TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Z] [H] [F]

Madame [J] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Thomas GUYON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11015 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6O4L

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5],

[Adresse 1]

représentée par Maître Thomas GUYON de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [H] [F],

[Adresse 2]

comparant en personne

Madame [J] [L],

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 24 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11015 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6O4L

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 juillet 2022, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [H] [F] et Mme [J] [L] sur des locaux situés au [Adresse 4]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 814,54 euros et d’une provision pour charges de 255 euros.

Par actes de commissaire de justice du 11 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 941,13 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [H] [F] et Mme [J] [L] le 12 septembre 2024.

Par assignations du 22 novembre 2024, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [H] [F] et Mme [J] [L], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 921,17 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 4 mars 2025, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 mars 2025, s’élève désormais à la somme de 4 924,93 euros, terme du mois de février 2025 inclus. La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et elle indique ne pas s’opposer à la demande des locataires de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

M. [Z] [H] [F] et Mme [J] [L], qui comparaissent à l’audience, reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré.

M. [Z] [H] [F] et Mme [J] [L] exposent que Monsieur est en CDI et que Madame est au chômage.

M. [Z] [H] [F] et Mme [J] [L] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [Z] [H] [F] et Mme [J] [L] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 11 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 941,13 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 novembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [Z] [H] [F] et Mme [J] [L] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions et en l’absence d’opposition du bailleur, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [Z] [H] [F] et Mme [J] [L] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 mars 2025, M. [Z] [H] [F] et Mme [J] [L] lui devaient la somme de 4 924,93 euros, terme du mois de février 2025 inclus.

M. [Z] [H] [F] et Mme [J] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3.921,17 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Z] [H] [F] et Mme [J] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 907.80 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 novembre 2024, et ne cessera d’être solidairement due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [Z] [H] [F] et Mme [J] [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 8 juillet 2022 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), d’une part, et M. [Z] [H] [F] et Mme [J] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (étage 03, porte 301) est résilié depuis le 11 novembre 2024,

CONDAMNONS solidairement M. [Z] [H] [F] et Mme [J] [L] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 4.924,93 euros (quatre mille neuf cent vingt-quatre euros et quatre-vingt-treize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter à compter de l’assignation sur la somme de 3.921,17 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISONS M. [Z] [H] [F] et Mme [J] [L] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [H] [F] et Mme [J] [L],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 novembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [H] [F] et Mme [J] [L] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [Z] [H] [F] et Mme [J] [L] seront solidairement condamnés à verser, à titre provisionnel, à partir du 12 novembre 2024, à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle de 907.80 euros et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS solidairement M. [Z] [H] [F] et Mme [J] [L] aux dépens, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 septembre 2024 et celui des assignations du 22 novembre 2024,

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge