TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e VIDAL DE, [Localité 2]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e CHAMARD

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/12096 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2YFD

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 17 Mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur, [L], [U],

[Adresse 1],

[Localité 3] (BELGIQUE)

Monsieur, [F],, [T],, [N], [U],

[Adresse 2],

[Localité 4]

Madame, [W], [U] épouse, [B],

[Adresse 3],

[Localité 4]

Monsieur, [I],, [J], [U],

[Adresse 4],

[Localité 4]

Madame, [G],, [T],, [H], [U] épouse, [S],

[Adresse 5],

[Localité 5]

Madame, [O],, [T],, [A], [U] épouse, [C],

[Adresse 6],

[Localité 6] (BELGIQUE)

représentés par Maître Patrick VIDAL DE VERNEIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1331

Décision du 17 Mars 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/12096 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YFD

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 7], représenté par son syndic, la S.A.S. ORALIA MEILLANT ET BOURDELEAU, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 8],

[Localité 7]

représenté par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD – BENSAHEL – GOMEZ-REY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière lors des débats, et Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 24 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à diposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

M., [L], [U], M., [F], [U], Mme, [W], [U], M., [I], [U], Mme, [G], [U] et Mme, [O], [U] (ci-après « les consorts, [U] ») sont propriétaires indivis de deux immeubles situés au, [Adresse 9] et au, [Adresse 10]. Ces immeubles ont une façade donnant sur l,'[Adresse 11].

Les propriétaires de biens situés dans l,'[Adresse 11] se sont constitués en syndicat en adoptant des statuts lors d’une assemblée générale du 26 avril 1894 pour une durée initiale de cinq ans prorogée jusqu’à l’assemblée du 10 mai 1909 laquelle l’a prorogée de nouveau pour cinq ans. Depuis, diverses assemblées générales se sont tenues de manière informelle.

Le 13 juillet 2023, l’assemblée générale de l’ASL, [Adresse 11] a notamment adopté une grille de répartition des charges de travaux de réfection des canalisations enterrées établie par le Cabinet, [Z], géomètre-expert et voté lesdits travaux.

Contestant l’existence légale du syndicat des copropriétaires de l,'[Adresse 11] et la validité de cette assemblée générale, les consorts, [U] ont fait assigner par acte d’huissier du 15 septembre 2023, devant le tribunal de céans le syndicat des copropriétaires de l,'[Adresse 11] aux fins essentielles d’obtenir à titre principal, son annulation en son entier et à titre subsidiaire, celle de sa résolution 5-1 approuvant la grille de répartition des charges relatives aux travaux de réfection des canalisations enterrées.

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 23 septembre 2024, les consorts, [U] sollicitent du tribunal de :

« Déclarer recevables et bien fondés les consorts, [U] en leur action et en leurs demandes.

Juger que le Syndicat des Copropriétaires de l,'[Adresse 11] n’a pas d’existence juridique faute d’approbation de ses statuts par les Consorts, [U] et par l’unanimité des propriété riverains de ladite impasse.

Subsidiairement

Si le Tribunal soumet l’Impasse d’Antin au statut de la copropriété ressortant des dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Juger que l’absence d’un règlement de copropriété et d’une grille de répartition des charges acceptés par un vote unanime des riverains de l,'[Adresse 11] ne permet pas au syndicat de réclamer à ses membres le règlement de charges.

En conséquence,

Annuler l’Assemblée Générale du Syndicat des Copropriétaires de l’ASL, [Adresse 11] en date du 13 juillet 2023.

Subsidiairement,

Annuler la résolution 5-1 de ladite Assemblée en ce qu’elle a approuvé la grille de répartition des charges pour les travaux de réfection des canalisations enterrées.

Condamner le Syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 8 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner le syndicat défendeur aux entiers dépens. »

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 9 août 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 1er, 10 alinéas 1 et 2, 24 et 26,

Juger Monsieur, [L], [U], Monsieur, [F], [U], Madame, [W], [U], épouse, [B], Madame, [V], [U] et Madame, [O], [U], épouse, [C] mal fondés en leurs demandes,

Décision du 17 Mars 2026

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En conséquence, les en débouter purement et simplement,

Condamner in solidum Monsieur, [L], [U], Monsieur, [F], [U], Madame, [W], [U], épouse, [B], Madame, [V], [U] et Madame, [O], [U], épouse, [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l,'[Adresse 12] une somme de 7.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner in solidum Monsieur, [L], [U], Monsieur, [F], [U], Madame, [W], [U], épouse, [B], Madame, [V], [U] et Madame, [O], [U], épouse, [C] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Jérôme CHAMARD conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 10 février 2025 et fixée à l’audience du 24 septembre 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 9 décembre 2025 prorogé au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de « juger »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 13 juillet 2023

L’article 1er II de loi du 10 juillet 1965 dispose que « A défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable :

1° A tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ;

2° A tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

Pour les immeubles, groupes d’immeubles et ensembles immobiliers mentionnés aux deux alinéas ci-dessus et déjà régis par la présente loi, la convention mentionnée au premier alinéa du présent II est adoptée par l’assemblée générale à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. »

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. […]

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

Aux termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.

*

Au soutien de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 13 juillet 2023, les consorts, [U] opposent d’une part l’absence d’existence légale du syndicat des copropriétaires dont les statuts n’ont jamais été approuvés à l’unanimité des propriétaires riverains de l’impasse et d’autre part, qu’ils n’ont jamais accepté d’adhérer à ce syndicat ni de valider les quotes-parts établies par le cabinet, [Z], géomètre expert. Ils prétendent qu’aucun règlement des droits et obligations des riverains n’a été adopté de sorte que l’appel de fonds adressé par le syndic du 16 août 2023 est privé de fondement contractuel.

A titre subsidiaire, ils sollicitent l’annulation de la résolution 5.1, en prétendant que :

— répondant au moyen adverse, si l,'[Adresse 11] devait être soumise à la loi du 10 juillet 1965, le défendeur ne justifie pas de l’existence d’une charte régissant les rapports entre l’ensemble des riverains de cette impasse et stipulant leurs droits et les obligations. Dès lors, l’absence de règlement ne permet pas aux consorts, [U] de connaître leurs droits outre que la méthode de calcul et de répartition des charges réclamées ne se fonde sur aucun document approuvé par les riverains ;

— en l’absence de bornage du sol de chaque parcelle, les plans et le calcul des charges sont nécessairement erronés invalidant la note du géomètre laquelle n’est au surplus pas communiquée ;

— en dépit de leur contestation, ils ont réglé les charges par chèque le 19 décembre 2023 ;

— lors d’un premier projet de statuts et de répartition, leur quote-part avait été fixée à 5,6% avant d’être modifiée à 8,2% lors du vote ;

— ils n’utilisent pas l,'[Adresse 11] puisqu’ils sont situés à l’extrémité d’une des branches de l’impasse et que leur immeuble n°16-18 dispose d’une porte cochère condamnée et non utilisée donnant sur l,'[Adresse 11] alors que leur immeuble sis au n°20 possède une issue de secours sur ladite impasse ; leurs entrées principales se font par la, [Adresse 13] ;

— leurs immeubles ne sont pas raccordés à la canalisation d’égout central circulant sous l’impasse ;

— l’évacuation des eaux usées, vannes et pluviales se fait par les canalisations situées, [Adresse 13] de même que leur réseau d’eau, de gaz et d’électricité de sorte que les canalisations enterrées, objet des travaux, ne présentent aucune utilité objective pour leur immeuble ;

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— aux termes du rapport du bureau d’étude, [Y] mandaté par le syndic en juin 2022, leurs deux immeubles ne sont pas raccordés sur l,'[Adresse 11] pour l’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales;

— cette répartition est en conséquence contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui soumet la participation des copropriétaires aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs au critère de l’utilité objective.

En défense, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet en se fondant sur l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 et en soutenant que :

— les riverains auraient le 17 juin 2022 adopté les statuts d’une union de syndicats qui devaient être soumis aux immeubles riverains

— à défaut de l’adoption des statuts par ces derniers, l’impasse demeure soumise à la loi du 10 juillet 1965 conformément à l’article 1 de ladite loi, disposition d’ordre public en l’absence d’une organisation dotée de la personnalité morale suffisamment structurée ;

— contrairement à ce que soutiennent les consorts, [U], une copropriété peut exister sans règlement lequel peut être établi et voté par l’assemblée générale conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965

Sur la demande subsidiaire, il objecte que :

— le vote de la grille de répartition des charges a été justement soumise à la majorité de l’article 26 ;

— il n’est pas établi que le passage dispose de services collectifs ou d’éléments communs ;

— le géomètre a précisé la méthode de calcul des charges dont il résulte une affectation de 461/10.000èmes pour l’immeuble du 16-18 et 394/10.000èmes pour l’immeuble du 20 ;

— les deux immeubles possèdent chacune un accès donnant sur le passage, certes secondaires ;

— aucun élément probant n’est produit pour justifier que ces immeubles ne seraient pas raccordés sur le réseau d’évacuation raccordé, objet des travaux votés.

Sur ce,

Sur la demande principale

En l’espèce, il est constant que les statuts de l’ASL adoptés en 1894 ont été prorogés à plusieurs reprises jusqu’en 1913 sans toutefois qu’aucune prolongation n’intervienne par la suite.

Il est également acquis que le 27 juin 2022, l’assemblée générale des membres du syndicat des copropriétaires de l,'[Adresse 11] a voté des statuts de l’union de syndicats de l,'[Adresse 11] à la résolution 8 laquelle précise « En cas d’acceptation, chaque immeuble riverain devra donner son accord pour l’adhésion à l’USL selon les statuts précités et la validation des quotes-parts établies par le Cabinet, [Z], géomètre expert ». Il n’est pas davantage contesté que l’accord des immeubles riverains pour leur adhésion à l’USL n’a pas été obtenu.

Bien que les consorts, [U] opposent leur absence de consentement pour adhérer à ce syndicat des copropriétaires,ils ne contestent pas que le passage constitue un élément commun aux propriétaires riverains composé de 14 immeubles dont cinq copropriétés et neuf immeubles en pleine propriété bordent l,'[Adresse 11].

Cette configuration hétérogène des lieux couplant immeubles en propriété, en copropriété et parcelle non bâtie (l’impasse commune) permet de qualifier le tout d’ensemble immobilier, au sens de l’article 1er précité de loi du 10 juillet 1965, disposition d’ordre public.

Par voie de conséquence, en application de ce même texte, déroger à l’application du statut de la copropriété des immeubles bâtis, d’ordre public, n’est possible qu’en cas de convention dérogatoire expresse et d’une structure dotée de la personnalité morale.

Or, il n’est ni prétendu ni justifié de l’existence d’une quelconque structure dotée d’une personnalité morale pour gérer ledit ensemble immobilier, à défaut du vote des statuts d’une union de syndicats par les immeubles riverains suite à son adoption au cours de l’assemblée générale du 27 juin 2022.

Dans ces conditions et pour ce seul motif, contrairement à ce qui est soutenu en défense, le statut de la copropriété des immeubles bâtis doit nécessairement s’appliquer conformément à l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, si les consorts, [U] se prévalent de l’absence de règlement de copropriété et de grille de répartition des charges acceptés à l’unanimité par les riverains, ce grief ne peut en tout état de cause aboutir à l’annulation de l’assemblée litigieuse mais seulement à celle de la résolution votant l’imputation de ces charges. La demande principale sera donc rejetée.

Sur la demande subsidiaire d’annulation de la résolution 5.1

La résolution 5.1 de l’assemblée générale du 13 juillet 2023, soumise à la majorité de l’article 26.1, a été votée en ces termes « Approbation de la grille de répartition des charges pour les travaux de réfection des canalisations enterrées

Pièce jointe : Grille de répartition des charges établie par le Cabinet, [Z] et jointe dans les statuts

Après en avoir délibéré et conformément au document joint, l’assemblée décide d’approuver la nouvelle grille de répartition des charges

L’autorisation est donnée au syndic pour signer tout acte afin de faire publier par un notaire le modificatif au règlement de copropriété relatif à cette nouvelle clé de répartition. […]

Résolution adoptée »

En outre, il ressort de l’appel de fonds produit par les consorts, [U] que leur quote-part était établie à un total de 829/10.000èmes pour les deux immeubles.

Alors qu’il ne produit pas la grille de répartition établie par le Cabinet, [Z], géomètre, dont il se prévaut, le syndicat des copropriétaires expose dans ses écritures les critères de répartition appliqués par celui-ci à savoir le passage des véhicules et des piétons, l’utilité de l’équipement pour chaque propriété en pondérant selon l’existence d’accès principal et d’accès secondaire, les surfaces pondérées selon un tableau, lequel n’est pas davantage versé.

Décision du 17 Mars 2026

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Il ressort ainsi que les consorts, [U] se sont vus attribuer une quote-part de 8,2% des travaux alors qu’il n’est pas contesté en défense que leurs immeubles ne disposent que d’accès secondaires sur l’impasse, leurs accès principaux étant situés sur la, [Adresse 13].

En outre, aucun élément n’est produit par le syndicat des copropriétaires pour démontrer que le calcul de cette quote-part a pris en compte les surfaces des autres immeubles comme il le soutient.

Enfin, il ressort d’une part du rapport de l’architecte, M., [E], [D] du 17 septembre 2024 que les canalisations de l’immeuble n°20 (à l’exception d’une descente d’eau pluviale qui n’a été dévoyée qu’en 2022) sont depuis sa construction raccordées sur les réseaux de la, [Adresse 13] et d’autre part, du rapport du cabinet, [Y] de juin 2022 que les canalisations des deux batîments sont raccordées sur la, [Adresse 13] et non sur l’impasse.

Au vu de ces éléments tenant à l’utilité objective pour les consorts, [U] des équipements communs en cause et en l’absence du rapport et de la grille de répartition établis par le cabinet, [Z], le syndicat des copropriétaires échoue à justifier des éléments pris en considération ainsi que de la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts et la répartition des charges.

En conséquence, il apparait que la résolution 5.1 attribuant 829/10.000 tantièmes aux consorts, [U] est manifestement abusive et sera en conséquence et pour ces seuls motifs, annulée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Partie succombant, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens et à payer aux consorts, [U] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera en outre débouté de sa demande au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu, enfin, d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Décision du 17 Mars 2026

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PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M., [L], [U], M., [F], [U], Mme, [W], [U], M., [I], [U], Mme, [G], [U] et Mme, [O], [U] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale de l,'[Adresse 11] tenue le 13 juillet 2023 en son entier ;

ANNULE la résolution 5.1 de l’assemblée générale de l,'[Adresse 11] tenue le 13 juillet 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 11] aux entiers dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l,'[Adresse 11] à payer à M., [L], [U], M., [F], [U], Mme, [W], [U], M., [I], [U], Mme, [G], [U] et Mme, [O], [U] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l,'[Adresse 11] de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 17 Mars 2026.

La Greffière La Présidente