 et 2020 établies par la société par actions simplifiée unipersonnelle CITYA PROXIMMONET (ci-après, la société Citya Proximmonet), syndic de la copropriété, les consommations d’eau froide suivantes :

483 m3 pour la période du 1er juillet 2018 au 31 décembre 2019, facturés 1 960,98 euros ;2 660 m3 pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2020, facturés 10 427,20 euros.Contestant ces régularisations, M. [I] a adressé des mises en demeure aux sociétés CIS ISTA et Citya Proximmonet par lettres recommandées avec demande d’avis de réception en date des 28 décembre 2021 et 11 avril 2022, en vain.

Une tentative de conciliation mise en œuvre auprès d’un conciliateur de justice s’est conclue le 8 novembre 2022 par un échec.

Par exploits séparés de commissaire de justice, M. [I] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux la société CIS ISTA le 27 septembre 2023 et la société Citya Proximmonet le 28 septembre 2023 aux fins d’indemnisation.

Aux termes de ses conclusions n° 4 notifiées par voie électronique le 6 février 2025, M. [I] demande au tribunal, au visa des articles 1200 et 1240 du code civil, de :

« CONDAMNER in solidum les sociétés ISTA CIS et CITYA PROXIMMONET au paiement à Monsieur [Z] [I] de la somme de 12 384,26 Euros, à titre de dommages et intérêts, avec capitalisation des intérêts, à compter du courrier de mise en demeure du 29 décembre 2021

Subsidiairement, condamner in solidum les sociétés ISTA CIS et CITYA PROXIMMONET au paiement à Monsieur [Z] [I] de la somme de 12 000 Euros, au titre de la perte de chance, avec capitalisation des intérêts à compter du courrier de mise en demeure du 29 Décembre 2021

— CONDAMNER in solidum les sociétés ISTA CIS et CITYA PROXIMMONET au paiement à Monsieur [Z] [I] de la somme 3 000 Euros, en réparation de son préjudice moral

— DEBOUTER les sociétés ISTA CIS et CITYA PROXIMMONET de leurs demandes

— CONDAMNER les sociétés ISTA CIS et CITYA PROXIMMONET au paiement à Monsieur [Z] [I] de la somme 4 000 Euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER les sociétés ISTA CIS et CITYA PROXIMMONET au paiement des dépens. »

