Tribunal Judiciaire de Paris, 8e chambre 2e section, 19 mars 2026, n° 23/03391

TJ Paris 19 mars 2026

Résumé par Doctrine IA

Le syndicat des copropriétaires demandait la cessation de la location horaire des parkings par la SCI DE LA MORDOREE, la restitution du lot n°101 à sa destination de stationnement, et la cessation de l'occupation illicite des parties communes. Il réclamait également des dommages-intérêts pour les nuisances subies.

La SCI DE LA MORDOREE s'opposait à ces demandes, arguant que le règlement de copropriété autorisait la location commerciale des parkings sans restriction et que les nuisances alléguées n'étaient pas prouvées ou excédaient les inconvénients normaux de voisinage. Elle soutenait également que le changement d'usage du lot n°101 était conforme à la destination de l'immeuble.

Le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, estimant que la location horaire des parkings était autorisée par le règlement de copropriété et que les nuisances alléguées n'étaient pas suffisamment établies ou n'étaient plus actuelles. Il a également jugé que le changement d'usage du lot n°101 était conforme à la destination de l'immeuble et qu'aucune occupation illicite des parties communes n'était prouvée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 19 mars 2026, n° 23/03391
Numéro(s) :	23/03391
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	27 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sandrine DARTIX-DOUILLETThomas BROCHE
Cabinet(s) :	SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIETE D'AVOCATSSELARL LHJ AVOCATS
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 1 ] c/ La SCI DE LA MORDOREE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/03391

N° Portalis 352J-W-B7H-CY7VR

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet DEBAYLE

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1159

DÉFENDERESSE

La SCI DE LA MORDOREE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Samuel ROTHOUX de la SELARL SELARL LHJ AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #A1005, Maître Sandrine DARTIX DOUILLET de la SCP SILIE VERILHAC & ASSOCIES, avocats au barreau de ROUEN, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 19 Mars 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/03391 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY7VR

DÉBATS

A l’audience du 15 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est de type R + 6 et comprend six niveaux de sous-sols.

Au sein de cet immeuble, la SCI de la Mordorée est propriétaire de 80 des 88 emplacements de stationnement en sous-sols (lots n° 1001 à 1016 situés au 1er sous-sol, lots n° 1018 à 1020 situés au 2ème sous-sol, lots n° 1022 à 1048 situés aux 2ème, 3ème et 4ème sous-sols, lots n° 1050 et 1051 situés au 4ème sous-sol, lots n° 1053 à 1063 situés aux 4ème et 5ème sous-sols, lots n° 1065 à 1067 situés au 5ème sous-sol, lots n° 1069 à 1076 situés aux 5ème et 6ème sous-sols, lots n° 1078 à 1087 situés au 6ème sous-sol), dont elle a confié l’exploitation à titre commercial à la société AB PARCS, ces emplacements étant donnés en location par l’intermédiaire des plateformes de réservation [Adresse 5] et [Adresse 6] et par le biais de réservations horaires et mensuelles directement gérées par la société AB PARCS.

Lors de l’assemblée générale du 24 novembre 2014, les copropriétaires ont, dans le cadre de la résolution n° 24 :

— constaté que la S.C.I. DE LA MORDOREE avait, sans son autorisation, procédé à l’installation d’un « équipement de la société ZEN PARK sur un équipement commun et sur les parties communes »,

— décidé de demander à ce qu’il soit vérifié auprès de l’entreprise chargée de la maintenance de la porte commune du garage qu’elle accepte bien la responsabilité de la maintenance de celle-ci avec le système [X],

— décidé que, dans le cas où la société ATPE n’accepterait pas cette responsabilité, la S.C.I. DE LA MORDOREE devrait présenter au syndic une entreprise susceptible d’assurer la maintenance de la porte et de ses contrôles d’accès – y compris [X],

— décidé que, à défaut, la S.C.I. DE LA MORDOREE devrait faire déposer le système [X] dans un délai d’un mois après constatation de l’impossibilité de maintenance.

Lors de l’assemblée générale du 21 novembre 2018, les copropriétaires ont :

— autorisé la S.C.I. DE LA MORDOREE à effectuer à ses frais des travaux de « modification électrique pour le compte d'[Adresse 7] [Adresse 8] » impliquant l’installation d’un compteur ENEDIS (résolution n° 17),

— rejeté la demande de la S.C.I. DE LA MORDOREE visant à mettre en place « un système de péage parking et à fermer le lot n° 1001 » (résolution n° 18), qui visait, selon le courrier de la S.C.I. DE LA MORDOREE du 19 octobre 2018, à « installer un système de péage avec distribution de ticket en entrée du parking », précédant « une barrière dans la rampe de descente », puis une « borne de paiement sur la place 1 » et, s’agissant de cette dernière, à « faire poser (sur le lot n° 1001, alors à usage de place de parking) deux parois en verre et en métal fixées au sol par des vis tire fonds pour y installer notre local de paiement et notre serveur informatique », précision faite que « la future barrière serait couplée avec le système ATPE pour qu’une demande d’ouverture de porte par un propriétaire déclenche une ouverture de la porte (du garage) verte et de la barrière »,

— autorisé la S.C.I. DE LA MORDOREE à réaliser à ses frais les travaux de « rabotage des bordures de demi-plateau en parking » (résolution n° 19).

Par ordonnance du 29 septembre 2021, le juge des référés de [Localité 1] a :

— condamné la S.C.I. DE LA MORDOREE à :

* maintenir par défaut la porte d’accès au parking de l’immeuble en position fermée, aux motifs que « les attestations de plusieurs copropriétaires et des courriers du syndic attestent que la porte du parking peut être laissée ouverte pour faciliter les locations commerciales, y compris le week-end, constat qui a été également opéré par un huissier de justice le 24 août 2020, ce qui est contraire à la destination de l’immeuble et de nature à affecter sa sécurité, facilitant les intrusions extérieures »,

* mettre en œuvre toutes mesures utiles pour faire cesser les troubles de jouissance et nuisances sonores liées aux conditions d’exploitation de la location des emplacements de parking dont elle est propriétaire sous astreinte de 300 € par infraction constatée, aux motifs que « plusieurs copropriétaires ont dénoncé des troubles générés par les conditions d’exploitation de la mise en location des emplacements de parking, soit des employés gérant le parking qui font leurs besoins dans des bouteilles stockées sur place ou dans les parties communes, des clients qui ne parviennent pas à trouver l’entrée et la sortie, à toute heure du jour ou de la nuit, et causent des nuisances sonores, l’agressivité des employés à l’égard des copropriétaires qui contrôlent le cas échéant leurs entrées et sorties (attestation de M. [Z], M. [T], M. et Mme [A], Mme [I]) »,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision du syndicat des copropriétaires,

— rejeté le surplus des demandes.

Le 16 juin 2022, le juge de l’exécution de [Localité 1] a liquidé à la somme de 7.500 € l’astreinte précitée au titre de la période allant du 22 novembre 2021 au 22 mars 2022.

Par arrêt du 12 octobre 2023, la Cour d’appel de [Localité 1] a infirmé le jugement précité et a liquidé l’astreinte sur la période du 22 novembre 2021 au 22 mars 2022 à la somme de 13.800 €, ainsi qu’à la somme de 2.100 € pour la période allant du 22 mars 2022 au 5 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 2ème a assigné la S.C.I. DE LA MORDOREE devant le tribunal judiciaire de Paris afin de demander de :

Vu les articles 8, 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner la société DE LA MORDOREE à :

— cesser de pratiquer une location horaire telle qu’elle la pratique actuellement, sous astreinte de 500,00 € par infraction constatée à compter de la signification du jugement à intervenir,

— rendre au lot n° 101 sa destination de stationnement et lui interdire d’utiliser le lot à d’autres fins, le tout sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— cesser son occupation illicite des parties communes sous astreinte de 500,00 € par infraction constatée à compter de la signification de la décision à intervenir,

Condamner la société DE LA MORDOREE à lui verser la somme de 10.000 € au titre des dommages-intérêts au titre des nuisances dont elle est à l’origine,

Condamner la société DE LA MORDOREE à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que le montant des dépens de l’instance.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2024, la S.C.I. DE LA MORDOREE demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, les pièces visées ou versées aux débats,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] au règlement d’une somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mars 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 15 janvier 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 15 janvier 2026, a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

Décision du 19 Mars 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/03391 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY7VR

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la demande en cessation de la pratique d’une location horaire

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] soutient sur le fondement des articles 8-1, alinéa 1er, 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de la théorie des troubles anormaux du voisinage, que :

