TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Alain RAPAPORT

Copie certifiée conforme à :

— M^e Alain RAPAPORT

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/06997

N° Portalis 352J-W-B7I-C44K3

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Mai 2024

JUGEMENT

rendu le 22 Janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la Société CASTIN GILLES VILLARET, S.A.S

[Adresse 11]

[Localité 9]

représenté par M^e Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0122

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [N]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Monsieur [K] [N]

[Adresse 8]

[Localité 12]

non-représentés

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/06997 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44K3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY,Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 06 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [W] [N] et Monsieur [K] [N] sont propriétaires indivis des lots de copropriété n° 10, 62 et 84 au sein d’un immeuble situé [Adresse 6].

A la suite de plusieurs impayés de charges, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la SAS CASTIN GILLES VILLARET les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris par exploit de commissaire de justice signifié les 23 et 29 mai 2024 pour l’audience du 27 mars 2025.

Au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Condamner conjointement et solidairement, Monsieur [W] [N] et Monsieur [K] [N] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 14.733,40 € à titre de charges de copropriété impayées, somme arrêtée au 1er avril 2024 et ce, avec intérêts au taux légal capitalisés à compter de la mise en demeure en date du 27 février 2024 sur la somme de 14.106,28 € et à compter de la présente assignation sur le solde.

— Condamner conjointement et solidairement, Monsieur [W] [N] et Monsieur [K] [N] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/06997 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44K3

— Condamner conjointement et solidairement, Monsieur [W] [N] et Monsieur [K] [N] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.

— Condamner conjointement et solidairement, Monsieur [W] [N] et Monsieur [K] [N] aux entiers dépens dont le recouvrement s’opérera au profit de Maître Alain RAPAPORT, Avocat à la Cour, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Cités selon les modalités des article 654 à 658 du code de procédure civile, Monsieur [W] [N] et Monsieur [K] [N] n’ont pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 septembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoirie (juge unique) au 6 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [W] [N] et Monsieur [K] [N] sont propriétaires des lots n° 10, 62, 84 au sein d’un immeuble situé [Adresse 5] [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— La lettre de mise en demeure du 27 février 2024 ;

— Les procès-verbaux des assemblées générales du 23 juin 2021, 25 mai 2022, 20 juin 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— Les attestations de non recours correspondantes ;

— Le décompte des charges dues et arrêtées au 1er avril 2024 faisant état d’un solde nul après règlement par les défendeurs d’une somme de 15.498,85 euros comprenant les charges impayées et les frais de recouvrement ;

— Le contrat de mandat du syndic pour la période du 20 juin 2023 au 20 septembre 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que l’arriéré de charges et frais de procédure réclamés à Monsieur [W] [N] et Monsieur [K] [N] a été intégralement réglé par ces derniers le 13 février 2025, de sorte que ce chef de demande est désormais sans objet.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les défendeurs de leurs obligations et du préjudice causé ainsi à la copropriété sans toutefois rapporter la preuve que le défaut de paiement des défendeurs ait été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3- Sur la solidarité

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

S’agissant de la condamnation solidaire des défendeurs, le syndicat des copropriétaires ne verse pas au débat le règlement de copropriété susceptible de justifier le cas échéant d’une clause de solidarité.

En conséquence, la solidarité entre Monsieur [W] [N] et Monsieur [K] [N] sera écartée.

4- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [N] et Monsieur [K] [N] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à Maître Alain RAPAPORT, avocat au Barreau de Paris, qui en a fait la demande de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] [Localité 14] de ses demandes en paiement de la somme de 14.733,40 euros correspondant aux charges échues et aux frais nécessaires arrêtées au 1er avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [N] et Monsieur [K] [N] au paiement de :

— la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [W] [N] et Monsieur [K] [N] aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à Maître Alain RAPAPORT, avocat au Barreau de Paris, qui en a fait la demande de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 22 Janvier 2026

La Greffière La Présidente