TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [D] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marie BOUTIERE-ARNAUD

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09630 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBEBU

N° MINUTE :

5

JUGEMENT

rendu le 19 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A. L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0168

DÉFENDERESSE

Madame [D] [T], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 mars 2026 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 19 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09630 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBEBU

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 2/ 05/ 2018 à effet au 2/ 05/ 2018, la SA L’ HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a donné à bail à Mme [T] [D] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3], pour un loyer de 369,55 euros et 155 euros de provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [T] [D] le 31/ 12/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 2920,98 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 25/ 09/ 2025, la SA L’ HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a fait assigner Mme [T] [D] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer au 28/02/2025 , et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [T] [D] pour manquement à ses obligations contractuelles

— voir ordonner l’expulsion de Mme [T] [D] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision

— voir rappeler que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— voir condamner Mme [T] [D] au paiement :

— D’une somme de 3 337,43 euros au titre de l’arriéré au 10/ 09/ 2025 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la décision

— D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, indexé selon les dispositions contractuelles, tout mois commencé étant dû , à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, et de l’ensemble de ses accès,

— D’une somme de 1 000,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation.

— Voir dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

L’assignation a été dénoncée à M.[G] le 01/ 10/ 2025.

A l’audience du 15/01/2026, le bailleur réduit sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 2 694,93 euros, au 8/01/2026, décembre 2025 inclus, maintient ses autres demandes.

Il précise qu’il s’en remet sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, sollicite si elle est accueillie, et en cas de non- respect, la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation. Il s’en remet sur la date d’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Mme [T] [D] a comparu. Elle sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire . Elle précise qu’elle doit reprendre son emploi en août 2026 après la naissance de son quatrième enfant . Elle ajoute avoir demandé la fixation d’une contribution à l’entretien des enfants, fixée à 525 euros par jugement depuis novembre 2025 , puis devoir recourir à une procédure de recouvrement par la CAF et l’ARIPA, et percevoir l’APL.

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 15/ 01/ 2026, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur.

Il a été mis dans les débats la question de la durée du délai fixé au commandement de payer visant la clause résolutoire, après la reconduction du bail .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 02/01/2025 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 1] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 31/ 12/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Le bail a été reconduit pour la dernière fois le 01/05/2024. Lors de la reconduction tacite du bail, il existe un nouveau bail , en application de l’article 1214 et 1215 du code civil , et celui-ci est soumis à la loi en vigueur lors de cette reconduction .

Il convient donc de substituer le délai légal au délai erroné de deux mois du commandement de payer, aucune observation n’étant faite sur la validité de celui-ci.

Mme [T] [D] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 11/ 02/ 2025 à minuit soit à compter du 12/02/ 2025.

Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de novembre 2025, des versements étant effectués antérieurement, avec quelques rejets de prélèvements.

Mme [T] [D] a des revenus estimés à 2993 euros selon le diagnostic social et financier et des charges estimées à 1000 euros ; elle recherche un mode de garde pour reprendre son emploi après la naissance de son dernier enfant à l’été 2026. Ses droits auprès de la CAF sont réouverts, et elle doit entreprendre une procédure de recouvrement avec l’ARIPA ( agence de recouvrement et d’intermédiation des pensions alimentaires) , outre démarches à effectuer à l’Etranger , le père des enfants demeurant au Canada. La contribution avancée permet de rééquilibrer le budget.

Compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [T] [D], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux, sans astreinte cependant en l’absence de circonstance le justifiant .

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [T] [D], à défaut de local désigné .

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [T] [D] reste devoir une somme de 2 694,93 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 8/ 01/ 2026, décembre 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner Mme [T] [D] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 31/ 12/ 2024 .

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 76,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [T] [D] au paiement de celle-ci.

Sur l’exécution provisoire :

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit , aucune circonstance particulière ne le justifiant.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [T] [D] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision .

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité , il convient de débouter la SA L’ HABITAT SOCIAL FRANÇAIS de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 12/02/ 2025, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 3].

SUSPEND les effets de la clause résolutoire

CONDAMNE Mme [T] [D] à payer à la SA HABITAT SOCIAL Français, la somme de 2 694,93 euros au titre des loyers et charges dus au 8/ 01/ 2026, décembre 2025 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 31/ 12/ 2024

AUTORISE Mme [T] [D] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 76,00 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts,

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [T] [D] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que la SA L’ HABITAT SOCIAL FRANÇAIS pourra alors faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [D], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, sans astreinte

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE, en ce cas, Mme [T] [D] à payer à la SA L’ HABITAT SOCIAL FRANÇAIS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

DIT n’ y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [T] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision

DEBOUTE la SA L’ HABITAT SOCIAL FRANÇAIS de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT