TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05723 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJIE

N° MINUTE :

10 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 février 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic le Cabinet ADES’IMMO – PARGEST [Localité 1]

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1811

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [M]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique assisté de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 février 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 19 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05723 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJIE

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [N] [M] est propriétaire du lot n°7 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris du 4 juillet 2024 Monsieur [N] [M] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 406,22 euros au titre des charges de copropriété impayées, appel de fonds du 3ème trimestre inclus avec capitalisation des intérêts outre 1 200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le cabinet ADES’IMMO – PARGEST [Localité 1], a par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025 fait assigner Monsieur [N] [M] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de le condamner sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts au paiement des sommes suivantes :

9 268,41 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés, échéance du 4ème trimestre 2025 incluse, 500 euros de dommages et intérêts,1 204 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 3 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

Assigné à étude, Monsieur [N] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété susdéfinies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, conformément à l’article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot n°7 établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [N] [M] et la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété,l’extrait du compte copropriétaire de Monsieur [N] [M] pour la période du 12 septembre 2023 au 1er octobre 2025 arrêté à la somme de 9 268,41 euros, en ce inclus 1 380 euros de frais de recouvrement,les procès-verbaux des assemblées générales des 12 septembre 2023, 23 avril 2024 et 16 juin 2025 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels en cours, vote du fonds ALUR et des opérations suivantes : travaux ascenseur (assemblée générale du 23 avril 2024, résolutions n°17 à 28), mission de maîtrise d’œuvre de conception et d’appel d’offres pour travaux de ravalement des courettes côté intérieur et réfection de la toiture (même assemblée générale, résolutions n°29 et 30),les différents appels de fonds adressés à Monsieur [N] [M] pour la période considérée faisant apparaître les relevés de compte individuel,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2023 et 2024,le précédent jugement de condamnation avec le décompte d’exécution,le contrat de syndic,la note d’honoraires de l’avocat du 29 août 2025.

Il résulte du relevé de compte produit et tel que l’expose le syndicat des copropriétaires que la somme de 1 380 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [N] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 888,41 euros (9 268,41 euros – 1 380 euros de frais de recouvrement) au titre des charges, provisions sur charges de copropriété et les travaux pour la période allant du 12 septembre 2023 au 1er octobre 2025, appel provisionnel du 4ème trimestre 2025 inclus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, les frais de « suivi contentieux » ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile et il ne peut y avoir double condamnation pour la somme allouée par application de l’article 700 du code de procédure civile.

À cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention. La demande portant sur ces frais sera donc rejetée, soit la somme de 1 380 euros (360 euros x 3 + 300 euros)

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires pour le recouvrement des charges.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce en omettant de s’acquitter des charges dues, Monsieur [N] [M] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que le défendeur a fait l’objet d’une précédente condamnation au paiement d’un arriéré de charges.

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée pour la première fois, s’agissant des charges et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Monsieur [N] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 204 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [N] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet ADES’IMMO – PARGEST [Localité 1] les sommes suivantes :

—  7 888,41 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2025, appel provisionnel du 4ème trimestre 2025 inclus,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 204 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter du 12 novembre 2025 pour la somme due au titre des charges de copropriété et à compter du présent jugement pour les dommages et intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [N] [M] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,