TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01749 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JL44

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [H] [A]

né le 28 Mars 1966 à [Localité 2] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de Maître François WELSCH de la SELARL SELARL WELSCH-VITOUX, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71 substituée par M^e Maeva VITOUX, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [C] [R]

né le 12 Juillet 1984 à BELFORT (TERRITOIRE DE BELFORT),

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président, assisté d’Elodie PFEFFER auditrice de justice

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 14 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 février 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 27 mai 2020, Monsieur [H] [A] a donné à bail à Monsieur [C] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 3] pour un loyer mensuel initial de 705 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [A] a fait signifier à Monsieur [C] [R] le 16 mars 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Une ordonnance d’injonction de payer en date du 17 juillet 2023 a été délivrée à l’encontre de Monsieur [C] [R] portant sur une somme de 1276,71 € au titre des loyers et des taxes sur les ordures ménagères. Le locataire a effectué un versement de 1100 €.

Suite à des loyers impayés, Monsieur [H] [A] a fait signifier à Monsieur [C] [R] le 13 février 2025 un second commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, Monsieur [H] [A] a fait assigner Monsieur [C] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 14 novembre 2025 où elle a été retenue.

A cette audience, Monsieur [H] [A], représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Déclarer la présente demande recevable et bien fondée,

En conséquence,

— Dire et juger que le contrat de bail signé entre les parties est résilié de plein droit aux torts du défendeur, par l’effet du jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, pour laquelle un commandement de payer a été signifié en date du 13 février 2025,

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts du locataire, du fait de ses manquements répétés à ses obligations,

— Ordonner en conséquence l’évacuation du locataire ainsi que tous occupants de son chef de l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 3], sous astreinte définitive d’un montant de 30 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— Autoriser la partie requérante à se faire assister d’un serrurier et de la force publique pour évacuer Monsieur [C] [R] ainsi que tous occupants de son chef, dudit appartement et au besoin autoriser le transport et l’entreposage des meubles meublants,

En toute hypothèse,

— Condamner le locataire au paiement :

o Du montant de 6517,07 € au titre des loyers et charges dus jusqu’au mois de mai 2025 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la présente demande,

o D’une indemnité d’occupation mensuelle de 800 € hors charges à compter de juin 2025, jusqu’à évacuation définitive du locataire,

o De la somme de 850 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

o Des entiers frais et dépens de la procédure,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il produit à titre informatif un décompte actualisé et mentionne que le paiement du loyer courant n’a pas été repris.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, Monsieur [C] [R] n’était ni présent et personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 11 juin 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives du Haut-Rhin le 14 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 27 mai 2020 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 27 mai 2020 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 février 2025, pour la somme en principal de 3705,30 euros.

Il ressort des pièces de la procédure que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 avril 2025.

Depuis cette date, Monsieur [C] [R] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [C] [R], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 avril 2025.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Il ressort des pièces de la procédure que le loyer selon quittancement du mois d’avril 2025 s’élève à la somme de 640,59 € outre 74,04 € de provision sur charges.

Au vu des différents éléments versés aux débats, le montant réclamé par le bailleur (800 € hors charges) supérieur au montant du loyer apparaît manifestement excessif. Aussi, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisé selon l’indice prévu au contrat de bail, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 640,59 € au titre du loyer et de 74,04 € au titre de la provision sur charges et de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter du mois de juin 2025, conformément à la demande, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, cela afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [C] [R] est non comparant et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Monsieur [H] [A] produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté à la date du 26 mai 2025 démontrant que Monsieur [C] [R] reste devoir la somme de 6517,07 € terme de mai 2025 inclus. Néanmoins, il convient de déduire la somme de 108 € imputée le 27 novembre 2024 au titre de « frais divers » dont il n’est produit aucun justificatif.

Monsieur [C] [R], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner, Monsieur [C] [R] au paiement de la somme de 6409,07 €, terme de mai 2025 inclus (loyers impayés, provision sur charges et régularisation des charges au titre de l’année 2023 et indemnités d’occupation). Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément à la demande.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [C] [R] est non comparant et en l’absence de justificatifs, le défendeur ne démontre pas être dans une situation financière lui permettant de s’acquitter de sa dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [C] [R] supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir Monsieur [H] [A], il convient de lui accorder la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mai 2020 entre Monsieur [H] [A] et Monsieur [C] [R] concernant l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies à la date du 14 avril 2025 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [H] [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [C] [R] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DEBOUTE Monsieur [H] [A] de sa demande d’astreinte ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [C] [R] à la somme qui aurait été due au titre des loyers (640,59 €) et provision sur charges (74,04 €) pour le logement, si le bail s’était poursuivi entre les parties soit la somme de 714,63 € (sept cent quatorze euros et soixante-trois centimes) ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] à payer à Monsieur [H] [A] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois du 1er juin 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] à payer à Monsieur [H] [A] la somme de 6409,07 € (six mille quatre cent neuf euros et sept centimes) au titre de l’arriéré de loyers impayés, provision sur charges et régularisation des charges au titre de l’année 2023 et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 26 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

DEBOUTE Monsieur [H] [A] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] à verser à Monsieur [H] [A] une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 12 février 2026, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,