— si le règlement de copropriété autorise la location commerciale des parkings, son rédacteur n’avait pas à l’esprit que tout un ensemble d’emplacement de stationnement pouvait être exploité, de façon intensive, comme un parking public de stationnement ; au contraire, son rédacteur visait, en 1996, dans le contexte d’une utilisation raisonnée des voitures à [Localité 1], une activité « normale et donc forcément raisonnable des lieux », de sorte que la location des emplacements de stationnement doit être réservée à une location classique en ville d’un emplacement de stationnement lié à une utilisation urbaine de son véhicule, c’est-à-dire une location mensuelle, annuelle ou à durée déterminée,

— la S.C.I. DE LA MORDOREE viole les dispositions du règlement de copropriété en annexant « certaines parties communes de l’immeuble » afin de « constituer un espace qui serait réservé à sa propre exploitation des lieux »,

— la location horaire trouble la jouissance des « habitations » des copropriétaires, comme cela résulte du procès-verbal de constat du 24 août 2020 : elle emporte des nuisances effectives liées à l’utilisation massive et intensive des emplacements de parking loués à l’heure à n’importe quel utilisateur et à n’importe quel moment de la journée :

* porte d’entrée laissée ouverte de manière quasi-permanente par les salariés, ce qui occasionne une recrudescence des incivilités au sein du parking, lequel sert de WC aux passants et aux salariés, étant précisé que « la question de l’ouverture, par défaut, de la porte, a été tranchée par le juge de l’exécution et les pratiques semblent avoir cessé »,

* va-et-vient permanent,

* usure prématurée des installations communes,

* dérangement des occupants par les locataires horaires ne trouvant pas leur chemin,

* comportement menaçant et déplacé des agents postés à l’entrée du parking, l’accès au parking étant parfois empêché aux copropriétaires par les salariés assurant l’exploitation du parking,

* crainte, pour les copropriétaires, d’une perte de valeur de leur patrimoine compte tenu des avis négatifs recensés sur internet.

La S.C.I. DE LA MORDOREE oppose que :

— l’activité exercée n’est pas contraire à la destination de l’immeuble dès lors que :

* le règlement de copropriété prévoit expressément que « la location commerciale des parkings est autorisée », sans aucune limitation,

* le nombre disproportionné de lots de parking par rapport aux autres lots démontre que, dès sa construction, l’ensemble immobilier avait vocation à la mise en œuvre d’une gestion commerciale des parkings auprès de clients extérieurs à la copropriété,

* le rédacteur du règlement de copropriété a nécessairement envisagé que l’ensemble des emplacements pouvait devenir la propriété d’un seul copropriétaire qui n’aurait eu d’autre vocation que d’en faire commerce,

— le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence de nuisances résultant de la violation des dispositions du règlement de copropriété, dès lors que :

* les nuisances dénoncées sont évoquées vaguement sans aucune démonstration,

* les attestations produites sont celles de quelques copropriétaires ayant acquis leur bien en toute connaissance de cause, puisqu’ils ont pu lire dans le règlement de copropriété que la location commerciale des parkings était autorisée, et qu’ils ont acheté, « pour la plupart », leurs biens après l’acquisition de ses lots par la SCI DE LA MORDOREE,

— le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les nuisances excéderaient les inconvénients ordinaires tenant à l’exploitation commerciale d’emplacements de parking autorisée expressément par le règlement de copropriété.

Elle ajoute que :

— M. [T], copropriétaire qui a modifié l’usage de son lot situé au-dessus de l’entrée du parking, en transformant ce local commercial en local d’habitation, utilise la copropriété et sa place au sein du conseil syndical pour faire cesser une exploitation commerciale qui préexistait à l’acquisition de son lot,

— elle a, à plusieurs reprises et en vain, indiqué qu’elle restait ouverte à tout aménagement des conditions d’exploitation des emplacements de stationnement avec le syndicat des copropriétaires,

— le syndicat des copropriétaires omet de préciser que, suite à l’assemblée générale du 24 novembre 2014, l’entreprise chargée de la maintenance de la porte commune du garage a validé le système [X],

— les procès-verbaux d’assemblées versés aux débats démontrent qu’elle a toujours sollicité les autorisations qui lui étaient nécessaires.

***

L’article 2, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

Aux termes de l’article 8, I de la loi du 10 juillet 1965, « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

L’article 9, I de la même loi prévoit que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Il résulte de ces dispositions qu’un règlement de copropriété peut comporter des dispositions restrictives des droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, qui sont valables si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble.

La liberté étant le principe, les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire sont interprétées strictement.

La destination de l’immeuble, qui ne fait l’objet d’aucune définition légale ou règlementaire, est souverainement appréciée par les juges du fond, par référence aux actes, c’est-à-dire par référence non seulement aux clauses du règlement de copropriété déterminant les conditions de jouissance de l’immeuble, étant à cet égard précisé que les mentions non contradictoires de l’état descriptif de division intégré au règlement peuvent compléter, si elles sont plus précises, le règlement de copropriété sur la destination des lots (Civ.3ème, 6 juillet 2017, n° 16-16.849), mais eu égard à la situation et aux caractéristiques propres de l’immeuble.

Par ailleurs, le droit pour un propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue est cependant limité par l’obligation de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

Lorsque le bien est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, cette obligation résulte de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

En l’espèce, en premier lieu, le règlement de copropriété établi le 4 juillet 1996 prévoit expressément, au sein du paragraphe 1 « occupation » de l’article 9 « usage des parties privatives » du titre I « usage de l’immeuble » de sa deuxième partie « droits et obligations des copropriétaires », que « la location commerciale des parkings est autorisée » (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires, page 40).

Cette clause ne peut être interprétée, sans dénaturation, comme signifiant que la location commerciale autorisée serait limitée à une location au mois ou à l’année desdits emplacements de parkings.

La seule limite, imposée de façon générale à tous les copropriétaires et occupants de l’immeuble, est de « veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients, des gens à leur service ou employés » (page 41 du règlement précité).

Or, le syndicat des copropriétaires ne fait valoir aucun motif, tenant aux caractéristiques et à la situation de l’immeuble, qui établirait que la location horaire desdits emplacements de parking serait prohibée par la destination de l’immeuble, en particulier en ce qu’elle serait susceptible, par nature, c’est-à-dire quelles que soient ses conditions d’exploitation, de troubler la tranquillité des copropriétaires, dès lors que :

— la location horaire desdits emplacements s’exerce dans les sous-sols d’un immeuble, exclusivement affectés à des parkings dont la location commerciale est autorisée par le règlement de copropriété,

— il est constant que l’immeuble comporte dix-huit appartements ou studio à usage d’habitation situés entre les 1er et 5ème étages, trois locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée, dont l’un a été transformé en local à usage d’habitation, trois locaux à usage de bureau situés au rez-de-chaussée et à l’entresol et 88 emplacements de parking (tableau récapitulatif de l’état descriptif de division, règlement de copropriété, page 34), de sorte que le nombre disproportionné de lots de parking par rapport aux autres lots démontre que, dès sa mise en copropriété, l’ensemble immobilier avait vocation à la mise en œuvre d’une gestion commerciale des parkings auprès de clients extérieurs pouvant impliquer de nombreuses allers et venues de véhicules et de personnes extérieures à la copropriété au sein de ses sous-sols, au niveau de l’accès de l’immeuble via la porte du garage ainsi que, eu égard à la configuration de l’immeuble, au niveau du porche au rez-de-chaussée (pour permettre la sortie piétonne des clients),

— la situation de l’immeuble, au cœur de [Localité 1], est, eu égard aux éléments précités, indifférente à l’appréciation de la conformité de la location horaire à la destination de l’immeuble,

— aucune disposition du règlement de copropriété ne permet de retenir que son rédacteur avait exclu qu’une majorité de lots de parkings puisse être détenue par un même copropriétaire aux fins d’exploiter commercialement lesdits lots.

C’est en ce sens que M. [U] [B], dont le nom figure en qualité de copropriétaire dans les procès-verbaux d’assemblées générales produits (pièces n° 4, 5, 7 de la S.C.I. DE LA MORDOREE) atteste, le 23 août 2022, que « tous les copropriétaires avaient connaissance, lors de leur achat, de l’existence du parking et de son exploitation commerciale » (pièce n° 22 de la S.C.I. DE LA MORDOREE).

En deuxième lieu, s’agissant des troubles anormaux du voisinage allégués, la date du démarrage de la location horaire des emplacements de parking n’est pas justifiée par les pièces produites, la seule mention par le directeur de la société AB PARCS de ce qu’il en est le directeur depuis 2009 ne démontrant pas la date de début de la location horaire. La SCI LA MORDOREE est mal fondée à opposer au syndicat des copropriétaires que, « pour la plupart », les copropriétaires auraient acheté leurs lots après le démarrage de ladite activité de location horaire et qu’ils ne pourraient donc se plaindre de nuisances préexistantes dénoncées au titre des troubles anormaux du voisinage.

Le procès-verbal de constat dressé le 24 août 2020 (pièce n° 19 du syndicat des copropriétaires) rend compte de l’utilisation commerciale des emplacements de parking appartenant à la S.C.I. LA MORDOREE. Ce procès-verbal et les photographies y annexées ne montrent pas que le système de « péage avec distribution de ticket et barrière », à laquelle l’assemblée générale du 21 novembre 2018 s’est opposée (pièce n° 6 du SDC), était installé à cette date. Il permet de voir que l’emplacement de parking n° 1001 au niveau R-1 a été clôturé en partie par des grilles, l’espace intérieur comportant des meubles dont un type comptoir sur lequel est posé un ordinateur avec une chaise de bureau. Il ne constate aucune dégradation ni aucune nuisance.

La pièce n° 35 du syndicat des copropriétaires intitulée « reportage photographique », produite sur papier libre et dont l’auteur est inconnu, est dénuée de force probante.

Les seuls courriers adressés par le syndic à la S.C.I. DE LA MORDOREE les 27 septembre 2018, 24 avril 2019 et du 14 novembre 2019 (pièces n° 5, n° 10 et n° 14 du syndicat des copropriétaires) ne sont pas des éléments prouvant la matérialité des nuisances alléguées.

Par ailleurs, certains copropriétaires ont dénoncé des nuisances, par voie de courriels adressés au syndic ou d’attestations.

A notamment été dénoncé le fait de voir la porte du garage restée parfois ouverte ou ouverte quasi en permanence, avec parfois un employé assis sur un siège sur le trottoir à l’entrée du parking (courriel de Mme [O] [A] du 9 décembre 2018, pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires ; courriel au syndic de M. [Y] [T] du 10 décembre 2018, pièce n° 9 du syndicat des copropriétaires ; attestation de M. [K] [Z] en date du 2 septembre 2020, pièce n° 20 du syndicat des copropriétaires ; attestation de M. [Y] [T] du 1er septembre 2020, pièce n° 21 du syndicat des copropriétaires ; attestation de Mme [O] [A] en date du 21 août 2020, pièce n° 22 du syndicat des copropriétaires ; attestation de M. [V] [A] en date du 24 août 2020, pièce n° 24 du syndicat des copropriétaires ; courriel au syndic de Mme [R] [I] du 15 octobre 2021, pièce n° 28 du syndicat des copropriétaires ; courriel au syndic de Mme [R] [I] du 25 octobre 2021, pièce n° 29 du syndicat des copropriétaires ; écrit de M. [T] daté du 15 janvier 2022, pièce n° 33 du syndicat des copropriétaires).

Le maintien de la porte du garage en position ouverte est confirmé par le procès-verbal d’huissier de justice dressé les 13, 20 janvier et 2 février 2021 (pièce n° 34 du syndicat des copropriétaires), sans constat de la présence d’aucun employé assurant la surveillance de l’entrée du garage. Il s’agit d’une nuisance subie collectivement par le syndicat des copropriétaires en ce qu’elle porte atteinte à la sécurité de l’immeuble.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires expose, en page 15 de son assignation, que « la question de l’ouverture, par défaut, de la porte, a été tranchée par le juge de l’exécution et que les pratiques semblent avoir cessé ». Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne se prévaut d’aucune nuisance actuelle et certaine, s’agissant de la fermeture de la porte du garage de l’immeuble.

Ont également été dénoncées :

— le fait pour certains copropriétaires d’être dérangés par des clients, « plus ou moins agressifs », cherchant l’entrée ou la sortie (courriers de Mme [I] au syndic des 5 et 23 novembre 2018, pièces n° 7 du syndicat des copropriétaires ; courriel au syndic de M. [V] [A] du 28 octobre 2018, pièce n° 8 du syndicat des copropriétaire ; courriel au syndic de Mme [O] [A] du 6 octobre 2019, pièce n° 12 du syndicat des copropriétaires ; attestation de Mme [R] [I] en date du 4 août 2020, pièce n° 23 du syndicat des copropriétaires ; attestation de M. [V] [A] en date du 24 août 2020, pièce n° 24 du syndicat des copropriétaires ; courriel au syndic de Mme [R] [I] du 15 et 25 octobre 2021 et des 9, 13 et 21 décembre 2021, pièces n° 28 à 32 du syndicat des copropriétaires) ;

— le fait que la sortie des piétons occasionne des nuisances sonores récurrentes dans les parties communes de l’immeuble, notamment sous le porche et dans la cour, avec des passages incessants et de nombreux clients perdus (attestation de M. [Y] [T] du 1er septembre 2020, pièce n° 21 du syndicat des copropriétaires ; attestation de Mme [O] [A] en date du 21 août 2020, pièce n° 22 du syndicat des copropriétaires ; attestation de M. [V] [A] en date du 24 août 2020 (pièce n° 24 du syndicat des copropriétaires), écrit de M. [T] daté du 15 janvier 2022, pièce n° 33 du syndicat des copropriétaires) ;

— le fait pour certains copropriétaires de devoir parfois justifier, auprès du personnel agressif de l’exploitant de la S.C.I. DE LA MORDOREE, de leur qualité pour entrer dans le parking (courriel au syndic précité de M. [V] [A], pièce n° 12 du syndicat des copropriétaires ; attestation de M. [K] [Z] en date du 2 septembre 2020, pièce n° 20 du syndicat des copropriétaires) ;

— l’agressivité voire les menaces des employés (attestation de M. [Y] [T] du 1er septembre 2020, pièce n° 21 du syndicat des copropriétaires ; attestation de Mme [O] [A] en date du 21 août 2020, pièce n° 22 du syndicat des copropriétaires ; écrit de M. [Y] [T] daté du 15 janvier 2022, pièce n° 33 du syndicat des copropriétaires) ;

— le fait, pour M. [T] et sa compagne, d’être scrutés et épiés par un employé installé sur le trottoir d’en face, alors qu’ils sont dans leur appartement (courrier de M. [Y] [T] daté du 6 octobre – année non mentionnée : pièce n° 36 du syndicat des copropriétaires) ;

— la pose fréquente d’une oriflamme publicitaire devant l’entrée du parking, à hauteur des fenêtres de M. [T] (attestation de M. [Y] [T] du 1er septembre 2020, pièce n° 21 du syndicat des copropriétaires ; attestation de Mme [O] [A] en date du 21 août 2020, pièce n° 22 du syndicat des copropriétaires) ;

— les embouteillages créés par le fait que les employés utilisent les allées étroites des parties communes pour distribuer les tickets et encaisser les clients (attestation de M. [K] [Z] en date du 2 septembre 2020, pièce n° 20 du syndicat des copropriétaires) ;

— le fait que des personnes ou des employés urinent dans le parking ou dans des bouteilles laissées sur place (courriel au syndic de Mme [O] [A] du 6 octobre 2019, pièce n° 12 du syndicat des copropriétaires, attestation de M. [K] [Z] en date du 2 septembre 2020, pièce n° 20 du syndicat des copropriétaires) ;

— le fait que leur place de parking est parfois attribuée à la location, selon l’attestation de M. [K] [Z] en date du 2 septembre 2020 (pièce n° 20 du syndicat des copropriétaires) ;

— la crainte manifestée par certains copropriétaires de voir leur chance de louer ou vendre leur place de parking diminuée en raison de commentaires négatifs postés sur internet (courriel de M. [V] [A] au syndic du 6 novembre 2019, pièce n° 13 du syndicat des copropriétaires) ;

— la « dégradation » de parties communes « situées au-dessus du parking » et des boites aux lettres (attestation de Mme [O] [A] en date du 21 août 2020, pièce n° 22 du syndicat des copropriétaires, attestation de M. [V] [A] en date du 24 août 2020, pièce n° 24 du syndicat des copropriétaires, écrit de M. [T] daté du 15 janvier 2022, pièce n° 33 du syndicat des copropriétaires).

Si la S.C.I. DE LA MORDOREE ne peut soutenir que les propositions de signalétique qu’elle a formulées n’ont pas été suivies d’effet, dès lors qu’il ressort des courriers qu’elle a adressés au syndic le 2 novembre 2021 (pièce n° 9 de la S.C.I. DE LA MORDOREE) et le 14 février 2022 (pièce n° 11 de la S.C.I. DE LA MORDOREE) qu’elle estimait qu’il incombait au syndic de lui proposer un système de fléchage, elle démontre en revanche, procès-verbal de constat du 3 août 2022 à l’appui (pièce n° 19 de la S.C.I. DE LA MORDOREE), qu’il existait, à cette date, une signalétique à chaque sous-sol, dans l’ascenseur, au rez-de-chaussée, au niveau de la porte de sortie de la cage d’escalier et de la porte cochère de l’immeuble. Elle produit également une attestation du directeur de son exploitant en date du 14 août 2022 exposant que les affiches provisoires « EXIT » dans le hall de l’immeuble ont toutes été arrachées dans les 48 heures de leur installation (pièce n° 17 de la S.C.I. LA MORDOREE).

La S.C.I. DE LA MORDOREE fait également valoir :

— un mail et une attestation du directeur de son exploitant en date des 4 février 2022 et des 14 août 2022 rejetant l’ensemble des accusations et exposant que les incivilités et autres problèmes de propreté sont en hausse depuis le prononcé de l’ordonnance de référé sans être de la responsabilité de ses employés (pièces n° 12 et 17 de la S.C.I. LA MORDOREE),

— les attestations de deux de ses employés en date des 16 août 2022 et du 24 août 2022 (pièces n° 20 et 21 de la S.C.I. DE LA MORDOREE), faisant état de provocations et d’insultes de la part du « propriétaire du 1er étage (qui n’a pas de place de parking) », du « Monsieur qui habite au-dessus de l’entrée du parking »,

— une attestation du directeur de son exploitant en date du 15 septembre 2022 (pièce n° 23 de la S.C.I. DE LA MORDOREE) exposant la suspension de toute incivilité au cours des mois de juillet et août 2022, « période pendant laquelle l’occupant du local situé juste au-dessus de la porte du parking ne semblait pas être présent »,

— des attestations de clients satisfaits (pièces n° 24 à 36 de la S.C.I. DE LA MORDOREE).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les attestations produites par le syndicat des copropriétaires attestent de tensions certaines, sans toutefois parvenir à caractériser la nature et l’intensité des nuisances dénoncées, dont la matérialité n’est corroborée par aucun constat objectif de commissaire de justice, en particulier s’agissant des nuisances sonores, des dégradations et autres atteintes aux conditions de jouissance des parties privatives et communes dénoncées.

En tout état de cause, il convient de relever que :

— ces attestations et autres écrits ont été établis entre le 6 octobre 2018 et le 15 janvier 2022, alors que l’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mars 2025 (plus de trois ans après la dernière attestation produite), de sorte que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’actualité des nuisances qu’il dénonce,

— surtout, ces dénonciations émanent de seulement quatre copropriétaires, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve du caractère collectif du trouble, qui doit être supporté de la même manière par l’ensemble des copropriétaires (en ce sens, Civ. 3ème, 14 novembre 1990, n° 88-12.995).

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence actuelle de troubles anormaux du voisinage, subis par l’ensemble des copropriétaires, ayant pour origine la location horaire d’emplacements de parking pratiquée par le locataire de la S.C.I. DE LA MORDOREE.

Il sera donc débouté de sa demande visant à voir condamner, sous astreinte, la société DE LA MORDOREE à cesser de pratiquer « une location horaire telle qu’elle la pratique actuellement ».

2 – Sur la demande visant à voir condamner, sous astreinte, la S.C.I. DE LA MORDOREE à « rendre au lot n° 101 sa destination de stationnement et lui interdire d’utiliser le lot à d’autres fins »

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] soutient qu’alors que le règlement de copropriété désigne le lot n° 101 comme étant à usage de stationnement, exclusivement, et non à usage de bureau, stockage, guichet commercial ou autre utilisation, la S.C.I. DE LA MORDOREE a mis en place sur ledit lot, en dépit de l’opposition de l’assemblée générale du 21 novembre 2018, un système de caisse automatique, en violation de la destination de l’immeuble et des droits des autres copropriétaires puisque cette caisse est à l’origine des nuisances subies par la copropriété.

La S.C.I. DE LA MORDOREE répond, sur le fondement des articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, que :

— le demandeur ne saurait prétendre à un changement de la destination du lot n°101 alors que son utilisation est directement en lien avec la location commerciale des emplacements de stationnement autorisée par le règlement de copropriété,

— si le syndicat venait à modifier son moyen et à invoquer un changement d’affectation, celui-ci n’est ni prohibé par le règlement de copropriété ni contraire à la destination de l’immeuble : il s’agit d’une place de parking à usage commercial qui a été aménagée pour permettre la mise en œuvre d’un local de paiement directement en lien avec la location commerciale des parkings autorisée par le règlement de copropriété ; il n’est aucunement démontré que le fait d’avoir aménagé la place en local de paiement porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires.

***

La destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot (par ex, Civ. 3ème, 10 décembre 1986, n° 85-11.374, Bull n°179).

S’agissant de la destination de l’immeuble au sens des dispositions de l’article 9 la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut en principe affecter librement son lot à l’activité de son choix à la condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble. Le changement d’affectation d’un lot est toujours possible dès lors que la nouvelle affectation n’est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (ex. Civ. 3ème, 10 décembre 1986, n° 85-11.374, publié au bulletin). La destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont donc pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot (ex. : Civ. 3ème, 6 décembre 1989, n° 88-10.014, publié au bulletin).

En l’espèce, en premier lieu, il est constant que le lot n° 1001 est désigné, selon les termes de l’état descriptif de division intégré au règlement de copropriété (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires, page 20), comme un « parking ».

Il ressort du procès-verbal de constat dressé le 24 août 2020 (pièce n° 19 du syndicat des copropriétaires) que l’emplacement de parking n° 1001 au niveau R-1 a été clôturé en partie par des grilles, l’espace intérieur comportant des meubles dont un type comptoir sur lequel est posé un ordinateur avec une chaise de bureau.

Si la production de ce seul procès-verbal ne permet pas au tribunal de constater l’installation d’une caisse automatique, il est constant que cet emplacement a vocation à être utilisé comme local de paiement dans le cadre de la location commerciale des parkings autorisée par le règlement de copropriété.

Eu égard aux motifs précédemment adoptés, le changement d’usage dudit lot ne viole pas la destination de l’immeuble. En outre, le syndicat des copropriétaires ne démontre par aucune pièce probante que ce changement d’usage serait à l’origine d’atteintes aux droits des autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande visant à voir condamner, sous astreinte, la S.C.I. DE LA MORDOREE à « rendre au lot n° 101 sa destination de stationnement et lui interdire d’utiliser le lot à d’autres fins ».

3- Sur la demande de cessation d’occupation des parties communes formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] soutient que :

— des locaux communs ont été annexés, en faisant valoir que le syndic dénonce depuis septembre 2018 l’utilisation d’un local réservé à l’alarme incendie et permettant d’accéder à la chaufferie, l’usage du local eau et d’accès à l’égout comme lieu de stockage de bouteilles d’urine,

— l’électricité de l’immeuble a été détournée à maintes reprises,

— depuis le mois d’octobre 2019, l’accès au parking est parfois empêché aux copropriétaires par les salariés assurant l’exploitation du parking.

La S.C.I. DE LA MORDOREE oppose que le demandeur ne produit aucune pièce démontrant les occupations de parties communes dénoncées.

***

En l’espèce, les occupations des parties communes sont dénoncées dans un courrier du syndic du 27 septembre 2018, sans autre élément de preuve, de sorte que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande visant à voir condamner la S.C.I. DE LA MORDOREE, sous astreinte, à « cesser son occupation illicite des parties communes ».

4 – Sur la demande en paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts

En l’espèce, le dispositif des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires présente une demande de paiement de la somme de 10.000 € « au titre des nuisances dont elle (la S.C.I. DE LA MORDOREE) est à l’origine ». Eu égard aux motifs précédemment adoptés, cette demande sera rejetée.

Au surplus, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires précise, dans la partie « discussion » de ses dernières conclusions, solliciter ces dommages et intérêts « en raison des tracasseries à répétition liées à la multiplication des procédures et au surcroît de travail que l’incurie de la S.C.I. LA MORDOREE occasionne au syndic » (page 18 des dernières conclusions du syndicat de copropriétaires), c’est-à-dire pour le compte du syndic qui n’est pas dans la cause et sans justifier d’un préjudice spécifique subi directement par le syndicat des copropriétaires en raison de ce surcroît de travail prétendument occasionné à son syndic.

5 – Sur les demandes accessoires

Eu égard aux circonstances du litige, il y a lieu de dire que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés.

L’équité commande par ailleurs de débouter les parties de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, de droit, soit écartée.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] de sa demande visant à voir condamner, sous astreinte, la S.C.I. DE LA MORDOREE « à cesser de pratiquer une location horaire telle qu’elle la pratique actuellement »,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] de sa demande visant à voir condamner, sous astreinte, la S.C.I. DE LA MORDOREE à « rendre au lot n° 101 sa destination de stationnement et lui interdire d’utiliser le lot à d’autres fins »,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] de sa demande visant à voir condamner la S.C.I. DE LA MORDOREE, sous astreinte, à « cesser son occupation illicite des parties communes »,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] de sa demande de condamnation de la S.C.I. DE LA MORDOREE à lui verser la somme de 10.000 € au titre des dommages-intérêts au titre des nuisances dont elle est à l’origine,

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés,

Déboute les parties de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Mars 2026

La Greffière Le Président