TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 25/56995 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DA5GU

N° : 14

Assignation du :

15 Octobre 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 février 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEURS

Monsieur [N] [W]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [C] [Z] épouse [W]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Monsieur [F] [W]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentés par M^e Philippe BENSUSSAN, avocat au barreau de PARIS – #P0074

DEFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble Immobilier situé à [Localité 11][Adresse 1] représenté par son syndic, la Société MATERA

[Adresse 3]

[Localité 8]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 06 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Monsieur [N] [W] et Madame [C] [Z], épouse [W], sont propriétaires d’un studio situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 5] (lot 24), soumis au statut de la copropriété.

Par exploit délivré le 15 octobre 2025, Monsieur [N] [W], Madame [C] [Z], épouse [W] et Mme [F] [W] ont fait citer le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société Matera, devant le président de ce tribunal statuant en référé, aux fins de :

le condamner à remplacer ou réparer l’ensemble du réseau de canalisations enterrées de tout-à-l’égout de l’immeuble, à appliquer un isolant de type SEMPATAP ORIGINAL 5 mm ou similaire sur le mur de la cour et le mur séparatif avec le couloir d’entrée de l’immeuble, à installer une VMC dans la salle de bain de la studette, à faire procéder à la réfection de la totalité des désordres à l’intérieur de la studette, à faire procéder à la réfection de la totalité des désordres à l’intérieur de la studette, sous astreinte de 500€ par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, et le juge se réservant la liquidation de l’astreinte, le condamner au paiement au profit de Mme [F] [W] d’une indemnité provisionnelle de 5000€ à valoir sur la réparation de ses préjudices de jouissance et d’agrément,le condamner au paiement aux époux [W] de la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, le condamner au paiement des dépens, dont le coût du procès-verbal de constat du 3 avril 2025.

A l’appui de leurs prétentions, les requérants exposent que les murs de leur local sont saturés d’humidité ce qui a conduit l’architecte désigné par l’assemblée générale des copropriétaires à préconiser un certain nombre de travaux permettant d’y mettre un terme ; que la société Lavillaugouet a également constaté que les canalisations étaient en mauvais état ; que malgré ces constatations, l’assemblée générale n’a pas voté les travaux visant à remédier aux désordres affectant son local ; qu’ils ont toutefois découvert quelques semaines avant la délivrance de l’assignation la réalisation de travaux de ravalement de la façade du rez-de-chaussée de la cour intérieure sans qu’ils n’en connaissent le détail.

Ils estiment que le défaut d’entretien d’une partie commune est à l’origine d’un trouble manifestement illicite, auquel il doit être remédié en ordonnant la réalisation de travaux sous astreinte.

A l’audience, les requérants sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Le défendeur, régulièrement cité, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 445 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’injonction

Aux termes de l’article 835, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Cette responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires requiert la démonstration d’un défaut d’entretien des parties communes et d’un lien de causalité entre ce défaut d’entretien et le dommage subi.

En l’espèce, il résulte des constatations effectuées par l’architecte de l’immeuble le 10 janvier 2023 ainsi que par le commissaire de justice le 3 avril 2025 que les murs du local appartenant aux requérants sont affectés d’humidité en partie basse, le testeur d’humidité mesurant un taux supérieur à 30% sur une hauteur de 50 cm environ.

L’architecte, dans son rapport établi le 10 janvier 2023, suspecte deux origines à cette humidité :

la conjonction d’un choc thermique sur des murs mal isolés avec une ventilation des lieux insuffisante,une infiltration d’eau depuis la cour contre le mur de façade et une remontée capillaire en soubassement.

Il conclut que pour traiter la première cause, « il faut donc mettre en œuvre une isolation thermique pour palier au choc thermique. La solution la plus simple consiste à appliquer un isolant sur les murs concernés : Mur de la cour et mur séparatif avec le couloir de l’immeuble. Plus l’isolant est important meilleur sera le résultant (…) Cette isolation doit être complétée par une VMC qui pourrait être installée dans la salle de bain. »

Le règlement de copropriété stipule que les parties communes à tous les copropriétaires comprennent notamment tous les gros murs.

Le syndicat des copropriétaires, non constitué, ne rapporte pas la preuve qu’il a fait appliquer un isolant sur les murs identifiés par son architecte. Dès lors, en l’absence de contestation relative aux causes identifiées par l’architecte de l’immeuble, et alors que le local apparaît toujours affecté d’une humidité importante au bas du mur, il s’ensuit que le défaut d’entretien/ de conservation des murs est à l’origine, au moins partiellement, d’un trouble manifestement illicite caractérisé par l’humidité des murs privatifs auquel il convient de mettre un terme en enjoignant le défendeur à appliquer un isolant thermique sur le mur de la cour ainsi que sur le mur séparatif entre le lot 24 et le couloir de l’immeuble.

En revanche, la question de la VMC implique l’entretien et la conservation d’une partie privative et pour cette raison, relève de la responsabilité des requérants et non du syndicat des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.

Concernant la seconde cause, l’architecte préconise de faire vérifier les canalisations enterrées et, lors de la réfection de la cour, de veiller aux pentes des pavés et à la liaison entre ceux-ci et le mur pour écarter une éventuelle retenue d’eau contre le mur.

Si le rapport établi par la société Lavillagouet le 24 février 2023 fait état du défaut d’étanchéité des canalisations enterrées, ce rapport n’a pas été soumis à l’architecte et aucun élément ne permet d’établir, avec l’évidence requise en référé, que les canalisations défectueuses seraient à l’origine de l’humidité affectant le logement des requérants.

Dès lors, il n’y a pas lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux relatifs au réseau de canalisations enterrées.

En ce qui concerne la reprise des désordres du local et dans la mesure où l’architecte impute en partie aux requérants les désordres d’humidité, relevant une ventilation insuffisante des lieux, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que pèse sur le syndicat des copropriétaires la charge intégrale de la réparation des désordres résultant du défaut d’entretien d’une partie commune, puisque rien ne permet d’affirmer qu’il en serait la cause unique.

Sur la demande provisionnelle

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Pour les raisons relevées au paragraphe précédent, l’obligation de réparer le préjudice de jouissance de l’occupante des lieux apparaît sérieusement contestable en son quantum, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, d’allouer une indemnité de procédure aux requérants à hauteur de 2500€.

Succombant à l’instance, le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement des dépens, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, en ce non compris le procès-verbal de constat qui n’est pas un dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

Ordonnons au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à appliquer un isolant thermique de type SEMPATAP ORIGINAL 5 mm ou similaire sur le mur de la cour ainsi que sur le mur séparatif entre le lot 24 et le couloir de l’immeuble, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision ;

Disons que passé ce délai, le syndicat des copropriétaires sera redevable d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant une durée de quatre mois ;

Disons n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires à verser Monsieur [N] [W] et Madame [C] [Z], épouse [W], la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 10] le 04 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN