TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître MOUGENOT

Maître BEJAOUI

Maître BOHBOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00086 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XYR

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le lundi 12 janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [O] [F],

Madame [W] [D] épouse [F],

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître BEJAOUI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B1132

DÉFENDERESSES

S.C.I. SCI [Adresse 5],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître MOUGENOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B663

S.A.S. BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE, ès qualité de mandataire de la SCI [Adresse 5],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître BOYTCHEV, avocat au barreau de Paris, vestiaire #L301

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 janvier 2026 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 12 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00086 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XYR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 Août 2023, la SCI 67-[Adresse 8], ayant pour mandataire la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE, a consenti à Monsieur [O] [F] et à Madame [W] [D] épouse [F] un bail soumis à la loi du 6 Juillet 1989 pour un appartement sis [Adresse 6], au 7ème étage, pour une durée de trois années avec prise d’effet à compter du 21 août 2023, pour un loyer mensuel d’un montant de 4.168 Euros, outre la somme mensuelle de 777 euros au titre de la provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, Monsieur [O] [F] et à Madame [W] [D] épouse [F] ont assigné la SCI 67-69 VICTOR HUGO, et la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE à comparaitre devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Paris, à l’audience du 5 février 2025 sollicitant de voir :

— Condamner solidairement la SCI 67-69 VICTOR HUGO et la SAS BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE, ès qualité de mandataire de la SCI 67-69 VICTOR HUGO à payer à Monsieur [O] [F] et à Madame [W] [F] les sommes suivantes, à titre d’indemnisation de leurs pertes financières :

— La somme de 777 Euros x 10,5 mois = 8.158,5 Euros correspondant au montant des charges indues sur la période d’une année en raison de l’absence d’ascenseurs en état de fonctionnement, élément essentiel du bail dans la mesure où le bien loué se situait au 7ème étage :

— La somme de (4.168 Euros x 50% du montant du loyer) x 10,5 mois = 21.882 Euros au titre de la privation de jouissance ;

— la somme de 1.236,25 Euros correspondant au paiement d’une semaine de loyer du 21 août 2023 au 30 aout 2023 sans pouvoir occuper les lieux en l’absence de meubles ;

— La somme de 1.494 Euros correspondant aux frais d’une semaine de location dans un Appart-Hôtel ;

— La somme de 4.945 Euros en raison des désagréments causés par la présence des échafaudages devant les fenêtres pendant 6 mois, de la panne d’eau chaude pendant 10 jours au mois de juin 2024, ainsi que de la défaillance des portails des 2 entrées au [Adresse 4] et au [Adresse 7] ;

— La somme de 2.000 Euros correspondant aux frais supplémentaires d’emménagement et de déménagement par nécessité de doublement de l’équipe déménageurs en raison de l’absence d’ascenseur et de monte-charge ;

— La somme de 13.267 Euros correspondant à la perte de salaire pour Madame [F] en maison de ses arrêts maladie pour cause de burn-out, aux mois d’octobre, novembre et décembre 2023.

Condamner solidairement la SCI 67-69 VICTOR HUGO et la SAS BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE, ès qualité de mandataire de la SCI 67-69 VICTOR HUGO à payer à Monsieur [O] [F] et à Madame [W] [F] la somme de 10.000 Euros à titre d’indemnisation de leur préjudice de jouissance;

— Condamner solidairement la SCI 67-69 VICTOR HUGO et la SAS BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE, ès qualité de mandataire de la SCI 67-69 VICTOR HUGO à payer à Monsieur [O] [F] et à Madame [W] [F] la somme de 10.000 Euros à titre d’indemnisation de leurs préjudices physiques .

— Condamner solidairement la SCI 67-69 VICTOR HUGO et la SAS BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE, ès qualité de mandataire de la SCI 67-69 VICTOR HUGO à payer à Monsieur [O] [F] et à Madame [W] [F] la somme de 5000 Euros à titre d’indemnisation de leur préjudice moral;

— Effectuer un compte entre les parties ;

— Ordonner une compensation.

— Condamner solidairement la SCI 67-69 [Adresse 10] HUGO et la SAS BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE, ès qualité de mandataire de la SCI 67-69 VICTOR HUGO à payer à Monsieur [O] [F] et à Madame [W] [F] la somme de 10.000 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner solidairement la SCI 67-69 [Adresse 10] HUGO et la SAS BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE, ès qualité de mandataire de la SCI 67-69 [Adresse 10] HUGO au paiement des entiers dépens de l’instance, directement distraits auprès de la SCP COUTURIER & Associés, sur ses offres de droits ;

— Maintenir l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 5 février 2025, l’affaire a été renvoyée au 15 mai 2025, puis à l’audience du 24 octobre 2025 à laquelle, les parties sont représentées par leur conseils.

Se référant à leurs conclusions déposées à l’audience, les époux [F] ont réitéré leurs demandes dans les termes de leur assignation formant deux demandes additionnelles :

— Condamner solidairement la SCI 67-69 VICTOR HUGO et la SAS BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE, ès qualité de mandataire de la SCI 67-69 VICTOR HUGO à payer à Monsieur [O] [F] et à Madame [W] [F] la somme de 10.000 Euros à titre d’indemnisation du préjudice lié à la perte de l’emploi de Madame [W] [F] ;

— Condamner solidairement la SCI 67-69 VICTOR HUGO et la SAS BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE, ès qualité de mandataire de la SCI 67-69 VICTOR HUGO à payer à Monsieur [O] [F] et à Madame [W] [F] la somme de 3.000 Euros à titre d’indemnisation de la gêne liée à l’impossibilité pour les membres de la famille de leur rendre visite.

En réplique, se référant à ses conclusions déposées à l’audience, la SCI 67-[Adresse 8] demande à Madame, Monsieur le Juge des contentieux de la protection, près le Tribunal judicaire de PARIS, statuant au fond de :

A TITRE PRINCIPAL :

DEBOUTER Monsieur et Madame [F] de l’ensemble de leurs demandes, et, subsidiairement, ramener le préjudice qu’ils allèguent à de plus justes proportions,

A TITRE RECONVENTIONNEL ET EN TOUT ETAT DE CAUSE:

CONDAMNER Monsieur et Madame [F] à payer une somme de 12.129,84 Euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêté au mois d’octobre 2025.

CONDAMNER Monsieur et Madame [F] à verser la somme de 1 Euro au titre de dommages-intérêts, la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux aux dépens.

En réplique, se référant à ses conclusions déposées à l’audience, la SAS BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE au Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris statuant au fond de :

DEBOUTER les époux [F] de l’intégralité des demandes formulées l’encontre de la société BNP PARIBAS REPM :A titre subsidiaire, si par extraordinaire la responsabilité de la société BNP PARIBAS REPM était retenue, REDUIRE les demandes de dommages et intérêts sollicités par les époux [F] à de plus justes proportions.En tout état de cause,

— CONDAMNER solidairement les Consorts [F] à payer à la société BNP PARIBAS REPM la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les indemnisations sollicitées au titre de pertes financières et et de divers préjudices en raison des pannes d’ascenseur

Les obligations mises à la charge du bailleur par l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 lui imposent de délivrer un logement décent, en bon état d’usage et de réparation et d’assurer la jouissance paisible du logement et en particulier d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Cette obligation d’ordre public s’étend à l’entretien des équipements assurant l’accès au logement et en particulier aux ascenseurs.

En cas de déficience d’un élément d’équipement commun, le bailleur doit prendre toutes les mesures nécessaires afin de mettre fin au trouble de jouissance causé au preneur.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, des dommages et intérêts sont dus pour inexécution de l’obligation de garantir la jouissance paisible des locataires de l’article 6 b de la loi du 06 juillet 1989.

L’article 1724 du code civil dispose par ailleurs que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

En l’espèce, les époux [F] font état de pannes d’ascenseur continues et répétées et sollicitent une indemnisation sur une période de dix mois et demi. Cependant, force est de constater qu’ils ne rapportent nullement la preuve du nombre et de la durée des pannes invoquées.

De l’ensemble des pièces produites, il résulte que l’ascenseur a été en panne :

— le 23 août 2023, jour du déménagement des époux [F].

— le 12 octobre et du 28 octobre 2023 au 1 er novembre 2023

— première quinzaine du mois de février 2024, sans que la durée du désordre affectant l’ascenseur ne soit établi

— le 5 mars

— le 24 juin 2024

Les époux [F] sollicitent d’être indemnisés à hauteur de 4730,25 euros en raison du report de leur déménagement d’une semaine.

La société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT France affirme de son côté d’une part avoir rappelé l’interdiction formelle de recourir à l’ascenseur pour déménager les meubles et d’autre part que les époux [F] seraient eux-mêmes à l’origine de cette panne pour avoir utilisé l’ascenseur lors de la livraison d’un frigidaire le 21 août, sans toutefois en rapporter la preuve formelle.

Force est de constater que si les époux [F] n’ont pu emménager les 23 et 24 août 2023, comme initialement prévu, ils ne peuvent en faire porter la responsabilité à la panne d’ascenseur étant relevé qu’ils ne démontrent pas avoir été autorisés à l’utiliser pour déménager alors même qu’il n’est pas d’usage d’utiliser un ascenseur de facture ancienne pour transporter des charges lourdes.

L’ensemble des demandes formées au titre du report d’une semaine de leur déménagement, en ce compris les frais d’hébergement en appart hôtel sera en conséquence rejeté.

La perte d’emploi de Mme [F] ne saurait non plus être sérieusement imputée aux pannes d’ascenseur sus visées à défaut de tout lien de causalité entre l’un et l’autre. De même qu’il n’apparaitrait pas justifié d’accorder une quelconque indemnisation au titre d’une gêne liée à l’impossibilité pour les membres de la famille de rendre visite aux demandeurs compte tenu du caractère ponctuel de ces pannes.

Les époux ne démontrent, par ailleurs, ni la réalité des préjudices physiques invoqués, ni celle d’un quelconque préjudice moral dont l’origine trouverait sa cause dans ces mêmes pannes d’ascenseur.

Il conviendra néanmoins de retenir que les désordres affectant l’ascenseur ont causé un préjudice de jouissance réel aux époux [F] au regard de leur caractère répété et de l’emplacement de l’appartement au 7ème étage. Il sera décidé de les indemniser en conséquence à hauteur de 3708,75 euros, soit 15% du loyer et des charges portant sur les cinq mois durant lesquels il est établi que des pannes se sont produites.

Toute autre demande d’indemnisation à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes d’indemnisation en raison des désagréments causés par la présence des échafaudages devant les fenêtres pendant 6 mois, de la panne d’eau chaude pendant 10 jours au mois de juin 2024, ainsi que de la défaillance des portails des 2 entrées au [Adresse 4] et au [Adresse 7].

Les obligations mises à la charge du bailleur par l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 lui imposent de délivrer un logement décent, en bon état d’usage et de réparation et d’assurer la jouissance paisible du logement et en particulier d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Cette obligation d’ordre public s’étend à l’entretien des équipements assurant l’accès au logement et en particulier aux ascenseurs.

En cas de déficience d’un élément d’équipement commun, le bailleur doit prendre toutes les mesures nécessaires afin de mettre fin au trouble de jouissance causé au preneur.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, des dommages et intérêts sont dus pour inexécution de l’obligation de garantir la jouissance paisible des locataires de l’article 6 b de la loi du 06 juillet 1989.

L’article 1724 du code civil dispose par ailleurs que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Aux termes du bail signé par les époux [F], il est stipulé au paragraphe « Travaux effectués dans les locaux loués » que le preneur devra supporter, sans indemnité, la réalisation par le Bailleur de tous travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien des locaux loués, à l’amélioration des performances énergétique l’immeuble ainsi que toutes les réparations qui deviendraient urgentes, quels que soient les inconvénients et la durée de ces travaux et réparations sous réserve toutefois de l’application des dispositions de l’article 1724 du code civil si ces travaux ou réparations durent plus de vingt et un jours.

Il n’est pas contesté que les locataires avaient connaissance des travaux en cours ayant nécessité la pose d’échaffaudage lors de leur installation dans les lieux et que les travaux de ravalement et de toiture s’imposent au bailleur.

Les pièces produites et notamment l’état des lieux d’entrée ne permettent pas d’établir que les locataires auraient subi une gêne en raison de ces échafaudages. Sur les photos produites, les fenêtres n’apparaissent pas obstruées. Monsieur et Madame [F] ne démontrent pas avoir été privés d’une partie de la chose louée.

Il convient en conséquence de rejeter la demande d’indemnisation formée par Monsieur et Madame [F] à ce titre.

Les désagréments causés par la panne d’eau chaude de la cuisine pendant 10 jours au mois de juin 2024 dans la cuisine, ainsi que la défaillance des portails des 2 entrées au [Adresse 4] et au [Adresse 7] ne peuvent non plus donner lieu à indemnisation de la part du bailleur au regard de leur caractère ponctuel étant constaté qu’il n’est pas démontré de défaillance de la part de la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT France dans le traitement de ces pannes justifiant d’une quelconque condamnation à ce titre.

Sur la demande de condamnation solidaire de la SAS BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE, ès qualité de mandataire de la SCI [Adresse 5]

Au titre de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond […] des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce, la SAS BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE produit les pièces suivantes :

— pour l’ascenseur : le rapport d’entretien du 25 juillet 2023 relatif à l’ascenseur concluant que « L’ensemble du matériel installé ne montre aucun signe de faiblesse ou de vétusté. Il ne nécessite aucun travaux ces prochaines années » , rapports de fin de panne,

— ainsi que les rapports de fin d’année

— pour les autres incidents : des échanges de courriels attestant du recours sans délai particulier aux prestataires.

Ces éléments démontrent que la la SAS BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE a, lors des cinq pannes sus visées au titre de la période d’occupation des locataires, assuré l’entretien de l’ascenseur et sa remise en fonctionnement dans des délais, de quelques heures à quelques jours. Il n’est pas non plus établi qu’elle aurait failli à ses obligations lors de la panne d’eau chaude de la cuisine et des portails de l’immeuble.

En conséquence, à défaut de démontrer une quelconque faute imputable au mandataire, les époux [F] seront déboutés de leur demande tendant à voir condamner solidairement la SAS BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE, ès qualité de mandataire de la SCI [Adresse 5], bailleresse.

Les demandes formées à son encontre seront en conséquence rejetées.

Sur la dette locative des époux [F]

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

Le locataire peut demander l’autorisation de suspendre le paiement du loyer pendant la période où il a subi des troubles de jouissance. Toutefois, c’est seulement lorsque les lieux sont inhabitables que le locataire est en droit de suspendre le paiement des loyers. (Cass civ 3eme, 8 mars 2005).

En l’espèce, il est constant que le logement occupé par les époux [F] n’est nullement devenu inhabitable. La suspension du versement du loyer n’était en conséquence ni justifiée, ni au demeurant autorisée.

Or, les locataires ont pris l’initiative de cesser le règlement des loyers et charges, de sorte que le bailleur leur a fait sommation de régler la somme de 15 016,31 euros par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024.

La bailleresse demande aujourd’hui le règlement de la somme de 12.129,84 euros après déduction du dépôt de garantie et régularisation des charges arrêté au mois d’octobre 2025.

M.et Mme [F] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Ils seront en conséquence condamnés à régler à la SCI [Adresse 5] la somme de 12.129,84 Euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêtés au mois d’octobre 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la bailleresse

Il est constaté que les demandes formées par Monsieur et Madame [F] à hauteur de 90 982 euros apparaissent manifestement excessives au regard de la nature des désordres invoqués et des préjudices pouvant en résulter.

Le caractère abusif des demandes formées par les locataires n’est pas contestable.

Toutefois la demande de la SCI Victor Hugo, bailleresse, visant à voir condamner Monsieur et Madame [F] à lui verser la somme de 1 Euro à titre de dommages-intérêts sera rejetée à défaut pour celle-ci de démontrer la réalité du préjudice de réputation qu’elle prétend avoir subi en conséquence.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [F] qui succombent partiellement supporteront la charge des dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, ils seront également tenus de verser à la SAS BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE, assigné ès qualité de mandataire de la SCI [Adresse 5] la somme de 2000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

Toute autre demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI 67-69 [Adresse 11] à payer à Monsieur [O] [F] et à Madame [W] [D] épouse [F] la somme de 3708,75 euros (trois mille sept cent huit euros et soixante quinze centimes) à titre d’indemnisation de leur préjudice de jouissance en raison des désordres liées aux pannes d’ascenseur ;

DEBOUTE les époux [F] de toute autre demande à l’encontre de la SCI [Adresse 5] ;

DEBOUTE les époux [F] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la SAS BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT France ;

CONDAMNE les époux [F] à régler à la SCI 67-[Adresse 8] la somme de 12.129,84 euros (douze mille cent vingt neuf euros et quatre vingt quatre centimes ) correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêté au mois d’octobre 2025, après déduction du dépôt de garantie et régularisation des charges ;

ORDONNE la compensation des sommes ;

CONDAMNE en conséquence Monsieur [O] [F] et Madame [W] [D] épouse [F] à régler la somme de 8421,09 euros (huit mille quatre cent vingt et un euros et neuf centimes ) ( 12 129,84 – 3708,75 euros) à la SCI [Adresse 5] ;

CONDAMNE Monsieur [O] [F] et Madame [W] [D] épouse [F] à payer à la SAS BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT France la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [F] et Madame [W] [D] épouse [F] aux entiers dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE