TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 OCTOBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/02595 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FBSH

AFFAIRE : [L] [I], [X] [J] épouse [I] / [W] [K]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 20 Mai 2025, décision mise en délibéré au 19 août 2025 et prorogée au 7 octobre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDEURS

M. [L] [I]

né le 15 Novembre 1960 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

DEMANDEUR

représenté par Maître Florent FRANCINA de la SELARL FRANCINA AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

Mme [X] [J] épouse [I]

née le à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

DEMANDEUR

représentée par Maître Florent FRANCINA de la SELARL FRANCINA AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

DEFENDEUR

M. [W] [K]

né le 20 Novembre 1984 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

comparant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [L] [I] et Madame [X] [I] ont, par contrat signé le 28 décembre 2022, donné à bail à Monsieur [W] [K] un appartement n°0032 dans l’immeuble Le Panoramik situé [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant un loyer de 673 euros et 95 euros de charges.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 18 octobre 2024, remis à étude, Monsieur [L] [I] et Madame [X] [I] ont fait assigner Monsieur [W] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— Dire que le bail d’habitation est résilié depuis le 13 septembre 2024 en raison de l’acquisition de la clause résolutoire, au terme du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 12 juillet 2024 ;

— Dire que Monsieur [W] [K] se trouve être occupant sans droit ni titre du bien loué et qu’il devra le libérer sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai d’un mois depuis la signification du jugement à intervenir ;

— Dire qu’à défaut d’exécution volontaire du jugement, Monsieur [L] [I] et Madame [X] [I] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion du locataire ainsi que celle de tout occupant et bien de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— Condamner Monsieur [W] [K] à verser à Monsieur [L] [I] et à Madame [X] [I] la somme de 5.957,42 euros correspondant aux loyers et charges échus impayés au 13 septembre 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer, outre intérêts légaux à compter du 12 juillet 2024 ;

— Condamner Monsieur [W] [K] à verser à Monsieur [L] [I] et Madame [X] [I] une indemnité d'0ccupation, correspondant au montant des loyers et charges dus en application du contrat de bail, pour la période comprise entre l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, à savoir le 13 septembre 2024, et la libération effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [W] [K] à verser à Monsieur [L] [I] et Madame [X] [I] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner le même aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à venir.

Le rapport du Pôle médico-social en date du 9 mai 2025 a été adressé au Greffe. Monsieur [W] [K] a expliqué qu’il travaillait en intérim mais connaitre de grosses difficultés financières, que le salaire de sa conjointe ne suffisait pas à gérer les frais quotidiens, qu’il a posé un dossier de surendettement déclaré recevable le 5 décembre 2024 et que la Banque de France avait calculé des mensualités de remboursement à hauteur de 358 euros par mois. Le rapport mentionne qu’un nouveau rendez-vous avait été convenu pour compléter le diagnostic mais que Monsieur [W] [K] n’a pas répondu aux relances.

Lors de l’audience du 24 juin 2025, Monsieur [L] [I] et Madame [X] [I], présents et représentés par leur conseil, ont réitéré leurs prétentions et ont actualisé la dette locative à hauteur de 12 994 euros en produisant un décompte en date du 6 mai 2025.

Monsieur [W] [K], présent, a indiqué avoir déposé un dossier de surendettement et qu’un plan d’apurement des dettes a été adopté. Il a par ailleurs informé qu’il pensait quitter l’appartement au début du mois de juillet 2025.

Lors de l’audience, il lui a été demandé de communiquer au conseil du bailleur ainsi qu’au tribunal le plan de surendettement avant le 27 mai 2025. Aucune pièce n’a toutefois été transmise dans ce délai.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 19 août 2025 et prorogée au 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment eu pour effet de réduire le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 22 décembre 2022. Selon la clause résolutoire du contrat (article VIII), à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 12 juillet 2024, d’un commandement de payer dans le délai de 2 mois la somme de 4 461,16 euros visant la clause résolutoire du bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Si Monsieur [W] [K] affirme qu’un plan de surendettement a été dressé, il ne l’a toutefois pas communiqué, comme il lui a été demandé lors de l’audience du 24 juin 2025. Dès lors, il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions des articles 24 V. et 24VI de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifiés par la loi du 27 juillet 2023 relatives à l’hypothèse où le locataire a bénéficié d’une décision de recevabilité de sa demande auprès de la commission de surendettement des particuliers.

Ainsi, les effets de la clause résolutoire inséré au contrat de bail ne sont pas suspendus et il y a lieu d’ordonner à Monsieur [W] [K] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

En outre, il ressort du décompte versé aux débats en date du 6 mai 2025 que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 1er mai 2025 s’élevait à la somme de 12 829,57 euros, déduction faite du commandement de payer de 164,45 euros qui n’entre pas dans la catégorie des loyers et charges.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [W] [K] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer le 12 juillet 2024 pour la somme de 4 461,16 euros puis à compter de l’assignation le 18 octobre 2024 pour le surplus.

Monsieur [W] [K], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation au 13 septembre 2024 du contrat de bail d’habitation liant Monsieur [L] [I] et Madame [X] [I], d’une part, et Monsieur [W] [K], d’autre part, et portant sur un appartement n°0032 dans l’immeuble Le Panoramik situé [Adresse 1] à [Adresse 8] ([Adresse 3]), par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

ORDONNE à Monsieur [W] [K] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour Monsieur [W] [K] d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à son l’expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer à Monsieur [L] [I] et Madame [X] [I] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers le cas échéant indexés et des charges mensuelles qui auraient été dus si le contrat de location s’était poursuivi, de sa résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer à Monsieur [L] [I] et Madame [X] [I] la somme de 12 829,57 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer le 12 juillet 2024 pour la somme de 4 461,16 euros puis à compter de l’assignation le 18 octobre 2024 pour le surplus ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer à Monsieur [L] [I] et Madame [X] [I] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,