Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 26 mars 2026, n° 25/03987

TJ Paris 26 mars 2026

Résumé par Doctrine IA

Le syndicat des copropriétaires demandait la condamnation de Madame [V], [W] au paiement de charges de copropriété impayées, de frais de recouvrement, de dommages et intérêts, ainsi qu'au remboursement des frais de justice. Madame [V], [W] contestait devoir ces sommes, invoquant des difficultés personnelles et des désordres dans son logement imputables au syndicat.

La juridiction a condamné Madame [V], [W] à payer la somme de 457,52 euros au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. Elle a également été condamnée à payer 108 euros pour les frais de recouvrement justifiés.

En revanche, la demande de dommages et intérêts du syndicat a été rejetée, faute de preuve d'un préjudice distinct ou de mauvaise foi de la part de Madame [V], [W]. La demande de délais de paiement de cette dernière a également été déboutée. Enfin, Madame [V], [W] a été condamnée aux dépens et à verser 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 26 mars 2026, n° 25/03987
Numéro(s) :	25/03987
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 avril 2026
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Sur les parties

Parties :	REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC SAS PLISSON IMMOBILIER, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Emmanuelle AMAR ; Madame, [V], [W]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03987 – N° Portalis 352J-W-B7J-DARBC

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 mars 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU, [Adresse 1], REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC SAS PLISSON IMMOBILIER , dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représenté par Maître Emmanuelle AMAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1425

DÉFENDERESSE

Madame, [V], [W], demeurant Centre Communal d’Action Sociale de, [Localité 1] – MARIE DE, [Localité 1] -, [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mars 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 26 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03987 – N° Portalis 352J-W-B7J-DARBC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame, [V], [W] est propriétaire des lots n°36 et n°66 situés au sein d’un immeuble sis, [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS PLISSON IMMOBILIER, a fait assigner Madame, [V], [W] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3698,30 euros au titre des charges de copropriété impayées au 15 ùai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 03 janvier 2025 ;372 euros au titre des frais nécessaires ;1500 euros à titre de dommages et intérêts ;1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 janvier 2026 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS PLISSON IMMOBILIER et représenté par son conseil, actualise ses demandes à la somme de 757,52 euros, selon décompte arrêté au 16 décembre 2025 s’agissant des charges, et maintient sa demande à hauteur de 372 euros au titre des frais ainsi que ses autres demandes. Il souligne que Madame, [V], [W] ne rapporte pas la preuve ni de ses difficultés financières, ni des désordres dont elle rend le syndicat des copropriétaires responsable. S’agissant du dégat des eaux évoqués, il indique que cela a été résolu. En tout état de cause, il souligne qu’un corpropriétaire ne peut se dédouaner du paiement des charges de copropriété en raison de travaux à effectuer ou d’inexécution qu’il reprocherait au syndicat des copropriétaire. Il s’oppose aux délais de paiement sollicités par Madame, [V], [W] faisant la mauvaise foi de cette dernière.

Madame, [V], [W], comparante en personne, indique que les retards de paiement sont la résultante de plusieurs difficultés : une dégradation de sa situation personnelle avec des problèmes de santé et une expulsion de son logement à, [Localité 1] ; mais également des problèmes dans le logement concerné par la présenté procédure avec un dégat des eaux dans la salle de bains qui rend le logement inhabitable et donc inlouable. Elle souligne la responsabilité du syndicat des copropriétaires, ce qui aurait été constaté par la MAIF. Elle fait valoir que ces désordres lui ont causé un préjudice matériel à hauteur de dix-sept mois de loyer qu’elle fixe à 1230 euros et conteste donc devoir des sommes au syndicat des copropriétaires. Elle ajoute que 300 euros supplémentaires ont été versés au syndicat des copropriétaires, si bien que l’intégralité de l’arriéré des charges a ét payé selon elle. Si tel n’était pas le cas elle sollicite des délais de paiement de 24 mois. Elle s’oppose, en fin, à la demande formulée au titre des dommages et intérêts.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 février 2026 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 26 mars 2026.

Compte tenu du paiement récent évoqué par Madame, [V], [W], il a été sollicité la production, en cours de délibéré, d’un décompte actualisé. Celui-ci a été adressé à la juridiction par le conseil du syndicat des copropriétaires le 12 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

le relevé de propriété pour les lots n°36 et n°66 (matrice cadastrale) ;un relevé de compte individuel pour la période du 1er janvier 2024 au 16 décembre 2025 ;les appels de fonds pour la période susvisée ;le contrat de syndic ;une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 03 janvier 2025, non réceptionnée ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 28 mars 2023, 14 mars 2024, et 13 mars 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et les travaux exceptionnels, et fixé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux sur cette période ;l’attestation de non recours contre ces assemblées générales.

Il ressort du décompte produit arrêté au 16 décembre 2025 que le compte de copropriétaires de Madame, [V], [W] était débiteur à cette date de la somme de 1129,52 euros, appel de charges du 4e trimestre 2025 inclus, dont il convient de déduire la somme de 108 euros correspondant aux frais de mise en demeure et la somme de 264 euros au titre des honoraires de relance, comme cela a été effectué par le demandeur, soit un montant de 757,52 hors frais.

Madame, [V], [W], conteste le montant de cette dette, faisant valoir qu’elle a perdu de l’argent à raison du syndicat des copropriétaires dû fait de leur incurie dans la réalisation de travaux alors que son appartament subissait un grave dégâts des eaux depuis plusieurs années. Toutefois, d’une part elle n’apporte aucun élément de preuve permettant de caractériser son préjudice. Ainsi, si elle produit de très nombreuses pièces, ces dernières sont davantage en lien avec sa situation familiale et successorale, qu’avec la situation de son logement pour laquelle elle ne produit que la dénonciation du contrat d’assurance de la MAIF et une annonce du site PAP annotée. Les syndicat des copropriétaires, pour sa part, produit, au titre de ses différentes pièces d’actualisation deux rapports d’expertise et une facture de travaux démontrant que des démarches ont été faites pour remédier aux désordres invoqués. D’autre part, et en tout état de cause, il convient de rappeler qu’un copropriétaire ne peut se soustraire à son obligation de payer ses charges de copropriété en invoquant la non réalisation de trvavaux par celui-ci.

Par ailleurs, Madame, [V], [W] conteste également le montant de la dette en faisant valoir qu’un paiement de 300 euros a été réalisé. Il ressort effectivement du décompte produit par le syndicat des copropriétaires en cours de délibéré qu’un paiement de 300 euros a bien été effectué le jour de l’audience. Compte tenu des règles d’imputation des paiements, ce paiement viendra s’imputer en priorité sur la dette, malgré un appel des charges du 1er trimestre 2026 apparaissant au décompte produit.

Par conséquent, Madame, [V], [W] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], la somme de 457,52 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025, appels provisionnels du dernier 4e trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 09 janvier 2026.

Il convient de rappeler que les charges du 1er trimestre 2026 n’ont pas été prises en compte au titre de la dette, puisque non contradictoirement débattues à l’audience, ce qui ne signifie pas pour autant qu’elles ne seraient pas dues.

En application de l’article 1236-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 03 janvier 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Il convient, à ce titre, de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de relance multiples, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il est justifié de l’envoi de la mise en demeure par avocat du 03 janvier 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il n’est, en revanche, pas justifié de preuve d’envoi de la relance postérieure.

Madame, [V], [W] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], la somme de 108 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les délais de paiement sollicités

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame, [V], [W] n’apporte pas de documents probants sur sa situation personnelle, notamment sur ses revenus et charges si ce n’est des avis à tiers détenteurs qui ne peuvent suffire à démontrer une insuffisance de liquidités pour s’aquitter des sommes dues.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 04 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu’il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l’existence, pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS PLISSON IMMOBILIER, ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de Madame, [V], [W], mauvaise foi qui ne peut découler de son seul retard de paiement et ce d’autant plus que Madame, [V], [W] a tout de même effectué des paiements ponctuels, bien qu’insuffisants, pour tenter d’apurer sa dette.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Madame, [V], [W], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Madame, [V], [W] sera condamnée.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame, [V], [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS PLISSON IMMOBILIER, la somme de 457,52 euros (quatre cent cinquante sept euros et cinquante-deux centimes) au titre des charges impayées pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025, appels provisionnels du 4e trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 09 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 03 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame, [V], [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS PLISSON IMMOBILIER, la somme de 108 euros (cent huit euros) au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE Madame, [V], [W] de sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS PLISSON IMMOBILIER, de sa demande en paiement formulée au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame, [V], [W] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Madame, [V], [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS PLISSON IMMOBILIER, la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE