TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le 16/03/2026

A M^e PELIT-[Localité 2] (D1119)

A la DGFIP

■

9ème chambre 1ère section

N° RG :

N° RG 24/05171 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UIZ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 16 Mars 2026

DEMANDERESSE

Société civile immobilière du [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D1119, et Maîtres Muriel LAUTRE-GOASGUEN et Tarik HASNAOUI, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE

Direction Générale des Finances Publiques, prise en la personne du Directeur Régional des Finances Publiques d’Île-de-France et du département de [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par l’Inspecteur

Décision du 16 Mars 2026

9ème chambre 1ère section

N° RG 24/05171 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UIZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Anne-Cécile SOULARD, Vice-présidente

Madame Marine PARNAUDEAU, Vice-présidente

Monsieur Patrick NAVARRI, Vice-présidente

assistés de Madame Chloé DOS SANTOS, Greffière lors de l’audience, et de Madame Camille CHAUMONT, Greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 12 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame PARNAUDEAU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 16 mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 19 avril 2016, la SCI du [Adresse 4] a fait l’acquisition d’un immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75018) pour un montant total de 7 900 000 euros.

La SCI du [Adresse 4] a bénéficié de l’exonération de la taxe de publicité foncière en s’engageant à effectuer, dans un délai de quatre ans, des travaux conduisant à la production d’un immeuble à l’état neuf consistant en la transformation de l’immeuble en un hôtel avec surélévation de l’immeuble d’un niveau et création d’un toit terrasse.

Le 27 septembre 2018, la mairie de [V] a accordé le permis de construire sollicité par la SCI du [Adresse 4].

Le 1er octobre 2018, la SCI du [Adresse 4] a déposé une déclaration d’ouverture de chantier.

Le 2 avril 2021, l’administration fiscale a adressé à la SCI du [Adresse 4] une proposition de rectification, remettant en cause l’exonération de la taxe sur la publicité foncière, après avoir constaté le non-respect d’exécuter les travaux prévus dans le délai de quatre ans.

A la suite des observations de la SCI du [Adresse 4] présentées le 27 avril 2021, l’administration fiscale a maintenu ses rectifications le 10 mai 2021.

Décision du 16 Mars 2026

9ème chambre 1ère section

N° RG 24/05171 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UIZ

Un avis de mise en recouvrement a été émis le 31 août 2021 pour un rappel de droits d’un montant total de 463 735 euros (402 115 euros en droits et 61 620 euros en intérêts de retard).

La SCI du [Adresse 4] a présenté une réclamation contentieuse par lettre du 21 août 2023, laquelle a fait l’objet d’une décision de rejet de l’administration fiscale en date du 15 février 2024.

Par acte d’huissier en date du 16 avril 2024, la SCI du [Adresse 4] a fait assigner la Direction régionale des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris devant le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 13 août 2025, la SCI DU [Adresse 4] demande au tribunal de :

— ANNULER la décision de rejet du 15 février 2024,

— DECHARGER les rappels d’impositions mise à la charge de la société requérante pour un montant de 463 735 euros, dont 402 115 euros au titre des droits d’enregistrement et 61 620 euros au titre des intérêts de retard ,

— DEBOUTER l’Etat de l’intégralité de ses demandes.

— CONDAMNER l’Etat au versement d’une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI DU [Adresse 4] expose :

— qu’elle n’était pas tenue d’achever l’immeuble à l’expiration du délai initialement imparti, ni de formuler une demande de prorogation de délai, en raison des aménagements de délais mis en place par le pouvoir règlementaire afin de prendre en compte la pandémie de Covid-19,

— que lorsqu’ils n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020, les délais imposés par l’administration, conformément à la loi et au règlement, à toute personne pour réaliser des contrôles et des travaux ou pour se conformer à des prescriptions de toute nature sont, à cette date, suspendus jusqu’au 23 juin 2020 inclus,

— que la suspension du délai imparti à la société requérante au cours de la période juridiquement neutralisée a conduit à repousser l’expiration du délai pour justifier de l’achèvement de l’immeuble au 11 septembre 2020,

— qu’à cette date, elle était dans l’absolue incapacité d’achever et de justifier la construction d’un immeuble neuf et de formuler une demande de prorogation du délai pour achever ledit immeuble en raison de la force majeure dont les caractères imprévisible et irrésistible sont constitués par les difficultés d’approvisionnement des fournisseurs et de main d’œuvre des prestataires devant réaliser la construction de l’immeuble neuf, les indisponibilités de ses deux salariés en charge du dossier, placés en chômage partiel puis en télétravail, les difficultés de circulation ainsi que le retard généré par le contentieux relatif à la requête en annulation du permis de construire formulée par des habitants demeurant à proximité de l’immeuble.

Dans ses conclusions signifiées le 14 mai 2025, l’administration fiscale demande au tribunal de confirmer les rappels d’impôts effectués et la décision de rejet du 15 février 2024, rejeter les demandes de la SCI DU [Adresse 4] et la condamner aux dépens.

L’administration fiscale expose :

— que le délai de quatre ans pour procéder à la construction peut donner lieu à une prolongation annuelle renouvelable et que la demande de prolongation doit être formée au plus tard dans le délai d’un mois qui suit l’expiration du délai de quatre ans,

— les travaux n’étaient pas terminés et aucune demande de prolongation n’a été déposée avant le 11 septembre 2020,

— les événements relatés par la demanderesse ne sont ni imprévisibles, ni irrésistibles, ni extérieurs si bien que la force majeure alléguée n’est pas caractérisée.

L’ordonnance de clôture de l’instruction de l’affaire a été rendue le 10 novembre 2025.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de décharge de l’imposition

Le I du A de l’article 1594-0 G du code général des impôts prévoit une exonération de la taxe de publicité foncière lorsque l’acquéreur d’un immeuble est une personne assujettie à la TVA et s’engage, dans l’acte d’acquisition, à effectuer, dans un délai de quatre ans, des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI.

L’exonération est subordonnée à la justification par l’acquéreur, à l’expiration du délai qui lui est imparti pour construire, de l’exécution des travaux auxquels il s’est engagé.

En application du IV bis de l’article 1594-0 G, sur demande de l’acquéreur, une prolongation annuelle renouvelable du délai de quatre ans fixé à l’article 1594-0 G du CGI peut être accordée par le directeur départemental ou régional des finances publiques du lieu de situation de l’immeuble dans les conditions fixées au III de l’article 266 bis de l’annexe III au CGI.

Selon l’article 266 bis IV de l’annexe III du CGI : « La demande de prorogation du délai prévue au IV bis du A de l’article 1594-0 G du code général des impôts doit être formulée au plus tard dans le mois qui suit l’expiration du délai précédemment imparti. Elle doit être adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception postale, être motivée et préciser la consistance des immeubles sur lesquels porte la prorogation demandée ainsi que le montant des droits dont l’exonération est subordonnée à leur revente. »

Conformément à l’article 1840 G ter du CGI, lorsque l’engagement de construire n’est pas respecté à l’échéance du délai qu’il comporte, l’acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé, liquidés d’après les tarifs en vigueur au jour de l’acquisition de l’immeuble sur lequel portait l’engagement, ainsi que du complément de frais d’assiette, de recouvrement, de dégrèvement et de non-valeur qui en résultent.

La doctrine fiscale admet que la force majeure puisse être prise en compte pour conserver l’exonération malgré la non construction : " En cas de défaut de production de la justification de l’exécution des travaux de construction prévue au premier alinéa du II du A de l’article 1594-0 G du CGI, les droits d’enregistrement sont dus par le seul fait qu’une construction n’a pas été achevée, sur le terrain acquis, avant l’expiration du délai de quatre ans, sauf le cas de force majeure empêchant toute construction de façon absolue et définitive (BOI-ENR-DMTOI-10-40 au II § 140 et suiv.). " (BOI-CF-INF-20-30)

Aux termes de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Pour qu’il y ait force majeure, il faut que l’événement invoqué soit imprévisible, insurmontable et étranger à la volonté de l’acquéreur.

L’irrésistibilité ne peut être caractérisée si l’exécution est seulement rendue difficile ou onéreuse.

Il résulte de l’article 1 I. de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 que compte tenu période juridiquement protégée allant du 12 mars 2020 au 23 juin 2020 inclus, le délai de quatre ans litigieux a commencé à courir à compter du 19 avril 2016, date de l’acte notarié, qu’il a été suspendu le 12 mars 2020, qu’après avoir recommencé à courir, il a expiré le 11 septembre 2020.

Or, il est constant qu’avant le 11 septembre 2020, les travaux de construction projetés n’étaient pas achevés et la SCI DU [Adresse 4] n’avait déposé aucune demande de prolongation de ce délai de quatre ans.

Il n’est pas contesté que la flambée de la crise de la covid-19 a été source de fortes désorganisations pour les sociétés, notamment en raison de l’existence de confinements et de la limitation des déplacements physiques durant des périodes temporelles bien définies. Ainsi, les difficultés d’approvisionnement de certains matériaux et la pénurie de main d’œuvre ont contribué à faire échec à l’achèvement des travaux envisagés avant l’expiration du délai de quatre ans litigieux. En raison de son ampleur exceptionnelle, la crise sanitaire a pu constituer un événement imprévisible échappant au contrôle de la contribuable, qui ne pouvait pas raisonnablement la prévoir lors de la signature de l’acte notarié. Toutefois, ni la mise en place du chômage partiel notamment des deux salariés de la SCI DU [Adresse 4], en charge du dépôt des justificatifs d’achèvement des travaux et de la demande de prolongation du délai de quatre ans, sur la période allant du 1er avril 2020 au 7 mai 2020 et du 31 mars 2020 au 30 avril 2020, ni la situation de télétravail dans laquelle ceux-ci se sont trouvés, ne rendait irrésistible la crise sanitaire, dès lors, la force majeure n’est pas caractérisée. Il appartenait à la contribuable d’opérer un choix adapté quant à la gestion de son personnel et des dossiers en cours pour honorer son obligation fiscale, par le dépôt d’une demande de prolongation du délai de quatre ans avant l’expiration du délai querellé. Par ailleurs, le délai de règlement d’un différend auquel la contribuable n’est pas partie, est extérieur à sa personne ; il n’est de plus ni irrésistible ni imprévisible de sorte qu’il ne saurait constituer un cas de force majeure. De même, les évènements ultérieurs au 11 septembre 2020 dont se prévaut la contribuable, n’étaient pas imprévisibles.

Par conséquent, le moyen tiré de la force majeure sera écarté.

Faute pour l’acquéreur qui ne peut respecter son engagement de construire dans le délai de quatre ans, d’avoir sollicité cette prolongation dans le mois qui suit l’expiration de ce délai, et de démontrer un cas de force majeure, la demande de décharge formée par la SCI DU [Adresse 4] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 695 du code de procédure civile énumère les frais du procès qui entrent dans la catégorie des dépens. Il est de principe que les dépens sont à la charge de la partie perdante, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Partie perdante au procès, la SCI DU [Adresse 4] sera condamnée au paiement des entiers dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE l’ensemble des demandes de la SCI DU [Adresse 4] ;

CONDAMNE la SCI DU [Adresse 4] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Mars 2026

La Greffière Le Président