TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M. [H]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e LLAVADOR

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05113 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA76A

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT

rendu le mardi 19 mai 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS O’REAL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Benoît LLAVADOR de la SELEURL LLAVADOR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C1193

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [H]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, statuant en juge unique,

assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mai 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 19 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05113 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA76A

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [H] est propriétaire des lots n°15 et 27 correspondant à un appartement et une cave dans l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice la société O’REAL, a assigné M. [W] [H] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  6374,06 euros au titre des charges impayées à la date du 25 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024, date de la mise en demeure,

—  1500 euros de dommages et intérêts,

—  1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 18 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, M. [W] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— la fiche de renseignement immobilière avec le relevé hypothécaire du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété,

— les appels correspondant à l’arriéré,

— l’historique du compte 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025, ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6374,06 euros (en ce inclus 762 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2024 et 2025,

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— une lettre de relance du 6 mai 2024 d’avoir à payer la somme de 1314,27 euros adressée par le syndic, la mise en demeure de payer la somme de 4402,09 euros adressée le 27 novembre 2024 par le conseil du syndic (accusé réception retourné le 29 novembre 2024, pli avisé non réclamé),

— le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5612,06 euros (6374,06 – 762 euros au titre des frais) portant sur la période allant du 1er janvier 2024 au 19 septembre 2025, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 5612,06 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n°2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 30 novembre 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 762 euros se décomposant comme suit :

—  48 euros pour l’envoi de deux mises en demeure en date du 6 mai 2024 et 23 mai 2025,

—  300 euros de frais de constitution de dossier avocat en date du 26 novembre 2024,

—  300 euros de frais de mise en demeure du 26 novembre 2024,

—  66 euros de frais demande auprès des finances publiques.

Il n’est justifié de l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception que pour un courrier.

Pour l’envoi du dossier à l’avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Les frais de mise en demeure de 300 euros du 26 novembre 2024 relèvent des dépens.

En conséquence, seule la somme de 114 euros correspondant aux frais de la mise en demeure du 27 novembre 2024 et aux frais de demande auprès des finances publiques sera accordée au titre des frais nécessaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 30 novembre 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En outre, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 4 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu’il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l’existence, pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [W] [H], mauvaise foi qui ne peut découler de leur seul retard de paiement.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 2] sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic la société O’REAL :

— la somme de 5612,06 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2024 au 19 septembre 2025 et incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2025,

— la somme de 114 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2025 ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE M. [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic la société O’REAL, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [W] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La Greffière, La Présidente,