M. [I] expose, à l’appui de ses prétentions :

sur la faute de la société CIS ISTA, que pendant près de deux ans, de juillet 2019 à courant 2021, la société CIS ISTA a communiqué, pour l’appartement n° 21, un index inchangé de 864 m3 alors qu’elle constatait, lors de ses relèves visuelles, des index de consommation d’eau plus élevés ;qu’elle a conservé par devers elle les relevés concernant l’appartement n° 21 jusqu’à les communiquer par courriel le 6 juillet 2021 avec deux ans de retard, lorsqu’elle ne pouvait plus échapper aux demandes d’explications ;qu’elle n’a donné aucune alerte sur la consommation d’eau excessive ;qu’elle ne peut affirmer qu’elle attendait une vérification soumise à accord avant transmission des index constatés dans la mesure où l’article 1-4 du contrat du 6 juillet 2012 l’autorisait à pénétrer dans les logements ;que la société CIS ISTA, qui avait l’obligation de procéder à une vérification en présence de l’occupant, s’est contentée d’apposer sur son listing de relevés la seule mention « vérif CTR ou index » pour le compteur n° 210781195 de l’appartement n° 21 ;qu’en ne transmettant pas l’index litigieux, la société CIS ISTA a manqué à son obligation de comptage ;que la société CIS ISTA a reconnu sa responsabilité dans des courriels datés du 6 juillet et 13 octobre 2021 ;qu’il ne peut être reproché une faute de négligence de M. [I] qui aurait été informé de l’index d’eau froide par l’état daté établi par le syndic et transmis au notaire avant la vente, dans la mesure où l’état daté ne comportait aucune information sur l’index du compteur d’eau, ni sur une consommation estimative ;se fondant sur les articles 1200 et 1240 du code civil, que la société CIS ISTA a commis des manquements contractuels de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de M. [I] ;sur la faute de la société Citya Proximmonet, que ce syndic est en charge des comptes de l’immeuble depuis sa désignation par l’assemblée général du 18 avril 2019 ;que lors de la régularisation des consommations individuelles d’eau froide réalisées du 30 juin 2018 au 31 décembre 2019, les factures d’eau comptabilisées faisaient état d’une consommation de l’immeuble de 6 641 m3 ;que, parallèlement, la reprise des index communiqués par la société CIS ISTA le 17 décembre 2019 faisait état de consommations individuelles totales de 4 718 m3, présentant donc une différence de 1 923 m3 par rapport à la facture du compteur général d’eau de l’immeuble ;que la société Citya Proximmonet a manqué à ses obligations en ne clarifiant pas la situation, alors que le compteur de l’appartement n° 21 était présenté en anomalie ;que le dysfonctionnement affectant le compteur de l’appartement n° 21 a été portée à la connaissance de la société Citya Proximmonet à compter de la relève visuelle d’index du 17 décembre 2019, transmise le 6 janvier 2020 ;que la société Citya Proximmonet aurait dû exiger de la société CIS ISTA la vérification du compteur de l’appartement n° 21, présenté en anomalie répétée de semestre en semestre, pendant près de deux ans, compteur qui avait accusé un pic de consommation dès juillet 2019 ;que les factures d’eau de l’immeuble de l’exercice 2019 faisaient apparaître une surconsommation que les consommations individuelles ne pouvaient expliquer, qui ne pouvait trouver sa cause que par le seul index indiqué en anomalie ;

que lors de l’établissement de l’état daté, la société Citya Proximmonet aurait dû alerter l’acquéreur sur l’absence de toute régularisation des consommations d’eau depuis deux ans, doublée d’une difficulté de lecture d’index depuis décembre 2019 pour le compteur de l’appartement n° 21, mentionner l’impressionnante consommation sur l’état daté, et faire retenir sur le prix de vente, une provision correspondant à cette consommation ;que cela aurait permis à M. [I] de prévoir un accord avec son vendeur sur la répartition des consommations d’eau froide des exercices 2019 et 2020 ;sur le fondement de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, que la société Citya Proximmonet n’a jamais présenté aucune information sur la contribution de charges du lot de copropriété sur les deux dernières années ;que la société Citya Proximmonet a reconnu une grave négligence dans le suivi de ce prestataire dans un courriel daté du 7 juillet 2021 ;se fondant sur les articles 1200 et 1240 du code civil, que la société Citya Proximmonet a commis des manquements contractuels de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de M. [I] ;que le préjudice de M. [I] tient à ce qu’il s’est vu réclamer 12 384,26 euros au titre des consommations d’eau froide du précédent copropriétaire ;que l’absence de préjudice de M. [I] ne peut se déduire du fait qu’il n’aurait pas contesté judiciairement les résolutions portant approbation des comptes 2019 et 2020 ;subsidiairement, sur la perte de chance, que les sociétés CIS ISTA et Citya Proximmonet ont privé M. [I] de la chance de ne pas se voir imputer le montant des consommations d’eau froide du précédent propriétaire pour l’année 2019 et 2020 à hauteur de 12 384,26 euros ;qu’il estime cette perte de chance à 97 % ;que le lien de causalité entre les fautes de la société CIS ISTA et le préjudice de M. [I] réside dans le défaut de transmission des index réels du compteur de l’appartement n° 21 ;que le lien de causalité entre les fautes de la société Citya Proximmonet et le préjudice de M. [I] réside dans ses carences répétées par lesquelles le cabinet a permis au préjudice de se constituer, de se développer et de s’aggraver pendant deux années ;que les fautes des société CIS ISTA et Citya Proximmonet ont, toutes deux, causé le préjudice de M. [I], ce qui justifie une condamnation in solidum ;que le préjudice moral de M. [I] réside dans le fait que les sociétés défenderesses n’ont donné aucune suite au rendez-vous de conciliation malgré leurs engagements pris alors, dans l’évocation par la société CIS ISTA de l’éventualité d’une seconde conciliation avant de ne plus donner suite, dans l’effarement de M. [I] face au montant des régularisations des consommations d’eau mises à sa charge, l’ensemble constituant des manœuvres inacceptables de la part de professionnels qui ont perturbé et contrarié M. [I].Aux termes de ses conclusions n° 3 notifiées par voie électronique le 2 décembre 2024, la société CIS ISTA demande au tribunal, au visa des articles 1200 et 1240 du code civil, de :

« DECLARER la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA recevable et bien fondée en ses écritures ;

JUGER qu’en l’absence de faute et a fortiori de préjudice ayant un lien de causalité avec la faute alléguée à son encontre, la responsabilité de la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA ne peut être engagée ;

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA ;

DEBOUTER la société CITYA PROXIMMONET de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA ;

A titre subsidiaire,

Si par impossible le Tribunal retenait la responsabilité de la société CIS ista,

CONDAMNER la société CITYA PROXIMMONET à garantir la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [I], ou toute autre partie succombante, à payer à la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

La société CIS ISTA expose, à l’appui de ses prétentions :

qu’elle était contractuellement chargée d’assurer la location, l’entretien et la relève visuelle des compteurs divisionnaires d’eau froide, et de transmettre le récapitulatif des index de consommation relevés à la copropriété, opérations qu’elle a effectivement réalisées ;que les dernières relèves du compteur de l’appartement n° 21 ont permis de constater des index importants traduisant une consommation d’eau anormalement élevée, l’index du 4 juillet 2019 (864 m3) ayant quasiment triplé lors de la relève du 17 décembre 2019 (2 324 m3) ;qu’avant de reporter ces index sur l’état de relève visuelle, il était nécessaire qu’elle puisse, au préalable, vérifier cette forte consommation en examinant l’index du compteur tout en faisant couler de l’eau directement depuis le logement concerné ;qu’en attendant cette vérification, elle n’a pu que maintenir la mention du précédent index de 864 m3 sur ses états de relève du 17 décembre 2019 ;qu’elle a pris soin de signaler cette anomalie au syndic dès la relève du 17 décembre 2019 en portant en marge la mention « verif. CTR ou index », indiquant ainsi une situation nécessitant de vérifier la pertinence des index relevés ;qu’ainsi informé de l’anomalie constatée, le syndic ne lui a pourtant pas demandé d’intervenir ;qu’elle n’a pu, dès lors, procéder à la vérification du compteur, étant dans l’ignorance des conditions d’occupation du logement ;que ces événements sont survenus dans le contexte de la crise sanitaire, le confinement ordonné en mars 2020 excluant les interventions à domicile ;que M. [I] n’occupait pas son logement entre juillet 2020 et début 2021 ;qu’elle n’a pu effectuer cette vérification qu’en février 2021, à compter du moment où elle a été missionnée ;qu’elle a alors reporté les index du compteur traduisant une forte consommation sur l’état de relève du 28 octobre 2021 ;que du fait de ces diligences, elle n’a manqué ni à son obligation de maintenance, ni à son obligation de détection des anomalies ;qu’elle ne peut être tenue pour responsable de l’inaction du syndic, qui est le seul à avoir connaissance, d’une part, de la consommation globale en eau de la copropriété et, d’autre part, des mutations au sein de la copropriété ;qu’il est par conséquent le seul en mesure de détecter une différence entre la consommation d’eau globale et la somme des compteurs divisionnaires ;qu’en constatant une incohérence entre la consommation globale de l’immeuble et les relevés de la société CIS ISTA, il appartenait au syndic d’en informer sans délai cette dernière pour qu’elle procède à la vérification de ses installations ;que le syndic a omis de procéder à la régularisation des charges d’eau entre le 1er juillet 2018 et décembre 2020, l’exercice 2018/2019 ayant été régularisé en décembre 2020, et l’exercice 2020 en juillet 2021 ;que le préjudice de M. [I], qui expose devoir s’acquitter de charges imputables à l’ancien propriétaire de son logement, a pour origine le fait pour le syndic de ne pas avoir procédé à la régularisation des charges dans les délais ;que M. [I] s’est abstenu de signaler la différence entre l’index mentionné sur l’état daté et celui qu’il avait lui-même relevé, alors qu’il lui revenait, au moment de la vente, de s’assurer des index des énergies et de les communiquer au syndic en cas de différence constatée avec l’état daté ;qu’il n’y a aucun lien de causalité entre la faute prétendue de la société CIS ISTA et le préjudice allégué par M. [I], l’occultation supposée des index réels par cette société ne pouvant avoir entraîné la régularisation des charges d’eau par le syndic ;que ces charges correspondent à une consommation en eau effective qu’elle n’a pas à supporter ;que M. [I] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un quelconque préjudice moral causé par les prétendues manœuvres de la société CIS ISTA ;que le syndic ne peut faire valoir que seule la société CIS ISTA était en mesure d’agir et de signaler la situation à M. [I] pour solliciter sa condamnation à le garantir contre toute condamnation ;sur sa demande de garantie formée contre la société Citya Proximmonet, que le syndic est le seul maître de la répartition des charges de copropriété, de sorte que la régularisation des charges subie par M. [I] lors de l’achat de son appartement résulte de la seule négligence du syndic, qui n’a pas procédé à la régularisation des charges dans les délais alors qu’il avait été informé de l’anomalie liée à l’index.Aux termes de ses conclusions n° 3 notifiées par voie électronique le 9 octobre 2024, la société Citya Proximmonet demande au tribunal, au visa des articles 1353 et 1992 du code civil, 4, 6, 9 et 751 du code de procédure civile, 6-2 et 6-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 de :

« A TITRE PRINCIPAL :

DEBOUTER Monsieur [Z] [I] de l’ensemble de ses demandes en ce que :

o Monsieur [Z] [I] n’apporte pas la preuve des faits qu’il allègue,

o Monsieur [Z] [I] n’apporte pas la preuve d’une faute commise par la société CITYA PROXIMMONET,

o Monsieur [Z] [I] ne justifie pas d’un principe ou des conditions du principe de préjudice réparable au titre de la perte de chance, tant à titre principal qu’à titre subsidiaire,

o Monsieur [Z] [I] ne justifie pas du préjudice moral allégué,

o Monsieur [Z] [I] ne justifie pas d’un lien de causalité entre une prétendue faute et des préjudices non-justifiés,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

CONDAMNER la société CIS ISTA à garantir la société CITYA PROXIMMONET de toute condamnation prononcée contre elle,

DÉBOUTER la société CIS ISTA de sa demande de condamnation de la société CITYA PROXIMMONET à garantir toute condamnation prononcée contre elle,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER Monsieur [Z] [I] ou tout succombant au paiement à la société CITYA PROXIMMONET de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [Z] [I] aux entiers dépens, dont recouvrement par Maître Antoine SKRZYNSKI, avocat au Barreau de Paris, au sens de l’article 699 du Code de procédure civile. »

La société Citya Proximmonet expose, à l’appui de ses prétentions :

sur son absence de faute, que la société CIS ISTA a reconnu explicitement sa responsabilité en mentionnant dans un courriel daté du 13 octobre 2021 qu’elle envisageait l’indemnisation du préjudice de M. [I] ;que le relevé des compteurs de la société CIS ISTA n’a mis en exergue l’observation « Vérif CTR ou Index » que le 19 janvier 2021 ;que la société CIS ISTA a également reconnu par courriel, le 6 juillet 2021, n’avoir pas pris en compte les relevés réels en pensant qu’il s’agissait d’une erreur de saisie de relevé ;que la société Citya Proximmonet a informé de l’anomalie la société CIS ISTA le 2 mars 2021 et a alors échangé avec elle durant plusieurs mois jusqu’à ce qu’elle reconnaisse explicitement sa responsabilité ;qu’ainsi, la société Citya Proximmonet a aidé M. [I] dans le traitement de cette difficulté ;que la société Citya Proximmonet n’était pas tenue de mentionner dans l’état daté communiqué à M. [I] le maintien de l’index à 864 m3 ;que, compte tenu de l’état d’urgence sanitaire, les comptes de l’exercice 2019 ont été approuvés par l’assemblée générale du 20 novembre 2020, et la répartition annuelle des charges adressée aux copropriétaires le 11 décembre suivant ;que les comptes de l’exercice 2020 ont été approuvés par l’assemblée générale du 21 juin 2021, et la répartition annuelle des charges adressée aux copropriétaires le 5 juillet suivant ;que ces diligences ont été accomplies dans un délai raisonnable ;que M. [I] n’a pas contesté les assemblées générales ayant approuvé les comptes ;que l’important index constaté impliquait une fuite d’origine privative qui a pris fin lors de l’acquisition du logement par M. [I], qui aurait dû mettre en cause Mme [D] à qui il pourrait être reproché de ne pas l’avoir informé de cette surconsommation d’eau ;qu’il revenait à M. [I] d’effectuer un relevé contradictoire des compteurs avec Mme [D] au moment de l’acquisition de l’appartement, et au notaire de séquestrer les fonds en attendant la régularisation des charges ;sur l’absence de préjudice indemnisable, qu’il n’existe pas de préjudice dès lors que le montant de l’eau froide facturée correspond à une réelle surconsommation, le compteur de l’appartement de M. [I] étant correctement fonctionnel ;que la société Citya Proximmonet n’est pas directement responsable de ce dégât des eaux, la responsabilité retenue à son encontre ne pouvant qu’être indirecte, le préjudice ne pouvant dès lors consister qu’en une perte de chance ;que la facturation des surconsommations a été mise à sa charge au bénéfice du syndicat des copropriétaires, et non à celui de la société Citya Proximmonet, qui ne peut lui être débitrice de ce montant ;sur la perte de chance invoquée par M. [I], que l’objet de l’état daté n’est pas de mentionner le relevé du compteur ni la régularisation à intervenir qui dépend d’une assemblée générale qui ne s’était pas encore tenue ;

que dans la mesure où l’état daté du 20 juillet 2020 indiquait précisément qu’une assemblée générale se tiendrait en novembre 2020, M. [I] aurait dû en conférer avec le notaire chargé de la vente pour effectuer un relevé contradictoire du compteur ;que M. [I] ne peut invoquer un préjudice de perte de chance alors que l’eau relevée au compteur a réellement été consommée, et qu’il a choisi de ne pas mettre en cause le syndicat des copropriétaires ;sur le préjudice moral invoqué par M. [I], qu’il ne peut reprocher à la société Citya Proximmonet d’avoir relancé très faiblement la société CIS ISTA alors qu’elle ne pouvait effectuer plus que ce qu’elle a réalisé, n’ayant pas la qualité pour agir en son nom propre contre la société CIS ISTA ;sur le lien de causalité, que M. [I] ne développe aucun argument à ce sujet ;que la surconsommation d’eau serait immanquablement survenue parce que la société CIS ISTA n’avait pas contrôlé et informé correctement sur la situation, et que Mme [D] n’avait pas informé M. [I] de l’existence d’un dégâts des eaux ;qu’il en résulte que les préjudices allégués par M. [I] ne trouvent leur origine que dans les fautes commises par la société CIS ISTA ou Mme [D] ;sur sa demande de garantie formée contre la société CIS ISTA, que cette dernière a reconnu sa responsabilité propre et exclusive dans cette affaire, qu’elle doit dès lors garantir toute condamnation prononcée contre la société Citya Proximmonet ;qu’en effet, si la société CIS ISTA, professionnelle du relevé de compteur, avait correctement relevé l’index et alerté la société Citya Proximmonet de la situation rencontrée, cette dernière n’aurait pas été assignée devant le tribunal judiciaire.Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, de leurs prétentions et moyens.

Une ordonnance de clôture partielle est intervenue le 13 janvier 2025 à l’égard de la société Citya Proximmonet, une seconde ordonnance de clôture ayant fixé, le 10 mars 2025, l’audience collégiale de plaidoiries au 16 septembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries à juge unique du 20 janvier 2026, puis mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande principale

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité délictuelle repose sur trois éléments qui doivent être prouvés par la victime : un agissement fautif, un préjudice et une relation de cause à effet entre la faute et le dommage.

La victime doit rapporter la preuve d’un préjudice actuel et certain.

En l’espèce, il résulte de l’avis de régularisation des charges communiqué le 11 décembre 2020 par la société Citya Proximmonet que M. [I] s’est vu facturer, au titre de l’année 2019, 1 960,98 euros correspondant à une consommation de 483 m3 d’eau froide.

Dès le 4 janvier 2021, M. [I] a adressé un courriel au syndic de copropriété afin de contester le montant qui lui était facturé et solliciter une nouvelle régularisation.

Le 19 février 2021, M. [I] a fait savoir à la société Citya Proximmonet qu’il « paierait uniquement les consommations d’eau depuis [son] acquisition et pas avant ». Il a ajouté que suite au passage du technicien de la société ISTA CIS le 15 février précédent, il avait été relevé une consommation prévisible supérieure à 2 600 m3 facturés environ 10 000 euros. Cette prévision a été confirmée par l’avis de régularisation des charges communiqué le 5 juillet 2021 par la société Citya Proximmonet, M. [I] s’étant vu facturer, au titre de l’année 2020, 10 427,20 euros correspondant à une consommation de 2 660 m3 d’eau froide.

Par courrier du 27 juillet 2021, M. [I] a, par l’intermédiaire de son conseil, prié la société ISTA CIS de payer la somme de 12 388,18 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires.

Par courrier du même jour, M. [I] a, par l’intermédiaire de son conseil, sollicité de la société Citya Proximmonet « l’annulation des régularisations d’eau froide 2019 et 2020 qui lui étaient imputées pour la somme totale de 12 388,18 euros ». M. [I] a invité en outre le syndic à obtenir de la société ISTA CIS qu’elle rembourse au syndicat des copropriétaires les sommes avancées par ce dernier à[Localité 5]e Agglomération, le distributeur d’eau potable. Le conseil de M. [I] a demandé de surcroît à la société Citya Proximmonet de ne pas lui facturer les frais de recouvrement dans l’attente de la régularisation dans les livres de compte du syndic.

Le 11 avril 2022, le conseil de M. [I] a mis en demeure la société ISTA CIS, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, d’exécuter la demande de paiement formulée le 27 juillet 2021. Le 31 décembre 2021, le conseil de M. [I] a également mis en demeure la société Citya Proximmonet de régulariser son compte dans les livres du syndicat des copropriétaires, précisant que ce dernier n’avait toujours pas reçu le paiement des sommes facturées à M. [I].

Ainsi, M. [I], qui est entré en négociations avec le syndic de copropriété dès la réception des régularisations de charges litigieuses, ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé au paiement des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre de la surconsommation d’eau, de sorte qu’il n’établit pas avoir été lésé de la somme de 12 384,26 euros dont il demande l’indemnisation.

Par ailleurs, M. [I] ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires a mis en œuvre des voies d’exécution forcées afin de percevoir les paiements facturés.

Dès lors, le préjudice allégué par M. [I], qui n’est qu’éventuel, ne présente pas le caractère d’actualité et de certitude exigé.

Par conséquent, les demandes de condamnation in solidum des sociétés CIS ISTA et Citya Proximmonet à payer à M. [I] la somme de 12 384,26 euros au titre de leur responsabilité pleine et entière ainsi que la somme de 12 000 euros au titre de la perte de chance seront rejetées.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral

En vertu de l’article 1241 du même code, « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

La responsabilité quasi délictuelle repose sur trois éléments qui doivent être prouvés par la victime : un agissement fautif, un préjudice et une relation de cause à effet entre la faute et le dommage.

En l’espèce, il résulte du relevé des compteurs édité le 19 janvier 2021 par la société CIS ISTA les consommations suivantes pour le compteur d’eau de l’appartement de M. [I] :

∙ le 12 décembre 2018 : 425 m3 ;

∙ le 4 juillet 2019 : 864 m3 ;

∙ le 17 décembre 2019 : 864 m3 ;

∙ le 2 juillet 2020 : 864 m3 ;

∙ le 31 décembre 2020 : 864 m3.

Dans un courriel en date du 6 juillet 2021, la société CIS ISTA a pourtant indiqué ne pas avoir pris en compte les relevés réels, supposant que la surconsommation constatée devait être due à une erreur de saisie. Elle précisait avoir réellement relevé les consommations suivantes :

∙

le 17 décembre 2019 : 2324 m3 ;

∙ le 2 juillet 2020 : 3523 m3 ;

∙ le 31 décembre 2020 : 3524 m3.

de sorte qu’il est avéré que la consommation d’eau de 864 m3 mentionnée sur le relevé des compteurs édité le 19 janvier 2021 n’était pas sincère.

Or, le contrat conclu le 6 juillet 2012 entre le syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 4] et la société CIS ISTA prévoit expressément la fourniture par cette dernière d’un état récapitulatif des consommations d’eau. Ce contrat implique donc nécessairement une transmission sincère des consommations d’eau relevés, de sorte que le comportement de la société CIS ISTA est constitutif d’une négligence.

Cette négligence, qui n’a été régularisée par la société CIS ISTA qu’à la date du 28 octobre 2021, selon le relevé de compteur édité à cette date versé aux débats, est à l’origine de la réception, par M. [I], d’un premier avis de régularisation des charges daté du 11 décembre 2020 l’invitant à payer sous quinzaine la somme de 1 449,22 euros pour une consommation d’eau de 483 m3.

Après le passage d’un technicien de la société CIS ISTA le 15 février 2021, M. [I] a informé, le 19 février 2021, la société Citya Proximmonet d’une différence de consommation « colossale » entre son propre relevé de compteur au jour de l’acquisition du bien (3 523 m3) et l’indice relevé par la société CIS ISTA, soit plus de 2 600 m3.

Pourtant, M. [I] a reçu un nouvel avis de régularisation des charges daté du 5 juillet 2021 l’invitant à payer sous quinzaine la somme de 11 939,89 euros pour une consommation d’eau de 2 660 m3. Ainsi, il convient d’observer, d’une part, que l’émission de ce nouvel avis de régularisation des charges interroge sur le délai pris par la société CIS ISTA pour mettre à jour son relevé de compteur, son technicien étant passé le 15 février 2021, et la difficulté identifiée depuis cette date, mais la mise à jour n’ayant été régularisée que le 28 octobre suivant ; d’autre part, que la société Citya Proximmonet n’a pas tenu compte des observations de M. [I] formulées le 19 février précédent, l’ensemble de ces éléments caractérisant des négligences de la part des deux sociétés.

En outre, selon le relevé des compteurs régularisé le 28 octobre 2021 par la société CIS ISTA, le compteur de l’appartement de M. [I] faisait état d’une consommation de 3 523 m3 à la date du 2 juillet 2020, antérieure à son acquisition de l’appartement, et de 3 524 m3 le 31 décembre 2020, de sorte que la consommation d’un seul mètre cube aurait dû être imputée à M. [I] par le syndic de copropriété à compter du 28 octobre 2021, et que la consommation résiduelle aurait dû, après régularisation, être imputée à Mme [D], qui occupait l’appartement avant M. [I]. Cette absence de régularisation constitue une nouvelle négligence imputable à la société Citya Proximmonet.

Par ailleurs, les tentatives de règlement amiable du litige initiées par M. [I], attestées par les échanges de courriels et de courriers d’avocats produits aux débats, sont demeurées vaines. Par la suite, la tentative de conciliation en justice n’a pu aboutir, le constat d’échec dressé par la conciliatrice le 8 novembre 2022 faisant état du silence des société ISTA CIS et Citya Proximmonet après qu’elles se sont présentées à une première réunion de conciliation le 20 juillet 2022 et qu’elles ont déclaré accepter de tenter de se concilier durant un délai expirant le 15 octobre 2022, silence constitutif, là aussi, de négligences.

De plus, le 2 mars 2023, M. [H] [K], de la société ISTA CIS, a adressé un courriel au conseil de M. [I] dans lequel il a indiqué ne pas avoir été informé de la conciliation de justice du 13 octobre 2022, se trompant ainsi de date, et par lequel il a déclaré souhaiter déclencher une nouvelle tentative de conciliation, sans donner suite à cette proposition malgré une relance opérée ensuite par le conseil de M. [I], ce qui interroge sur la sincérité de la démarche proposée le 2 mars 2023 par la société ISTA CIS.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, d’une part, M. [I] est fondé à se dire effaré face aux montants très importants à payer dans des délais très courts pour une consommation d’eau qui n’aurait pas dû lui être imputée, cette imputation, due aux négligences des société ISTA CIS et société Citya Proximmonet dans l’accomplissement de leur mission, ne correspondant pas à sa consommation réelle. D’autre part, M. [I] est fondé à se dire perturbé et contrarié par les négligences des sociétés CIS ISTA et Citya Proximmonet dans la tentative de résolution de ce litige. L’ensemble de ces négligences sont constitutives de fautes à l’origine de son préjudice moral qu’il conviendra d’indemniser.

Par conséquent, les sociétés CIS ISTA et société Citya Proximmonet seront condamnées in solidum à payer à M. [I] 2 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes de garantie formées par les sociétés CIS ISTA et Citya Proximmonet

En l’espèce, les sociétés CIS ISTA et Citya Proximmonet ayant toutes deux commis des fautes à l’origine du préjudice moral subies par M. [I], leur demande tendant à être mutuellement garanties de toute condamnation prononcée à leur encontre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombantes, les sociétés CIS ISTA et Citya Proximmonet seront condamnées aux dépens.

* Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité justifie aussi de condamner les sociétés CIS ISTA et Citya Proximmonet à payer 2 000 euros à M. [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Rien ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit qui sera ainsi rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [Z] [I] de sa demande de condamnation in solidum de la société par actions simplifiée COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA et de la société par actions simplifiée unipersonnelle CITYA PROXIMMONET à lui payer la somme de 12 384,26 euros au titre de leur responsabilité pleine et entière ;

DÉBOUTE M. [Z] [I] de sa demande de condamnation in solidum de la société par actions simplifiée COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA et de la société par actions simplifiée unipersonnelle CITYA PROXIMMONET à lui payer la somme de 12 000 euros au titre de la perte de chance ;

CONDAMNE in solidum la société par actions simplifiée COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA et la société par actions simplifiée unipersonnelle CITYA PROXIMMONET à payer à M. [Z] [I] la somme de 2 000 euros (DEUX MILLE EUROS) en réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE la société par actions simplifiée COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA et la société par actions simplifiée unipersonnelle CITYA PROXIMMONET de leur demande mutuelle de garantie ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA et la société par actions simplifiée unipersonnelle CITYA PROXIMMONET aux dépens ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA et la société par actions simplifiée unipersonnelle CITYA PROXIMMONET à payer à M. [Z] [I] la somme de 2 000 euros (DEUX MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE,

LE PRÉSIDENT,