COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [Y] [J] c/ S.A.R.L. EPICERIE MARIUS

MINUTE N° 25/

Du 04 Novembre 2025

3ème Chambre civile

N° RG 23/01993 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O5HB

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du quatre Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Corinne GILIS, Président, assistée de Louisa KACIOUI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Septembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 04 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Novembre 2025 , signé par Corinne GILIS, Président, assistée de Louisa KACIOUI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

M^e Cécile ANTELMI

M [K] [X] de la SELARL [X]

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDEUR:

Monsieur [Y] [J]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Cécile ANTELMI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.A.R.L. EPICERIE MARIUS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître David VARAPODIO de la SELARL VARAPODIO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

************************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 octobre 2021, [Y] [J] a donné à bail à la société EPICERIE MARIUS des locaux dont il est propriétaire à [Adresse 8][Localité 1][Adresse 2], au rez-de-chaussée d’un immeuble, consistant en un local à usage commercial comprenant un magasin avec un arrière magasin et WC.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans, ayant pris effet le 1er novembre 2021 pour un terme au 31 octobre 2030.

Le bail a été conclu pour un usage exclusif de : “épicerie fine (vente de produits alimentaires, de luxe, produits régionaux, vin et spiritueux, conserves et autres spécialités) à l’exclusion de cuisson et de restauration sur place.”

[Y] [J] déplore que la société EPICERIE MARIUS contrevient à cette clause du bail en organisant de la restauration sur place. Il lui a adressé des courriers en recommandés avec AR en date des 4 et 14 avril 2022 afin qu’elle cesse son activité interdite dans les lieux loués.

Un constat d’huissier a été dressé à la requête de [Y] [J] le 9 juin 2022 et un commandement d’avoir à cesser l’activité interdite au bail visant la clause résolutoire a été signifié le 12 juillet 2022. En vain.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2023, [Y] [J] a assigné la société EPICERIE MARIUS devant le tribunal judiciaire de Nice afin que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail commercial liant les parties, avec toutes ses conséquences de droit.

En cours de procédure les parties se sont rapprochées et ont conclu un protocole d’accord transactionnel le 18 octobre 2023. [Y] [J] soutient que cependant la société EPICERIE MARIUS ne l’a pas respecté, il réfute sa validité et son homolation.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 23 janvier 2025, [Y] [J] demande au tribunal de :

– révoquer l’ordonnance de clôture pour permettre la recevabilité des écritures de la défenderesse et de ses dernières conclusions,

– juger que le protocole d’accord invoqué est nul et de nul effet,

– débouter la société EPICERIE MARIUS de sa demande tendant à ce que son action soit jugée irrecevable en application de l’article 122 du code de procédure civile, ainsi que sa demande d’homologation du protocole puisqu’il a été démontré que ce dernier n’avait plus d’existence,

– lui allouer de plus fort le bénéfice de ses demandes telles que visées dans son assignation,

– juger acquise la clause résolutoire,

– juger que le bail commercial conclu entre les parties le 15 octobre 2021 est résilié,

– ordonner l’expulsion de la défenderesse et/ou de tout occupant de son chef des locaux à usage commercial sis à [Adresse 9], au plus tard dans le mois de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard,

– condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges actuelles jusqu’à la libération effective et complète des lieux par elle et/ou par tout occupant de son chef,

– débouter la défenderesse de toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

– condamner la défenderesse à payer la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement d’avoir à cesser l’exercice de l’activité interdite et des procès-verbaux de constat des 4 octobre 2022, puis 10 et 24 mars 2023, soit une somme totale de 852,88€, distraits au profit de Maître Cécile Antelmi, avocat au barreau de Nice, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Selon conclusions notifiées par la voie électronique le 23 janvier 2025, la société EPICERIE MARIUS demande au tribunal de :

– déclarer irrecevable [Y] [J] en ses demandes compte tenu de la transaction intervenue entre les parties,

– le débouter de sa demande d’annulation du protocole transactionnel et homologuer la transaction intervenue entre les parties le 18 octobre 2023, jugeant que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

– à titre subsidiaire, débouter [Y] [J] de ses demandes tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de la défenderesse, les infractions prétendues ayant cessé depuis la notification de la mise en demeure extrajudiciaire et le débouter de ses demandes tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail et à ordonner l’expulsion de la défenderesse en l’absence d’infractions au bail,

– reconventionnellement,

– juger que le demandeur ne pouvait s’opposer à l’adjonction des activités de petite restauration sur place, sandwicherie sur place et à emporter et de débits de boissons sur place et à emporter, ces activités étant connexes et complémentaires à celles stipulées au bail,

– juger au visa des dispositions de l’article 145 – 47 du code de commerce, que les stipulations du bail commercial du 15 octobre 1021 autorisent les activités de petite restauration sur place sandwicherie sur place et à emporter et de débits de boissons sur place et à emporter, ses activités étant connexes et complémentaire à celles stipulées au bail,

– en tant que de besoin autoriser au visa des dispositions de l’article 145 – 48 du code de commerce, eu égard à la conjonction économique et la nécessité du commerce, la défenderesse à exercer dans les lieux loués les activités de petite restauration sur place, de sandwicherie sur place et à emporter et de débits de boissons sur place et à emporter,

– en toute hypothèse, condamner le demandeur à lui verser la somme de 84 000 € en réparation du préjudice subi du fait de son refus infondé, venant en réparation de la perte de marge brute sur la période du mois d’octobre 2023 au terme du bail, soit le 31 octobre 2023,

– à titre infiniment subsidiaire constater que la défenderesse a sans reconnaissance aucune, mis un terme aux activités prétendument non autorisées suite aux notifications extrajudiciaires du bailleur,

– suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail du 15 octobre 2021,

– en tant que de besoin, dans l’hypothèse où des violations involontaires de ses obligations étaint constatées, accorder à la défenderesse un délai de six mois pour s’acquitter des obligations considérées,

– en toutes hypothèses,

– débouter le demandeur de l’intégralité de ses demandes et le condamner au paiement d’une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du juge la mise en état du 14 octobre 2024 la clôture de l’instruction de l’affaire a été fixée au 30 décembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 10 mars 2025 date à laquelle elle a fait l’objet d’un report à l’audience de plaidoiries du 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge la mise en état, soit après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, la société EPICERIE MARIUS a notifié ses conclusions en réponse le 23 janvier 2025, et [Y] [J] a notifié ses conclusions récapitulatives et en réponse le même jour, le 23 janvier 2025.

Compte tenu de l’intérêt de prendre en considération les dernières écritures des parties, il y a lieu de révoquer l’ordonnance du 14 octobre 2024 fixant la clôture de l’instruction de l’affaire au 30 décembre 2024 et de prononcer à nouveau la clôture de l’instruction de l’affaire au 1er septembre 2025, avant l’ouverture des débats à l’audience de plaidoiries.

Sur la nullité du protocole d’accord

Aux termes de l’article 2044 du Code civil, la transaction est un contrat comportant des concessions réciproques destinée à mettre fin à une contestation née, ou à prévenir une contestation à naître.

En l’espèce, le protocole d’accord signé en cours d’instance, le 18 octobre 2023, entre les parties, revêt le caractère d’une transaction, [Y] [J] ayant renoncé à se prévaloir du commandement visant la clause résolutoire signifié le 12 juillet 2022 et à ne pas poursuivre son action aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail commercial et d’expulsion de la défenderesse, lui autorisant une adjonction partielle d’activité, tandis que celle-ci s’engageait au paiement de diverses sommes, soit 346,96 € correspondant au différentiel de loyer du suite à l’indexation annuelle de novembre 2022 à juin 2023, la somme de 960 € TTC correspondant au remboursement d’une partie des honoraires et frais réglés par [Y] [J], et la somme de 460,38 € correspondant au différentiel de loyer du 1er juillet 2023 à novembre 2023 outre une augmentation du loyer à compter du 1er juillet 2023 à hauteur de 1100 € par mois au lieu de 1023,37 euros, soit au total 1767,34 euros.

Il est constant que le preneur n’a pas exécuté spontanément ses obligations, n’effectuant le règlement convenu qu’après plusieurs relances avec un retard de plusieurs mois; en effet, il est justifié que le conseil de [Y] [J] a adressé un premier courrier de rappel le 13 novembre 2023, puis une mise en demeure de payer le 30 janvier 2024; ce n’est que le 14 février 2024 que la société EPICERIE MARIUS a réglé par trois chèques les sommes dues alors que l’encaissement différé n’était absolument pas convenu dans le cadre du protocole signé entre les parties.

Toutefois, si une telle inexécution est fautive, elle n’affecte pas la validité du protocole transactionnel, la nullité ne pouvant résulter que d’un vice affectant la formation du contrat; elle est seulement de nature à justifier, selon les circonstances, sa résolution pour inexécution, si la gravité du manquement est telle qu’elle prive l’autre partie de l’avantage principal attendu de la transaction.

Or, le retard de paiement par la société EPICERIE MARIUS , régularisé 4 mois après la signature du protocole, ne saurait être regardé comme ayant privé le bailleur du bénéfice essentiel du protocole, soit l’augmenattion du loyer.

Il convient en conséquence de rejeter la demande tendant à voir prononcer la nullité du protocole transactionnel.

Sur la demande d’homologation du protocole

Le protocole d’accord en date du 18 octobre 2023 a été signé régulièrement entre les parties, comportant des concessions réciproques. Bien que le preneur ait exécuté ses obligations avec retard, les sommes convenues ont finalement été réglées de sorte que les engagements réciproques ont reçu exécution et aucun élément ne permet de retenir que cet accord, librement consenti, serait contraire à l’ordre public et aux intérêts essentiels des parties.

Dans ces conditions, l’accord du 18 octobre 2023 sera homologué, ce qui confèrera à la transaction l’autorité de la chose jugée et la rendra exécutoire de plein droit, permettant aux parties d’en demander l’exécution devant le juge compétent le cas échéant.

Sur l’extinction de l’instance

Il résulte de l’article 2052 du Code civil que la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet. Ainsi, il convient de constater l’extinction de l’instance opposant [Y] [J] à la société EPICERIE MARIUS en application de l’article 384 code de procédure civile, même si aucune des parties ne le demande, cette solution s’opposant à la juridiction qui doit tirer toutes les conséquences procédurales de l’homologation.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes en paiement fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Ordonne la révocation de l’ordonnance du 14 octobre 2024 fixant la clôture de l’instruction de l’affaire au 30 décembre 2024,

Ordonne à nouveau la clôture de l’instruction de l’affaire à la date du 1er septembre 2025, avant l’ouverture des débats à l’audience de plaidoiries,

Déclare valable le protocole d’accord transactionnel du 18 octobre 2023 conclu entre [Y] [J] et la société EPICERIE MARIUS ,

Homologue ledit protocole transactionnel et lui donne force exécutoire,

Constate l’extinction de l’instance à l’égard des parties par l’effet du protocole transactionnel et s’en dessaisi,

Dit que chacune des parties conserve la charge de ses frais respectifs et dépens exposés,

En foi de quoi la présidente a signé avec la greffière.

LE GREFFIERE LA PRESIDENTE