TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/02836

N° Portalis 352J-W-B7H-CZEW6

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 09 Avril 2026

DEMANDEUR

La société [N], SNC, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0441

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société ANDRE GRIFFATON SAS

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Bernard FAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1429

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 09 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/02836 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZEW6

DÉBATS

A l’audience du 05 Février 2026 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

La S.N.C. [N] est propriétaire, depuis le 6 mars 2014, du lot n° 29, qualifié de « garage » aux termes du règlement de copropriété (tableau, composition des lots) correspondant à six niveaux de garages au-dessus du rez-de-chaussée du corps de bâtiment situé à l’arrière sur cour et à deux niveaux de garages se trouvant au sous-sol de cette partie de l’immeuble, au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La copropriété est composée d’un corps de bâtiment donnant sur le [Adresse 5] (immeuble sur rue) et d’un second corps de bâtiment adjacent situé à l’arrière du premier bâtiment (bâtiment à usage de garage comportant deux sous-sols, un rez-de-chaussée et six étages, au-dessus desquels s’élèvent trois étages d’appartements, incorporés dans le bâtiment sur le boulevard), ces deux bâtiments ayant « en quelque sorte, leur autonomie propre » (article IV, page 20).

Souhaitant transformer ce lot en centre « de bien-être et de sport », avec piscine, restaurant, salle de Spa, de musculation, de fitness et de cardio-training, la S.N.C. [N] a sollicité, à trois reprises, une autorisation d’effectuer des travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, de l’assemblée générale des copropriétaires :

— par courrier du 4 novembre 2020 [création dans le mur de soutènement de la façade pignon de l’immeuble côté rue de la planche de six ouvertures dotées de portes simples ; balisage et sécurisation d’une partie du couloir des caves ; démolition de la dalle du show-room existante en vue de sa reconstruction au niveau de la rue et sécurisation des grilles de ventilation du local chaufferie et CPCU ; création, après démolition des plates-formes existantes du rez-de-chaussée haut au sixième niveau du parc de stationnement, d’ancrages dans les façades et les poteaux du bâtiment, afin d’installer de nouveaux planchers en béton ; renforcement structurel des poteaux existants par un chemisage en béton armé ; dévoiement dans la hauteur allant du deuxième sous-sol au premier niveau de deux poteaux existants et remplacement de ces derniers par deux portiques, composés de deux poteaux et de poutres et fondés au niveau du deuxième sous-sol ; dévoiement et isolation coupe-feu trois heures des réseaux existants au sixième niveau ; rebouchage d’ouvertures existantes dans les façades sud et est de l’immeuble et création de nouvelles ouvertures dans ces façades ; agrandissement de la cheminée existante avec parement extérieur en enduit similaire à l’existant et modification de la grille de rejet existante ; remplacement des portails d’accès au parc de stationnement par des portails métalliques dans l’esprit des métalleries des garde-corps de la façade, composés de deux vantaux battants par arche et de barreaudages de teinte vert sombre… ; outre la création d’un escalier tournant en béton destiné à relier le deuxième sous-sol à l’escalier de service existant situé au premier sous-sol après percement d’une trémie] ;

— par courrier du 24 décembre 2020 (incluant notamment un projet de résolution n° 3 tenant compte de l’éventualité d’une reprise nécessaire des fondations, selon le résultat de l’étude géotechnique à venir, préconisée par la société SOCOTEC),

— par courrier du 23 septembre 2021 (deux projets de résolution avec en annexe :

* une « note architecturale » et un dossier de « description des travaux dans les parties communes » des 22 février 2020 et 14 septembre 2021 établies par la société VALODE & PISTRE,

* l’étude « Analyse des risques induits par le chantier sur la copropriété » de la société SOCOTEC du 4 novembre 2020,

* une étude de M. [G] (architecte) du 13 novembre 2020,

* la consultation de Me [T] du 7 décembre 2020,

* une « note structure » actualisée du 13 novembre 2020 de la société VP & GREEN ENGINEERING, bureau d’études, avec des développements concernant le traitement des fondations,

* un rapport de la société [Localité 5] du 10 mai 2021,

* une « note fondations » de la société VP & GREEN ENGINEERING du 29 juin 2021,

* un rapport « Analyse des dispositions de renforcement des fondations existantes » de la société SOCOTEC du 8 septembre 2021.

Les copropriétaires ont été convoqués à une assemblée générale devant se tenir le 16 décembre 2021 comportant les deux projets de résolutions précisés par la société [N] dans sa lettre du 23 septembre 2023 ainsi que les divers documents techniques précités outre une « Analyse technique » du 8 novembre 2021 du cabinet TAKT, architecte mandaté par le syndic à la demande du président du conseil syndical (M. [H]), émettant des observations concernant quinze interventions prévues par le projet et préconisant l’établissement de « notices spécifiques ».

La société [N] a fait établir par la société VALODE & PISTRE un document en date du 19 novembre 2021 répondant aux interrogations de M. [H] en rappelant que les études d’exécution, précisant les méthodologies de réalisation des ouvrages, seraient élaborées le moment venu et soumises à l’architecte de la copropriété.

Selon résolutions n° 4 et 5, l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021 a rejeté les demandes d’autorisation de travaux présentées par la société [N], ainsi qu’une résolution n° 6 portant sur l’autorisation donnée à l’unanimité de chanter / changer ? la destination de l’immeuble « qu’implique la réalisation du projet de construction d’un club de sport présenté par la SNC [N] », nécessitant « à la fois la modification des fondations de l’immeuble trop faibles en l’état pour supporter le projet, de ses structures porteuses essentielles et notamment de celles supportant des étages d’habitation, la modification des parties communes et la modification du règlement de copropriété ».

Le 6 septembre 2022, la mairie de [Localité 1] a accordé à la société [N] le permis de construire relatif à son projet, après consultation de l’architecte des bâtiments de France et de la sous-direction de la sécurité du public de la préfecture de [Localité 1], ayant émis un avis favorable en date du 12 juillet 2012.

Par jugement du 14 novembre 2024, dont il a été interjeté appel le 15 janvier 2025, le tribunal administratif de Paris a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires et des époux [A] de retrait de ce permis de construire et d’annulation de celui-ci.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 24 février 2023, la S.N.C. [N] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 7ème devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l’autorisation judiciaire d’exécuter à ses frais, dans l’immeuble, divers travaux mentionnés dans la « note architecturale », le dossier décrivant les travaux dans les parties communes, les « réponses à l’analyse technique de TAKT Architecture du 8 novembre 2021 » établis par la société VALODE & PISTRE, la « note structure » et la « note fondations » établies par la société VP & GREEN ENGINEERING le 13 novembre 2020 et le 29 juin 2021, l’analyse « des risques induits par le chantier sur la copropriété » et l’analyse « des dispositions de renforcement des fondations existantes » établies par la société SOCOTEC, les 4 novembre 2020 et 8 septembre 2021 :

— sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble,

— après avoir justifié auprès du syndic de la souscription d’une assurance « tous risques chantier, incluant une assurance dommages-ouvrage, d’une assurance dommages aux existants et d’une assurance de responsabilité civile à l’égard des tiers »,

— et après avoir obtenu la désignation d’un expert en référé avec mission usuelle en pareille matière.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, la S.N.C. [N] demande au tribunal de :

Vu les articles 25 b), article 30, alinéa 4, et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

Autoriser la société [N] à exécuter à ses frais dans l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 4] les travaux suivants :

— Démolition de la dalle du show-room existante en vue de sa reconstruction au niveau de la rue et sécurisation des grilles de ventilation du local chaufferie et CPCU, en vue de leur mise en conformité avec la réglementation sur l’accessibilité et la sécurité incendie ;

— Création, après démolition des plates-formes existantes du rez-de-chaussée haut au sixième niveau du parc de stationnement, d’ancrages dans les façades et les poteaux du bâtiment, afin d’installer de nouveaux planchers en béton ;

— Renforcement structurel des poteaux existants par un chemisage en béton armé selon le plan figurant dans la description précitée établie par la société VALODE & PISTRE et conformément à la note structure précitée établie par la société VP & GREEN ENGINEERING ;

— Remplacement, dans la hauteur allant du deuxième sous-sol au premier niveau du lot numéro 29, d’un poteau existant par un portique, composé de deux poteaux et de poutres et fondé au niveau du deuxième sous-sol ;

— Dévoiement et isolation coupe-feu trois heures des réseaux existants (évacuations d’eau, alimentation en eaux et chauffage) au sixième niveau ;

— Rebouchage d’ouvertures existantes dans la façade Ouest de l’immeuble et création de nouvelles ouvertures dans ces façades ;

— Agrandissement de la cheminée existante avec parement extérieur en enduit similaire à l’existant et modification de la grille de rejet existante ;

— Remplacement des portails d’accès au parc de stationnement par des portails métalliques dans l’esprit des métalleries des garde-corps de la façade, composés de deux vantaux battants par arche et de barreaudages de teinte vert sombre ;

— Renforcement des fondations situées sous le lot numéro 29,

Et ce conformément à la « Note architecturale », au dossier décrivant les travaux dans les parties communes et aux « Réponses à l’analyse technique de TAKT Architecture du 8 novembre 2021 » établis par la société VALODE & PISTRE le 22 février 2020, le 14 septembre 2021 et le 19 novembre 2021, à la « Note structure » et à la « Note fondations » établies par la société VP & GREEN ENGINEERING le 13 novembre 2020 et le 29 juin 2021 et aux études « Analyse des risques induits par le chantier sur la copropriété » et « Analyse des dispositions de renforcement des fondations existantes » établies par la société SOCOTEC le 4 novembre 2020 et le 8 septembre 2021,

Et sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble auquel seront soumis tous dossiers d’exécution et notes de calculs et dont les honoraires seront payés par la société [N], après avoir justifié auprès du syndic de la souscription d’une assurance tous risques chantier, incluant une assurance dommages ouvrage, d’une assurance dommages aux existants et d’une assurance de responsabilité civile à l’égard des tiers, et après avoir obtenu la désignation d’un expert en référé avec mission usuelle en pareille matière,

Juger, en tant que de besoin, que sont réputées non écrites, en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions du premier alinéa de l’article VII « Modifications aux éléments communs » du règlement de copropriété selon lesquelles : « La consistance des parties communes ci-dessus désignées en tout ce qui touche à l’harmonie, la structure de l’immeuble et aux baies en façade dudit immeuble, ne pourront être modifiées qu’à la double majorité prévue par l’article neuf de la loi du vingt-huit juin mil neuf cent trente-huit. »,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 4] de ses demandes,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à Paris 7ème aux dépens de la procédure en application de l’article 696 du code procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par la SCP BLATTER, SEYNAEVE & ASSOCIES, conformément aux dispositions de l’article 699 de ce code, ainsi qu’à payer à la société [N] la somme de 15 000 euros par application de l’article 700 du même code,

Juger que la société [N] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 7ème demande au tribunal de :

Vu les articles 25, 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Débouter la SNC [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SNC [N] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic, la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SNC [N] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience « juge rapporteur » du 5 février 2026, a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur la demande tendant à voir juger réputées, en tant que de besoin, non écrites les dispositions du règlement de copropriété imposant une double majorité pour la modification de la consistance des parties communes en tout ce qui touche à l’harmonie, la structure de l’immeuble et aux baies en façade et sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux formées par la S.N.C. [N] :

La S.N.C. [N] fait valoir en substance, au visa de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, que :

1 – les travaux litigieux ont été refusés par l’assemblée générale du 16 décembre 2021, l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 n’énonçant aucune condition tenant à la régularité des projets de résolutions sur lesquels l’assemblée générale s’est prononcée, lesquels ne présentaient aucune irrégularité, s’agissant d’un vote unique portant sur des questions indissociables, particulièrement dans le cadre d’un projet de travaux (Civ. 3ème, 28 janvier 2021, n ° 19-22.681), tandis qu’en l’espèce les résolutions portent sur un seul et même projet de changement de « destination » du lot n° 29 en vue de la création d’un centre de bien-être et de sport haut de gamme de sorte qu’elles sont indissociables et qu’un seul vote suffisait ;

2 – les travaux relèvent de l’autorisation prévue à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, étant précisé que l’article 30 alinéa 4 de la même loi n’énonce pas que le tribunal saisi d’une demande d’autorisation de travaux ne puisse en autoriser l’exécution qui impliquerait une modification de la répartition des charges ; elle précise n’avoir jamais reconnu que les travaux litigieux relèveraient de la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ces projets de résolutions mentionnant au contraire les articles 25 et 25-1 de cette même loi ;

3 – les travaux affectent des parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et ne relèvent pas d’une décision prise à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 :

A cet égard, la S.N.C. [N] précise que :

— les travaux projetés n’emportent pas de modification des modalités de jouissance des parties communes ni d’appropriation de celles-ci, le renforcement des fondations existantes de l’immeuble ne pouvant être qualifié d’appropriation, de privatisation ou d’annexion du sol de l’immeuble ou de ses fondations ; il n’emporte pas de soustraction du sol ou des fondations à leur destination mais participe de la destination même de ce sol (ex. : Cour d’appel de [Localité 6], 26 mars 2024, n° 22/01203) ; le renforcement de fondations prévu n’implique qu’une augmentation minime de la taille de ces dernières (augmentation de 32 m² de la superficie des semelles des fondations existantes, notice fondations du 29 juin 2021, pièce n° 18, pages 5 et 14) ; aucune appropriation du sol d’assiette partie commune n’est caractérisée en l’espèce ;

— est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 la clause d’un règlement de copropriété soumettant l’autorisation de réaliser des travaux à une majorité autre que celle prévue par cet article (ex. : Cour d’appel de [Localité 7], 30 août 2011), de sorte que la clause en ce sens incluse dans le règlement de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] doit être réputée non écrite en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

4 – ils ne sont pas contraires à la destination de l’immeuble (à usage mixte et n’interdisant aucun type d’activité commerciale en particulier, outre que l’installation « haut de gamme » projetée, en lieu et place d’un garage, ne remet pas en cause le standing de l’immeuble, cette destination n’impliquant pas le maintien du lot n° 29 à usage de garage) ni ne portent atteinte aux droits des autres copropriétaires :

* projet de réalisation d’une « boîte dans la boîte » pour obtenir de hauts niveaux d’isolement acoustique et vibratoire, avec agrandissement de la cheminée existante du lot ;

* lot constituant actuellement une « passoire acoustique », selon note du 3 février 2023 de la société SIGMA ACOUSTIQUE, (pièce n° 30, bureau d’études techniques spécialisé en isolation acoustique et vibration) soulignant que le projet conduira à « l’amélioration considérable de l’isolement acoustique et vibratoire de l’immeuble existant » en particulier pour les logements et bureaux mitoyens du garage,

* sous-direction de la sécurité du public de la préfecture de [Localité 1] considérant dans son avis du 12 juillet 2022 que la transformation du parc de stationnement en établissement du type de celui prévu constituera une « amélioration conséquente en matière de sécurité incendie pour l’ensemble immobilier » en son entier (pièce n° 29),

Elle précise également, s’agissant de la destination de l’immeuble, que :

— le fait que l’immeuble a été conçu dans les années trente par un architecte de renom comme comportant une partie dotée d’un garage destiné à être exploité commercialement n’implique pas que la transformation de ce garage en centre de bien-être et sport haut de gamme porte atteinte à la destination de celui-ci,

— l’esthétique et l’harmonie de l’immeuble seront respectées par les modifications prévues de son aspect extérieur (note architecturale et dossier décrivant les travaux dans les parties communes), et même améliorées par le remplacement des portails d’accès au parc de stationnement actuels par des portails métalliques dont les formes et couleurs rappelleront ceux des garde-corps existant de l’immeuble,

— le permis de construire obtenu a été délivré après avis favorable, sans réserve, de l’architecte des bâtiments de France,

— le remplacement d’un parc de stationnement public par un centre de bien-être et de sport haut de gamme, loin de nuire au « standing » de l’immeuble, est au contraire propre à l’augmenter.

S’agissant de l’inclusion de « modifications structurelles » (renforcement des poteaux, création d’un portique de soutènement, renforcement des fondations de l’immeuble), elles n’impliquent pas une atteinte à la solidité de l’immeuble, les dispositions prévues ayant précisément pour objet de prévenir une telle atteinte ; ainsi dans sa « notice fondations » du 29 juin 2021, examinée par la société SOCOTEC, la société VP & GREEN ENGINEERING relève même qu'« après renforcement des fondations, la contrainte appliquée sur le sol à l’état projeté demeure inférieure à la contrainte de sol avant réhabilitation » (pièce n° 18 page 14). Elle considère qu’il n’y a rien d’anormal à ce que les études d’exécution, les « notices spécifiques » selon la terminologie de M. [H], n’aient pas encore été rédigées, les tribunaux n’exigeant pas la production de telles notices d’exécution (ex. Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 4 novembre 2020, n° 19/12335) ; ces notices, détaillant les méthodologies de réalisation des ouvrages, seront soumises à l’architecte de la copropriété, comme le relève la société VALODE & PISTRE dans sa réponse à l’analyse technique de TAKT Architecture » du 19 novembre 2021 (pièce n° 24).

Elle souligne par ailleurs que :

— les travaux au titre desquels une autorisation du tribunal est sollicitée ne sont pas de nature à affecter les modalités de jouissance des parties privatives des autres copropriétaires, qui n’ont aucun droit de jouissance sur le garage considéré aux termes du règlement de copropriété,

— l’exploitation d’un centre de bien-être et de sport ne saurait causer des nuisances en infraction avec les dispositions du règlement de copropriété, lesquelles ne sont pas rapportées, alors même que les travaux conduiront à une amélioration de l’isolement acoustique.

5 – les travaux constituent des améliorations (amélioration significative de l’isolement acoustique et vibratoire du lot n° 29 par rapport aux lots voisins ; liaisons entre le garage et la partie habitation de l’immeuble, constituant actuellement des sorties de secours du garage, supprimées, toutes les évacuations du lot n° 29 devant déboucher directement sur le [Adresse 5] sans passer par les parties communes de l’immeuble).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] répond en substance que :

— les résolutions de l’assemblée générale du 16 décembre 2021 relèvent de la double majorité, non contestée par la S.N.C. [N], de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, alors que l’article 30 alinéa 4 de la même loi impose que seuls les travaux relevant de l’article 25 puissent, en cas de rejet de l’assemblée, être autorisés judiciairement,

— les deux résolutions portent chacune sur une multiplicité de travaux simplement évoqués dans des termes lacunaires, en violation de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 imposant que chaque résolution ne puisse avoir qu’un seul objet (Civ. 3ème, 26 septembre 2007, n° 06-11.191),

— par leur nature, les travaux dont l’autorisation judiciaire est demandée ressortent du dernier alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, en ce que :

* ils sont de nature à entraîner une modification de la destination de l’immeuble, résultant non seulement des termes du règlement (affectation spéciale de la partie basse du bâtiment sur cour à un garage) mais également de la conception du bâtiment (article IV, A, description générale des bâtiments constitutifs de la copropriété), avec une affectation spécialement prévue du bâtiment sur cour à l’usage de garage (page 20), dont le règlement procède même à la description des éléments structurels le constituant (page 25) ; cette description renvoie à la structuration de la partie de l’immeuble ayant pour objet précis l’implantation d’un garage et n’ayant pas vocation à accueillir n’importe quelle activité commerciale ; de surcroît, la nature et l’importance des travaux qui seraient rendus nécessaires pour la réalisation du projet envisagé caractérisent un tel changement de destination, nécessitant un vote à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires (Civ. 3ème, 13 septembre 2005, n° 04-15.905) ;

* l’ampleur des travaux envisagés bouleverse totalement l’architecture d’une partie de l’immeuble, en induisant des conséquences de surcharge considérable sur ses fondations, impliquant un renforcement et une extension par emprise au sol importante des fondations trop faibles selon des modalités qui ne sont pas définitivement présentées, comme le soulignent l’étude géotechnique, la note « fondation » et le rapport d’architecte [K] (pièces adverses n° 17, 18 et 23) ; elle provoque un affaiblissement du dispositif de soutien des étages d’habitation situés au-dessus du lot principalement concerné, la mise en place d’un portique de soutènement remplaçant les structures porteuses existants qui seraient supprimées ;

* ce projet n’est pas en adéquation avec la destination de l’immeuble telle qu’elle a été initialement établie lors de sa construction, comme le relève l’inadaptation des structures porteuses, des fondations ou des planchers notamment ;

* les fondations sont insusceptibles de supporter le projet.

Il soulève par ailleurs que :

— la modification des surfaces du lot n° 29 induite par le projet implique une modification de la répartition des charges de copropriété (en raison notamment d’une diminution de la surface du lot n° 29 de 5.352,28 m² à 4.445,83 m²), donc du règlement de copropriété, qui ne peut résulter de la mise en œuvre de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (Civ. 3ème, 28 janvier 2016, n° 14-26.921) ; les travaux emportent une modification des surfaces de plancher, ressortissant à la règle de l’unanimité de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— ces travaux impliquent une appropriation du sol d’assiette de l’immeuble et relèvent à tout le moins de la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (cf., rapport de la société VP & GREEN ENGINEERING du 29 juin 2021, projet de renforcement des fondations qui « augmente la largeur des fondations existante de 80 cm » avec un ajout de surface de 32 m², pièce adverse n° 18, page 14) ; le cabinet d’architecte TAKT relève sur ce point que « l’immobilisation volumétrique du tréfonds par le renforcement via micro-pieux et semelles ponctuelles complémentaires est la conséquence des modifications intérieures projetées et non une intervention de renforcement palliant à un état de défaillance du bâti existant » :

* ils ne relèvent donc pas de la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 (Civ. 3ème, 25 novembre 1998, n° 96-20.863), excluant qu’une autorisation judiciaire d’y procéder puisse être accordée sur le fondement de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 16 décembre 2015, n° 14/12188 ; même sans création de sous-sol ou de fondation : Civ. 3ème, 16 mars 2017, n° 15-28.784) ;

* le règlement de copropriété prévoit en son article VII que la consistance des parties communes « en tout ce qui touche à l’harmonie, à la structure de l’immeuble et aux baies en façade dudit immeuble, ne pourront être modifiés qu’à la double majorité prévue par l’article 9 de la loi du 28 juin 1938 » (page 29, pièce adverse n° 1) ; cette stipulation conforte l’exigence d’un vote à la double majorité pour la réalisation de travaux aboutissant à une appropriation du sol, partie commune de l’immeuble pour toute modification de structure touchant aux parties communes énumérées.

***

1-1 Sur la demande tendant à voir réputées non écrites, les dispositions du règlement de copropriété prévoyant que « la consistance des parties communes ci-dessus désignées en tout ce qui touche à l’harmonie, la structure de l’immeuble et aux baies en façade dudit immeuble, ne pourront être modifiées qu’à la douche majorité prévue par l’article neuf de la loi du vingt-huit juin mil neuf cent trente-huit » :

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites (…) ».

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose, quant à lui, que « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; (…) »

L’article 26 de la même loi prévoit que « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ; (…) ».

Chaque copropriétaire, tenu de respecter les stipulations du règlement de copropriété, est recevable à en contester la validité pour assurer sa conformité avec les dispositions réglementaires ou légales d’ordre public, notamment pour ce qui concerne le respect des prérogatives de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 16 décembre 2008, n° 08-10.480).

Est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 la clause d’un règlement de copropriété soumettant à l’autorisation de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 26 (majorité qualifiée des deux tiers) la modification de « tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble » (Cour d’appel de [Localité 7], Chambre commerciale, 30 août 2011, n° 10/00782).

En l’espèce, le règlement de copropriété comporte un article VII intitulé « Modifications aux éléments communs » (pièce n° 1 produite en demande, page 29) qui stipule en son premier alinéa que : « La consistance des parties communes désignées en tout ce qui touche à l’harmonie, à la structure de l’immeuble et aux baies prévues en façade dudit immeuble, ne pourront être modifiés qu’à la double majorité prévue par l’article neuf de la loi du vingt-huit juin mil neuf centre trente-huit ».

Le chapitre II (Dispositions régissant les copropriétés d’immeubles) de la loi du 28 juin 1938, à laquelle renvoie le règlement de copropriété, a été abrogé par l’article 48 de la loi du 10 juillet 1965 et n’est donc plus applicable.

Par ailleurs, la double majorité prévue par le règlement de copropriété contrevient aux conditions de majorité posées par les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965. Ces articles sont, en application de l’article 43 de la même loi, d’ordre public de sorte que le règlement de copropriété ne peut y déroger.

En conséquence, cette clause est manifestement contraire aux dispositions d’ordre public relatives aux conditions de majorité applicables aux votes de travaux affectant les parties communes, l’harmonie de l’immeuble, sa façade et sa structure, aux assemblées générales prévues par la loi du 10 juillet 1965.

Il convient donc de déclarer non écrite la clause de l’article VII alinéa 1er du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] stipulant que : « La consistance des parties communes désignées en tout ce qui touche à l’harmonie, à la structure de l’immeuble et aux baies prévues en façade dudit immeuble, ne pourront être modifiés qu’à la double majorité prévue par l’article neuf de la loi du vingt-huit juin mil neuf centre trente-huit ».

1-2 Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux :

Le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b [autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de l’immeuble], tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus » [transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, adjonction d’éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l’usage commun, création de tels locaux].

Les travaux d’amélioration visés à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l’objet d’une autorisation judiciaire qu’à la condition qu’ils respectent la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 10 décembre 2003, n° 02-14.251).

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement :

— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,

— il doit s’agir de travaux d’amélioration,

— les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

L’amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu’au seul copropriétaire qui sollicite l’autorisation d’effectuer les travaux (ex. Civ. 3ème, 13 février 1991, n° 89-15.938, Civ. 3ème, 30 juin 1992, n° 91-12.000).

Le tribunal ne peut refuser d’accorder l’autorisation sans rechercher si les travaux sont de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble (Civ. 3ème , 5 avril 1995, n° 93-17.714) ou « sans constater que les travaux pour lesquels l’autorisation était demandée, étaient contraires à la destination de l’immeuble ou portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires » (Civ. 3ème, 2 février 1999, n° 97-14.585).

En revanche, les travaux contraires à l’intérêt collectif doivent être refusés (ex. : Civ. 3ème, 19 octobre 2010, n° 09-70.515). Les juges du fond apprécient souverainement si le projet de travaux présente des risques pour les droits des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 3 octobre 2012, n° 11-17.705) ou si au contraire la demande a pour objet des travaux d’amélioration ne portant pas atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires (ex. : Civ. 3ème , 7 février 2012, n° 10-27.722 ; 3 octobre 2012, n° 11-12.026 ; 23 juin 2015, n° 14-13.386).

L’autorisation judiciaire de l’article 30 ne dépend pas des autorisations administratives données et relève de la seule appréciation du tribunal au regard des conditions posées par cet article (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 23 novembre 2022, n° RG 19/02028). Cette autorisation judiciaire est donc indépendante des règles de droit administratif concernant les travaux envisagés, les deux types de procédures (administrative et judiciaire) ayant des objets différents (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 1er juillet 2015, n° RG 12/20071).

En revanche, pour être autorisés, les travaux ne doivent pas emporter une emprise sur les parties communes (Civ. 3ème, 1er décembre 1999, n° 98-13.438 et 98-14.099), car dans un tel cas, il est indispensable de procéder à un vote à la double majorité prévue à l’article 26 (Civ. 3ème, 4 novembre 2004, n° 03-11.741, Bull. 2004, III, n° 189).

Toute emprise, appropriation ou utilisation à titre exclusif, par un copropriétaire, d’une partie commune suppose une autorisation obtenue à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Ne peuvent ainsi être autorisés judiciairement, en application des dispositions susvisées de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux impliquant une appropriation du sol, partie commune, même sans création de sous-sol ou de fondations, qui relèvent de la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et non des dispositions susvisées de l’article 25 b de ladite loi (ex. : Civ. 3ème, 16 mars 2017, n° 15-28.784 ; Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 14 mars 2018, n° 16/23963 : appropriation du sol dans le jardin ; Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 26 février 2014, n° 12/14958 : emprise au sol sur les parties communes par la clôture d’une surface de 34 m² ; Cour d’appel de [Localité 8], 5ème chambre civile, 4 janvier 2022, n° 18/06312 : ensemble « démontable » constituant une emprise sur l’assiette partie commune).

Dès lors qu’il existe une emprise par empiétement, même léger, sur les parties communes (cloisons au droit de l’aplomb intérieur des murs, empiétant « légèrement » sur les parties du palier correspondant aux embrasures des portes), les travaux ne peuvent être autorisés (Civ. 3ème, 17 avril 1991, n° 89-15.172, diffusé), sauf (exceptionnellement) si l’emprise, de faible importance, ne présente « aucune fondation », ne prenant appui sur le sol « qu’au moyen de deux poteaux » ou sans « point d’ancrage » dans les parties communes et étant « constitué d’une structure » légère « facilement démontable » (Civ. 3ème, 14 juin 2018, n° 17-18.613, inédit ; Cour d’appel d'[Localité 9], Chambre 1-5, 1er avril 2021, n° 18/09604 ; Cour d’appel de [Localité 10], 2ème chambre civile, 5 juin 2025, n° 23/01853, etc.)

En l’espèce, il est incontestable que les travaux pour lesquels une autorisation judiciaire est sollicitée constituent a minima une amélioration pour le lot [KJ1] dont la S.N.C. [N] est propriétaire, en valorisant le lot dont elle est propriétaire, outre l’amélioration de la qualité de l’isolation « acoustique et vibratoire de l’immeuble existant » susceptible de résulter du projet de restructuration de ce copropriétaire (pièce n° 30 produite en demande, courrier du bureau d’étude Sigma Acoustique du 3 février 2023, Projet Club [Etablissement 1]).

En outre, la destination du lot ou son actuelle affectation ne sont pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot (ex. : Civ. 3ème , 6 décembre 1989, n° 88-10.014, publié au bulletin ; Civ. 3ème , 10 décembre 1986, n° 85-11.374 ; 10 décembre 1986, n° 82-15.198 ; 25 janvier 1995, n° 93-11.537 : lots qualifiés de caves et garages ; 2 février 1999, n° 97-14.585, etc.), de sorte que le changement d’usage du lot n° 29 de garage en vue d’un usage de salle de sport ne saurait en lui-même caractériser une atteinte à la destination d’un immeuble à usage mixte, autorisant tout type d’activité commerciale, sans restriction particulière (règlement, pages 22 et 23, notamment).

Par ailleurs, les travaux faisant l’objet de la demande d’autorisation judiciaire de la S.N.C. [N] ont bien été refusés par l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021 (pièce n° 27 produite en demande) :

— selon résolution n° 4, portant sur un ensemble de travaux indissociables (Civ. 3ème, 9 juillet 2020, n° 19-18.623 ; 28 janvier 2021, n° 19-22.681, § 8) en ce qu’ils s’inscrivaient dans le cadre du projet plus global d’aménagement de la S.N.C. [N] en vue de la transformation de son lot n° 29 en centre de sport/bien-être (pièce n° 5 produite en demande),

— et selon résolution n° 5, portant sur les travaux de reprise de fondations nécessaires, consistant au renforcement de treize fondations existantes et à la création de deux nouvelles fondations.

Il n’en demeure pas moins que les travaux projetés, avec renforcement indispensable des fondations, se traduiront par une appropriation d’une partie du sous-sol d’assiette de l’immeuble, ce que la S.N.C. [N] ne conteste d’ailleurs pas, aux termes de ses dernières écritures (page 40), qualifiant uniquement l’augmentation de la surface sur laquelle s’étendront les fondations de « minime ».

A cet égard, le tribunal relève que, mandaté par la copropriété pour examiner le projet envisagé par la société [N], après une visite sur site du 3 novembre 2021 et consultation de l’ensemble des documents techniques communiqués par ce copropriétaire, le cabinet TAKT Architecture :

— s’est spécialement interrogé (§ A) sur « l’immobilisation volumétrique du tréfonds par le renforcement via micropieux et semelles ponctuelles complémentaires », consécutive aux « modifications intérieures projetées » (et « non à une intervention de renforcement palliant à un état de défaillance du bâti existant »),

— a sollicité une « notice spécifique » sur « l’immobilisation volumétrique privative des parties communes », s’achevant par « une attestation confirmant l’absence de toute autre immobilisation volumétrique que celle expressément détaillée dans la notice » (pièce n° 23 produite en demande, page 2/4).

En réponse à cette demande, le cabinet VALODE & PISTRE, mandaté par la S.N.C. [N] sur son projet de création d’un club de sport, a notamment répondu qu’une « notice structurelle » avait été établie, précisant les « dimensions » du « renforcement des fondations du bâtiment » ainsi que « l’emprise sur le tréfonds » qui devait en découler (pièce n° 24 produite en demande, réponses à l’analyse technique de TAKT Architecture du 08-11-2021).

Ainsi, la « notice fondations [Adresse 8] (BABEL) » du 29 juin 2021 établie par la société VP & GREEN ENGINEERING (pièce n° 18 produite en demande) conclut clairement que : « Le renforcement des fondations augmente la largeur des fondations existantes de 80 cm (2 x 40 cm de part et d’autre des semelles). Dans l’état existant, les semelles concernées occupent une surface de 51 m² environ. A l’état projeté, le renforcement et les fondations neuves ajoutent une surface de 32 m² ».

Il ressort de ces éléments que, nonobstant la mention ne présentant qu’un caractère indicatif (ex. : Civ. 3ème, 5 juillet 2011, n° 10-20.743) de la majorité de l’article 25 dans les projets de résolutions soumis à l’assemblée générale du 16 décembre 2021 puis au sein des résolutions votées, les travaux faisant l’objet des demandes d’autorisation soumises aux copropriétaires, qui induisent une emprise par accaparement/appropriation d’une portion de partie commune, au niveau du tréfonds/sous-sol (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 13 mars 2019, n° 19/00599), du fait du renforcement des fondations du bâtiment, relèvent de la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et ne peuvent donc être autorisés judiciairement en application des dispositions susvisées de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.

Au surplus, et à titre surabondant, le tribunal relève que les copropriétaires ont pu légitimement s’estimer insuffisamment informés sur plusieurs points techniques (avec demandes de précisions) soulevés par le cabinet TAKT ARCHITECTURE dans son analyse du 8 novembre 2011, ne relevant pas uniquement de la phase d’exécution des travaux projetés et qui n’ont pas reçu de réponses satisfaisantes et/ou suffisamment complètes de la part du cabinet Valode & Pistre eu égard à l’ampleur des travaux structurels envisagés, et portant notamment sur :

1 – la sécurité incendie de l’établissement projeté (point E) susceptible d’intéresser l’immeuble dans son entier et ne pouvant être considéré comme un point d’ordre strictement « privatif » (pièce n° 25 produite en demande, lettre et courriel du 23 novembre 2021 de la S.N.C. [N]),

2 – le risque d’annexion d’un lot « 38 – n° 12 » selon « nomenclature du plan de l’immeuble ancien 1er sous-sol au projet », relevé par l’architecte de l’immeuble au titre des incidences du projet sur les droits des autres copropriétaires (point G),

3 – la nature des interventions projetées sur les réseaux communs (nature des canalisations, type d’encoffrement…), avec demande d’établissement d’une « notice spécifique » à ce titre s’achevant par « une attestation confirmant l’absence de tout autre dévoiement et/ou modification de réseaux commun que ceux exposés dans la notice » (point L),

4 – l’absence de précision indispensable quant aux « volumes traités » concernant la disposition « palliative à la propagation des vibrations » qualifiée de « boite dans la boite » proposée (point M), avec demande d’établissement d’une « notice spécifique » :

* détaillant « la délimitation volumétrique de la « boite dans la boite » et les mesures mises en place pour pallier à l’incidence sonore de chaque appareillage et/ou type d’exploitation associé à l’exploitation du bâtiment dans son ensemble » (aucun détail sur de telles mesures et sur leur « aménagement »),

* confirmant « l’absence de sources autres que celles décrites dans la notice pouvant générer des troubles vibratoires et/ou sonores pouvant porter incidence sur les existants avoisinants ».

Sur cette dernière question de la « gestion acoustique et vibratoire », le tribunal relève également que :

Décision du 09 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/02836 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZEW6

— la « note architecturale » du 22 février 2020 du cabinet Valode & Pistre du 22 février 2020 (pièce n° 6 produite en demande), de même que la note succincte (1 page et demi, indiquant les « principes étudiés en projet ») ne comportent en effet aucune précision :

* quant au projet de réaliser « le principe de « boîte dans la boîte » afin d’obtenir de hauts niveaux d’isolement acoustique et vibratoire », mentionné de manière elliptique et lacunaire en page 8/11 de la note du cabinet Valode & Pistre (délimitation volumétrique, incidence de chaque appareillage ou type d’exploitation…),

* quant aux solutions et méthodologies de travaux envisagées pour « limiter les nuisances sonores durant le chantier et notamment les phases de démolition » (pièce n° 6 précitée, page 10/11),

— la S.A.S. SOCOTEC souligne également dans son « analyse des risques induits par le chantier sur la copropriété » (pièce n° 10 produite en demande, pages 10 et 11/13) :

* le risque d’une « transmission solidienne des vibrations » ainsi que de « transmission solidienne lorsque les forations pour les armatures de liaison ouvrages neufs – ouvrages conservés seront entreprises »,

* la nécessité de mettre en œuvre pendant le chantier une « instrumentation pour s’assurer que les vibrations ne compromettent pas la solidité des divers existants » (définition de seuils correspondant à « des probabilités de désordres sur les existants », qualification de l’état de fragilité de l’existant pour définir ces seuils : construction ancienne, matériaux fragiles, etc.), en insistant sur les « effets des vibrations sur les structures » (susceptibles d’être endommagées à partir d’une vitesse de vibration de 10 à 30 mm/s sur la plage de fréquence 1 Hz à 80 Hz).

Le syndicat des copropriétaires défendeur relève donc à juste titre (dernières écritures, page 23) que plusieurs « points » soulevés par le cabinet d’architecture TAKT ARCHITECTURE, dont une grande part « présente une incidence sur les parties communes » ont été « insuffisamment renseignés ».

Or, en présence d’un projet insuffisamment abouti quant à l’impact qui résulterait des travaux à effectuer, ne permettant pas aux copropriétaires de se prononcer « en toute connaissance de cause », l’assemblée générale est fondée à s’y opposer sans que puisse être invoqué un abus de majorité et, de la même manière, le tribunal ne peut autoriser judiciairement les travaux refusés par l’assemblée générale (ex. en ce sens : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 24 avril 2013, n° 11/04773 ; 19 novembre 2014, n° 12/10016, etc.)

Au regard de l’ensemble des éléments précités, la S.N.C. [N] devra être déboutée de l’ensemble de ses demandes d’autorisation d’exécuter à ses frais divers travaux (indissociables entre eux) dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (démolition de la dalle du show-room existante, création, après démolition des plates-formes existantes du rez-de-chaussée haut au sixième niveau du parc de stationnement d’ancrages dans les façades et les poteaux du bâtiment, afin d’installer de nouveaux planchers en béton, renforcement structurel des poteaux existants par un chemisage en béton armé, remplacement, dans la hauteur allant du deuxième sous-sol au premier niveau du lot n° 29, d’un poteau existant par un portique, composé de deux poteaux et de poutres et fondé au niveau du deuxième sous-sol, dévoiement et isolation coupe-feu trois heures des réseaux existants : évacuations d’eau, alimentation en eaux et chauffage, au sixième niveau, rebouchage d’ouvertures existantes dans la façade ouest de l’immeuble et création de nouvelles ouvertures dans ces façades, agrandissement de la cheminée existante avec parement extérieur en enduit similaire à l’existant et modification de la grille de rejet existante, remplacement des portails d’accès au parc de stationnement par des portails métalliques dans l’esprit des métalleries des garde-corps de la façade, composés de deux vantaux battants par arche et de barreaudages de teinte vert sombre, renforcement des fondations situées sous le lot numéro 29…).

II – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La S.N.C. [N], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme justifiée et acceptable de 4.500,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, la S.N.C. [N] devra être intégralement déboutée de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard du sens de la présente décision, la S.N.C. [N] sera également déboutée de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Répute non écrite la clause de l’article VII alinéa 1er du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] stipulant que : « La consistance des parties communes désignées en tout ce qui touche à l’harmonie, à la structure de l’immeuble et aux baies prévues en façade dudit immeuble, ne pourront être modifiés qu’à la double majorité prévue par l’article neuf de la loi du vingt-huit juin mil neuf centre trente-huit »,

Déboute la S.N.C. [N] de l’ensemble de ses demandes d’autorisation d’exécuter à ses frais divers travaux dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (démolition de la dalle du show-room existante, création, après démolition des plates-formes existantes du rez-de-chaussée haut au sixième niveau du parc de stationnement d’ancrages dans les façades et les poteaux du bâtiment, afin d’installer de nouveaux planchers en béton, renforcement structurel des poteaux existants par un chemisage en béton armé, remplacement, dans la hauteur allant du deuxième sous-sol au premier niveau du lot n° 29, d’un poteau existant par un portique, composé de deux poteaux et de poutres et fondé au niveau du deuxième sous-sol, dévoiement et isolation coupe-feu trois heures des réseaux existants : évacuations d’eau, alimentation en eaux et chauffage, au sixième niveau, rebouchage d’ouvertures existantes dans la façade ouest de l’immeuble et création de nouvelles ouvertures dans ces façades, agrandissement de la cheminée existante avec parement extérieur en enduit similaire à l’existant et modification de la grille de rejet existante, remplacement des portails d’accès au parc de stationnement par des portails métalliques dans l’esprit des métalleries des garde-corps de la façade, composés de deux vantaux battants par arche et de barreaudages de teinte vert sombre, renforcement des fondations situées sous le lot numéro 29…),

Condamne la S.N.C. [N] aux entiers dépens,

Condamne la S.N.C. [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 4.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.N.C. [N] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.N.C. [N] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Avril 2026

La Greffière Le Président