TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02570 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IVV

Minute : 25/00099

SEINE [Localité 19] HABITAT

Représentant : Maître [Y], avocats au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 192

C/

Monsieur [K] [B]

Madame [P] [O] [Z]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Janvier 2025

DEMANDEUR :

SEINE [Localité 19] HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 10]

représenté par Maître Floriane BOUST, membre de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de Seine Saint Denis

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [B]

[Adresse 9]

[Adresse 17]

[Localité 13]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [O] [Z]

[Adresse 9]

[Adresse 17]

[Localité 13]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 20 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé signé le 25 juillet 2018, Seine-Saint-Denis Habitat a donné à bail à M. [K] [B] et Mme [P] [O] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Adresse 18] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 398,66 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Par contrat sous seing privé signé le 1er octobre 2018, Seine-Saint-Denis Habitat a autorisé M. [K] [B] et Mme [P] [O] [Z] à stationner un véhicule sur la place n°70 à la même adresse en contrepartie d’une indemnité d’occupation mensuelle de 16,73 €.

Le 7 septembre 2023, Seine-Saint-Denis Habitat a fait signifier aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 3918,45 € arrêtée au 5 septembre 2023 et de justifier d’une assurance locative, visant les clauses résolutoires insérées au contrat de location.

PROCEDURE

Seine-Saint-Denis Habitat a ensuite fait assigner M. [K] [B] et Mme [P] [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] statuant en référé par un acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024 aux fins de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location,

o ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter de la date de la présente décision,

o rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

o leur ordonner de produire leur attestation d’assurance locative sous astreinte de 77 € par jour de retard, commençant à courir à compter de la signification de la décision à intervenir,

o condamner solidairement M. [K] [B] et Mme [P] [O] [Z] au paiement :

? d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges et des taxes locatives, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au bail d’habitation, à compter du 1er août 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

? de la somme provisionnelle de 9223,55 € à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés jusqu’au terme de juillet 2024 inclus, sauf à parfaire au jour de l’audience et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation jusqu’à parfait paiement,

? de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

? des entiers dépens, dont le commandement de payer et les frais d’exécution de la présente décision,

o rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que les défendeurs ont cessé de régler régulièrement les loyers et les charges, qu’un commandement de payer et de justifier d’une attestation d’assurance locative leur a été délivré, que les défendeurs n’ont pas régularisé les causes du commandement dans les délais impartis, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

A l’audience du 20 décembre 2024, Seine-Saint-Denis Habitat, représenté, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 718,14 € échéance du mois de novembre 2024 incluse. Il a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [K] [B] et Mme [P] [O] [Z], cités à étude, n’ont pas comparu et ne sont pas faits représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au juge des contentieux de la protection.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 19] par la voie électronique le 18 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 22 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 25 juillet 2018 contient une clause résolutoire (article 11). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 septembre 2023 pour la somme en principal de 3918,45 € arrêtée au 5 septembre 2023, au titre de l’arriéré locatif échu à cette date

Force est de constater que le commandement de payer offre aux locataires un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 novembre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Seine-Saint-Denis Habitat produit un décompte indiquant que M. [K] [B] et Mme [P] [O] [Z] restent lui devoir la somme de 718,14 € arrêtée au 16 décembre 2024, incluant l’échéance du mois de novembre 2024.

En l’espèce, le décompte comprend des frais de procédure pour un montant de 160,02 €, pouvant éventuellement être qualifié de dépens, qu’il conviendra de déduire du montant réclamé.

Par conséquent, M. [K] [B] et Mme [P] [O] [Z] seront condamnés à titre provisionnel à verser à Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 558,12 € à valoir sur les loyers, charges et taxes locatives arrêtés au 16 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

En vertu de la clause de solidarité présente au contrat de bail (clause 8), la condamnation sera assortie de la solidarité contractuelle.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, les défendeurs se sont acquittés depuis septembre 2024 d’importantes sommes ayant réduit de façon très importante les sommes restant dues, ce qui démontre qu’ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement aux locataires selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’ils ne seront pas expulsés.

En revanche, s’ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

En ce cas, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Dans l’hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu’à leur départ définitif des lieux.

En ce cas, la clause de solidarité ne s’étendant pas aux indemnités d’occupation, par nature délictuelle, la condamnation sera prononcée in solidum.

En ce cas, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour la partie défenderesse de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande relative à la production de l’attestation d’assurance

Il convient de constater le désistement de Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande relative à la production de l’attestation d’assurance.

Sur les demandes accessoires

M. [K] [B] et Mme [P] [O] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Seine-Saint-Denis Habitat, M. [K] [B] et Mme [P] [O] [Z] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juillet 2018 entre Seine-Saint-Denis Habitat et M. [K] [B] et Mme [P] [O] [Z] portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 7] ([Adresse 12]) sont réunies à la date du 7 novembre 2023 ;

Condamnons solidairement M. [K] [B] et Mme [P] [O] [Z] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat à titre provisionnel la somme de 558,12 € à valoir sur les loyers, charges et taxes locatives arrêtés au 16 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse ;

Autorisons M. [K] [B] et Mme [P] [O] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 100 € chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties,

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [K] [B] et Mme [P] [O] [Z] portant sur le logement situé [Adresse 8] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de M. [K] [B] et Mme [P] [O] [Z] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas in solidum M. [K] [B] et Mme [P] [O] [Z] à titre provisionnel à payer à Seine-Saint-Denis Habitat une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Constatons le désistement de la demande de Seine-Saint-Denis Habitat relative à l’attestation d’assurance ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons in solidum M. [K] [B] et Mme [P] [O] [Z] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [K] [B] et Mme [P] [O] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 27 janvier 2025.

La greffière, Le juge