TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Christophe BORÉ

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Wilfried SCHAEFFER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/08463 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3F5M

N° MINUTE :

1/2026

JUGEMENT

rendu le lundi 16 février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [A] [L], demeurant [Adresse 1]

Madame [X] [E], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0615

DÉFENDERESSE

Madame [P] [O], demeurant [Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 3]

représentée par M^e Christophe BORÉ, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC19

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Antonio FILARETO, Greffier lors de l’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 juin 2024

Délibéré initialement prévu le 24 septembre 2024 prorogé au 16 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 février 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière lors du délibéré

Décision du 16 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 23/08463 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3F5M

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 décembre 2020 Madame [P] [O] a donné à bail à Monsieur [A] [L] et Madame [X] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] pour un loyer mensuel hors charges de 1 500 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2023, Monsieur [A] [L] et Madame [X] [E] ont fait assigner Madame [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 24 750 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, 3 000 euros de dommages intérêts pour préjudice moral, outre 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Les locataires ont donné congé et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi par commissaire de justice le 5 février 2024.

À l’audience à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [A] [L] et Madame [X] [E], représentés par leur conseil ont maintenu leur demande dans les termes de leur assignation.

Ils exposent avoir constaté très rapidement après leur entrée dans les lieux divers désordres notamment d’importants problèmes d’humidité et de moisissures relevés par le service technique de l’habitat de la Ville de Paris et qu’en dépit de nombreux mails, mises en demeure et lettre d’avocat ainsi qu’un procès-verbal d’infraction au règlement sanitaire départemental, la bailleresse a attendu d’être assignée devant le tribunal, soit près de trois ans après la signature du bail, pour effectuer les travaux nécessaires à la mise en conformité du bien.

Ils estiment au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le logement était indécent et évaluent leur préjudice de jouissance à 50 % du montant du loyer en insistant sur le caractère généralisé des désordres affectant l’ensemble des pièces de l’appartement ainsi que constaté par commissaire de justice.

Ils réfutent toute part de responsabilité dans l’apparition des moisissures due non pas à un manque d’entretien mais à l’absence totale d’aération, la VMC n’ayant jamais fonctionné, et contestent également avoir fait obstruction aux travaux, indiquant avoir été contraint d’annuler seulement un rendez-vous pour des raisons professionnelles.

Enfin, ils affirment avoir subi un préjudice moral à raison de l’absence de réaction de la bailleresse malgré leurs nombreuses demandes et le montant du loyer.

Madame [P] [O], représentée par son conseil, a conclu au débouté des demandes et à titre subsidiaire à la limitation à la somme de 1 800 euros de l’indemnisation au titre du trouble de jouissance ainsi qu’au rejet des autres demandes et à la conservation par chaque partie de ses dépens.

Elle conteste le caractère indécent du logement, donné en location en bon état, après avoir fait l’objet d’une réfection intégrale, et indique que le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 1] a uniquement relevé un problème de condensation dans l’appartement.

Elle déclare avoir fait preuve de réactivité pour répondre aux doléances de ses locataires confinant presque au harcèlement et avoir réalisé de nombreux travaux pour près de 15 000 euros en procédant notamment au remplacement de la serrure et du pommeau de la porte d’entrée, à la réfection des joints et à l’installation de grilles d’aération sur les fenêtres, à la pose d’un extracteur d’air dans la douche ainsi qu’à la recherche et à la réparation de fuites dans la salle de bains, puis après que l’assemblée générale a voté la réalisation de travaux de réfection à neuf et d’isolation de la toiture, au remplacement de la VMC et à la pose de nouveaux VELUX.

Elle affirme que les désordres ont été extrêmement limités, en réalité circonscrits à quelques traces de moisissures au niveau des fenêtres des pièces de vie et ne sont apparus que fin 2022 et courant 2023, ainsi que relevé par le commissaire de justice mandaté par le syndicat des copropriétaires pour établir un procès-verbal de constat avant la réalisation des travaux de couverture et l’architecte chargé d’en superviser l’exécution, lequel s’est heurté à des difficultés pour avoir accès au logement.

Elle prétend que ces traces de moisissures s’expliquent par une hygrométrie excessive, en particulier due au séchage du linge sans aération et à un défaut de nettoyage régulier des bouches d’aération par les preneurs, qui ont ainsi largement contribué au préjudice dont ils demandent réparation, et considère dès lors que l’indemnisation de ce préjudice ne peut excéder 10 % du montant du loyer pendant un an, soulignant avoir été relaxée par le tribunal de police pour non-respect du règlement sanitaire départemental.

Enfin, elle estime que la demande au titre du préjudice moral fait double emploi avec la réclamation d’un préjudice de jouissance et que la réalité de ce préjudice n’est pas démontrée, alors que de nombreux travaux ont été entrepris dont certains dépendaient de la copropriété et que le montant du loyer correspond très exactement au loyer de référence applicable pour le quartier.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS

Sur la demande d’indemnisation pour préjudice de jouissance à raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien du logement dans un état décent

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient notamment préciser que :

— le logement assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

— le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure, non allégué en l’espèce, pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

La charge de la preuve du défaut de délivrance, qu’il concerne la décence du logement ou le bon état d’usage et de réparation, incombe au preneur.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance ; cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable.

Enfin selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats notamment de la lettre du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 1] du 23 mars 2023 et des procès-verbaux de constat des 27 mars et 12 juillet de la même année que le logement a présenté « une importante humidité de condensation » conduisant à l’apparition de taches de moisissure sur les fenêtres, en partie dégradées, ainsi qu’à divers endroits sur les murs, et ce à raison « d’une aération permanente insuffisante », la VMC ancienne et qui ne fonctionnait ni dans les sanitaires, ni dans la cuisine, et seulement par intermittence à l’allumage des lumières dans la salle de bains, ayant dû en définitive être remplacée.

Dès lors que le logement ne permettait pas « une aération suffisante » et que « le dispositif de ventilation », hors d’usage, ne permettait pas « un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement » en méconnaissance des dispositions de l’article 2 du décret précité du 30 janvier 2002, Madame [P] [O] a sans contestation possible manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent au sens des dispositions des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, dont on rappellera qu’il s’agit d’une obligation de résultat, et n’a ainsi pas permis à ses preneurs de jouir pleinement de leur logement.

Rien ne permet d’imputer aux locataires une part de responsabilité dans ces désordres, motif pris d’un prétendu comportement inadapté ou d’un défaut d’entretien, alors que si l’architecte chargé par la copropriété de superviser les travaux de réfection de la toiture indique dans sa réponse au service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 1] du 5 octobre 2023 que les « traces de moisissures (…) constatées essentiellement au niveau des fenêtres » « sont à l’évidence dues à une hygrométrie excessive du au séchage de linge in situ » (bien qu’il ne soit pas anormal de vouloir faire sécher dans son appartement des T-shirts ou pyjamas et quelques sous-vêtements) et que « les ventilations existantes ne sont pas faites pour un tel apport de vapeur d’eau en pièce sèche », l’architecte omet de préciser que la VMC ne fonctionnait pas comme cela ressort du procès-verbal de constat établi le 2 juillet précédent lequel fait foi jusqu’à inscription de faux.

La circonstance que Madame [P] [O] ait bénéficié d’une relaxe devant le tribunal de police de Paris pour non-respect du règlement sanitaire départemental ne signifie pas que le bien répondait aux normes de décence et qu’elle s’est ainsi conformée à ses obligations de bailleresse, cette relaxe, qui n’est motivée ni en fait ni en droit, s’expliquant très probablement par les travaux que la propriétaire a fait réaliser pour mettre un terme aux désordres.

En effet, contrairement à ce qu’affirment les locataires, Madame [P] [O] n’est pas restée insensible à leur situation, tant s’en faut, puisqu’elle établit avoir fait procéder dès mars 2021 à la réfection des joints puis en juin de la même année à l’installation de grilles sur les fenêtres, en février 2022 à la pose d’un extracteur d’air dans la douche, ainsi qu’en mars 2023 à la recherche et à la réparation de fuite dans la salle de bains, puis après que l’assemblée générale a voté la réalisation de travaux de réfection à neuf et d’isolation de la toiture, en décembre 2023 au remplacement de la VMC et à la pose de nouveaux VELUX, soit peu avant le congé des preneurs, le seul reproche pouvant être fait à la défenderesse étant d’avoir conditionné le remplacement de la VMC aux travaux de toiture, bien qu’il n’ait été fait état d’aucune impossibilité technique de réaliser ces travaux de façon séparée.

Surtout, il apparaît que si le logement a présenté une humidité de condensation excessive probablement dès la prise de possession des lieux puisque liée au dysfonctionnement de la VMC, Monsieur [A] [L] et Madame [X] [E], qui ne produisent aucun certificat médical, ne prétendent à aucun moment que le logement aurait été rendu inhabitable en raison de cette humidité et de la présence de moisissures, ni que cela aurait impacté leur santé ou celle de leurs enfants, les désordres apparaissant en définitive relativement limités, localisés au niveau des fenêtres et de leurs abords ainsi qu’à certains endroits au bas ou en haut des murs, et ce à des degrés d’intensité variable en fonction des saisons, ainsi que cela résulte de la comparaison des procès-verbaux de constat versés aux débats.

Il s’ensuit que la demande d’indemnisation des preneurs, calculée en référence à la moitié des loyers réglés depuis la signature du bail, est déraisonnable. En conséquence, il convient de fixer le préjudice de jouissance subi par Monsieur [A] [L] et Madame [X] [E] à une somme correspondant à 10 % du loyer, comme proposé par la bailleresse, mais ce de la signature du bail à fin novembre 2023, c’est-à-dire avant le remplacement de la VMC, durant une période de trois ans, à hauteur de la somme de 5 400 euros.

Sur la demande d’indemnisation pour préjudice moral

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit en raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Monsieur [A] [L] et Madame [X] [E] n’apportent aucun élément relatif à un préjudice moral justifiant l’octroi de dommages et intérêts distincts du préjudice de jouissance précédemment examiné.

Leur demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [O], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [A] [L] et Madame [X] [E] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros leur sera donc allouée à laquelle Madame [P] [O] sera condamnée.Enfin, il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [P] [O] à verser à Monsieur [A] [L] et Madame [X] [E] la somme de 5 400 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance,

DÉBOUTE Monsieur [A] [L] et Madame [X] [E] de leur demande d’indemnisation pour préjudice moral,

CONDAMNE Madame [P] [O] à verser à Monsieur [A] [L] et Madame [X] [E] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [P] [O] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le juge des contentieux de la protection