TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Franck RADUSZYNSKI ; M^e David MELLOUL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03536 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RJU

N° MINUTE :

2-2026

JUGEMENT

rendu le lundi 16 février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [V] [W], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Franck RADUSZYNSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1032

Monsieur [R] [W], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Franck RADUSZYNSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1032

DÉFENDERESSE

S.A.S. E.A NETWORK, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e David MELLOUL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 novembre 2025

JUGEMENT

non qualifiée, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 février 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 16 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03536 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RJU

Un contrat de bail meublé a été conclu le 22/08/2022 à effet au 24/08/2022 entre la SAS E.A NETWORK , ayant pour mandataire [Localité 1] Normandie Transactions , et M. [W] [V] et Mme [W] [R] pour un appartement à usage d’habitation de 7pièces , situé au [Adresse 3], avec remise extérieure et cave , pour une durée de 12 mois renouvelable par tacite reconduction par période de 12 mois pour un loyer de 14800 euros et 700 euros de provision sur charges , stipulant un dépôt de garantie de 29600 euros. Il porte la mention « exclu du champ d’application de la loi du 06/07/89, location meublée ne constituant pas la résidence principale du locataire ».

Un procès -verbal de constat de l’état des lieux d’entrée a été établi par Me [A] en présence des parties au bail le 23/08/2022.

Un avenant a été conclu entre les parties le 14/12/2023 pour prolongation de la location sans résiliation possible du 01/01/2024 au 30/06/2024 avec réduction de loyer pendant cette période à 11000 euros par mois , étant stipulé que toutes les conditions du bail signé le 24/08/2022 resteront inchangées jusqu’à la fin de la période de location, notamment .

Un état des lieux de sortie amiable a été établi le 18/07/2024 par la société EXPERTIZ.

Par LRAR du 31/07/2024 , la SAS E.A NETWORK a fait part à M. [W] [V] et Mme [W] [R] d’une retenue sur le dépôt de garantie de 29600 euros dans l’attente de la restitution de certains meubles, de non-paiement du loyer de juillet 2024 , de dégradations des lieux non imputables à la vétusté.

Par LRAR du 06/09/2024 le conseil de M. [W] [V] et Mme [W] [R] a contesté la retenue de garantie opérée et demandé sa restitution avec le cas échéant pénalité prévue à l’article 22 de la loi du 06/07/89, et demandé la requalification du bail en bail de résidence principale , et par voie de conséquence le paiement de la somme de 81866.30 euros de trop -versé en raison du non-respect de l’encadrement des loyers.

Cette analyse a été contestée par le bailleur par courrier du 19/09/2024.

Les demandeurs ont saisi le 19/08/2025 la commission départementale de conciliation des baux de [Localité 1] pour non-respect de l’encadrement des loyers, en raison d’une requalification sollicitée du bail devant le juge des contentieux de la protection.

Par acte de commissaire de justice du 26/11/2024 , M. [W] [V] et Mme [W] [R] ont assigné la SAS E.A NETWORK sur le fondement des articles 2, 7, 22 et 25-3 de la loi du 06/07/89, de l’article 40 de la loi du 23/11/2018 aux fins de :

Requalifier en bail portant sur des locaux occupés à titre de résidence principale soumis aux dispositions de la loi du 06/07/89 , le bail conclu le 22/08/2022 entre la SAS E.A NETWORK et M. [W] [V] et Mme [W] [R] Condamner la SAS E.A NETWORK à restituer à M. [W] [V] et Mme [W] [R] la somme de 81886.30 euros au titre de la fraction du loyer excédant le loyer de référence majoré Condamner la SAS E.A NETWORK à payer à M. [W] [V] et Mme [W] [R] la somme de 29600 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie Condamner la SAS E.A NETWORK à payer à M. [W] [V] et Mme [W] [R] la somme de 3300 euros au titre de la pénalité de retard prévue à l’article 22 de la loi du 06/07/89, arrêtée au 01/11/2024, à parfaireCondamner la SAS E.A NETWORK à payer à M. [W] [V] et Mme [W] [R] la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance L’affaire a été retenue après renvois le 18/11/2025.

M. [W] [V] et Mme [W] [R] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicitent de :

Requalifier en bail portant sur des locaux occupés à titre de résidence principale soumis aux dispositions de la loi du 06/07/89 , le bail conclu le 22/08/2022 entre la SAS E.A NETWORK et M. [W] [V] et Mme [W] [R] Condamner la SAS E.A NETWORK à restituer à M. [W] [V] et Mme [W] [R] la somme de 81886.30 euros au titre de la fraction du loyer excédant le loyer de référence majoré Condamner la SAS E.A NETWORK à payer à M. [W] [V] et Mme [W] [R] la somme de 29600 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie Condamner la SAS E.A NETWORK à payer à M. [W] [V] et Mme [W] [R] la somme de 16500 euros au titre de la pénalité de retard prévue à l’article 22 de la loi du 06/07/89, à parfaire jusqu’à la date de restitution effectivedébouter la SAS E.A NETWORK de l’ensemble de ses demandes , fins et conclusions Condamner la SAS E.A NETWORK à payer à M. [W] [V] et Mme [W] [R] la somme de 8000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance

La SAS E.A NETWORK soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

Débouter M. [W] [V] et Mme [W] [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions A titre subsidiaire :Prononcer l’irrecevabilité de la demande de restitution élevée par M. [W] [V] et Mme [W] [R] En tout état de cause, juger que cette demande est mal fondéeReconventionnellement :Autoriser la SAS E.A NETWORK à conserver le dépôt de garantie Condamner in solidum M. [W] [V] et Mme [W] [R] à régler à la SAS E.A NETWORK une somme de 5868.85 euros correspondant à la différence négative entre le montant total des réparations et le dépôt de garantie entre les mains de la SAS E.A NETWORKCondamner in solidum M. [W] [V] et Mme [W] [R] à régler à la SAS E.A NETWORK une somme de 46500 euros au profit de la SAS E.A NETWORK en méconnaissance du délai de préavis contractuellement fixé au contrat Subsidiairement si la juridiction venait à juger que le préavis contractuel de 3 mois ne trouve pas application :Condamner in solidum M. [W] [V] et Mme [W] [R] au règlement d’une somme de 9000 euros au profit de la SAS E.A NETWORK au titre du loyer de juillet 2024En tout état de cause :Condamner in solidum M. [W] [V] et Mme [W] [R] au règlement d’une somme de 10000 euros au profit de la SAS E.A NETWORK , au titre de l’article 700 du code de procédure civile , outre les entiers dépens Juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir

MOTIFS :

Sur la demande de requalification du bail meublé :

La demande de requalification conduit à apprécier la nature du contrat, tel que conclu et porte sur la recherche de la commune intention des parties lors de sa conclusion, l’éventuelle fraude et l’ appréciation de l’occupation des lieux, faisant suite à la conclusion du contrat .

M. [W] [V] et Mme [W] [R] soutiennent que les lieux loués ont constitué leur résidence principale, conformément à la commune intention des parties lors de la conclusion du bail , en rappelant que la résidence principale est celle du logement occupé au moins 8 mois par an par le titulaire du bail ou les personnes à charge de ce dernier . Ils font part de leur adresse antérieure chez les parents de M.[W] , et de leur volonté de loger avec leur famille dans les lieux connue du bailleur avant une acquisition de leur résidence principale à [Localité 1] . Ils ajoutent que le bailleur a fait aveu judiciaire dans ses premières conclusions en page 2/33, qu’ils ne disposaient pas de résidence principale par ailleurs.

La SAS E.A NETWORK pour s’y opposer relève que les demandeurs avaient produit des pièces sur leur situation de propriétaire au [Adresse 4] , outre différents documents à cette adresse, que le bail a été conclu en résidence secondaire par volonté commune selon leur écrit . Elle expose que n’étant pas propriétaire des lieux, mais locataire de ceux-ci , elle ne pouvait le leur vendre alors qu’ils avaient effectué une offre d’achat., que pendant le bail ils n’ont jamais remis en cause la qualification du bail. Elle soutient que le logement a été pris pour convenance personnelle de manière temporaire, par des locataires avertis compte -tenu de leur situation professionnelles, et disposant d’un encrage à l’Etranger . Elle relève également une immatriculation de M. [W] [V] et Mme [W] [R] au [Adresse 5] en tant qu’entrepreneurs individuels , depuis 1991 pour M. [W] et le 25/04/2024 pour Mme [W].

Ne pouvant conférer plus de droit qu’elle-même n’en disposait, elle soutient que le bail ne pouvait être un bail de résidence principale, elle-même ayant interdiction de consentir un bail de résidence principale aux sous locataires selon son propre contrat.

Elle ajoute enfin que le bail a été accepté comme bail de résidence secondaire, que l’article 8 de la loi du 06/07/89 écarte les dispositions de cette loi au bail de sous-location, et que ce bail a été conclu dans l’attente d’une acquisition, sans fraude , ce qui interdit une requalification en cas de commune intention des parties . Elle soutient que les pièces produites ne détermine pas la preuve de la résidence principale des demandeurs lors de sa conclusion, qu’elles ne déterminent pas une occupation plus de 8 mois par an et que si en cours de bail , la résidence a été celle principale des demandeurs ,la modification du bail ne peut être réalisée par volonté unilatérale d’une seule partie.

Le commune intention des parties lors de la conclusion du bail doit être recherchée.

Dans les échanges préalables à la conclusion du bail, il a été mentionné par les demandeurs qui fournissaient des pièces de solvabilité, qu’ils les ont adressées aux fins de « réaliser ensemble un bail code civil » dans leur courrier du 22/07/2022 , si bien que cette nature de bail était connue des demandeurs.

Si l’adage fraus omnia corrumpit peut trouver application , il appartient à celui qui l’invoque de le démontrer .

Or aucun élément ne vient corroborer une fraude de la part de la SAS E.A NETWORK qui aurait incité M. [W] [V] et Mme [W] [R] à conclure un contrat expressément noté « exclu du régime de la loi du 06/07/89 » alors qu’elle aurait su que la destination de l’usage d’habitation était une résidence principale pour les demandeurs. Il n’est notamment pas produit de mails sur des éléments en ce sens, contraires à ce mail du 22/07/2022.

En faisant état d’une recherche de logement avant une acquisition d’un bien pour leur résidence principale, il était établi que la destination des lieux était temporaire , d’une durée incertaine si bien que le bail conclu l’était dans cet objectif .

Dans les conclusions du 24/07/2025 de la SAS E.A NETWORK, il est mentionné que « les preneurs , qui avaient manifesté leur intérêt pour prendre à bail l’appartement , avaient indiqué à l’agent immobilier qu’ils souhaitaient conclure un bail de résidence secondaire à cette époque, M. [W] avait indiqué que l’achat de sa résidence principale était retardé et souhaitait à cette fin, régulariser un contrat de bail pour une résidence secondaire, qui offrait plus de flexibilité ».Cette mention ne constitue pas au sens de l’article 1383 du code civil un aveu judiciaire du fait que la SAS E.A NETWORK au moment de la conclusion du contrat aurait connu leur intention de fixer leur résidence principale dans les lieux loués. L’aveu judiciaire sur un fait doit être en effet non équivoque de sa volonté de reconnaitre pour vrai un fait de nature à produire des conséquences juridiques contre lui. Elle ne peut pas porter sur des points de droit.

Cette mention tend au contraire à confirmer une intention comprise par M. [W] [V] et Mme [W] [R] de ce qu’ils entendaient bien à ce moment conclure un bail de résidence secondaire.

Par ailleurs si la destination d’un bail peut évoluer au cours de celui-ci , il est nécessaire que les parties en conviennent pour révoquer le bail initial, en application de l’article 1193 du code civil.

Or il a été conclu un avenant le 14/12/2023 au cours de la deuxième année du bail. Il sera observé qu’au moment de sa date anniversaire le 24/08/2023 , M. [W] [V] et Mme [W] [R] n’ont pas sollicité de changement de la nature du bail conclu en faisant état d’une modification de leur situation qui conduirait à un bail de résidence principale. Lors de l’avenant du 14/12/2023, des modifications sont seulement apportées sur la prolongation de la location pour 6 mois du 01/01/2024 au 30/06/2024 et une réduction de loyers à 11000 euros par mois, et avec précision que toutes les autres conditions du bail initial signé le 24/08/2022 resteront inchangées . Par conséquent aucune modification de la nature du bail de résidence secondaire n’est déterminée à cette époque non plus.

Il n’y a pas application de l’article 8 de la loi du 06/07/89 , puisque celui-ci est afférent au contrat de sous-location d’un bail initial conclu sur le fondement de cette loi.

Quant à la situation de la SAS E.A NETWORK , celle-ci explique qu’elle n’est pas propriétaire des lieux , mais seulement bailleresse , car elle-même est la locataire de la SCI JAMOUNE qui lui a consenti un bail code civil le 13/07/2022, avec une stipulation expresse de « sous-location auprès d’un seul sous-locataire ou plusieurs sous-locataires qui n’élisent pas leur résidence principale dans les locaux , ce que le bailleur accepte expressément » et à l’article 11 que « le preneur ne pouvant consentir plus de droits qu’il n’en dispose lui-même , les contrats de sous-location devront porter sur un usage d’habitation autre que la résidence principale du sous-locataire ». Elle ne pouvait donc pas consentir de bail soumis à la loi du 06/07/89, ce qui exclut toute commune intention des parties en ce sens .

Il convient donc de rejeter la demande de requalification du bail de M. [W] [V] et Mme [W] [R] en bail de résidence principale.

Sur les demandes accessoires en trop versé pour non-respect de l’encadrement des loyers :

La demande principale de M. [W] [V] et Mme [W] [R] étant rejetée, le bail étant un bail de résidence secondaire, non-soumis à la loi du 06/07/89 et aux dispositions de l’article 140 de la loi [Localité 2] du 23/11/2018, la demande accessoire en restitution de trop versé pour non-respect de l’encadrement des loyers est rejetée.

Sur la demande de M. [W] [V] et Mme [W] [R] de restitution du dépôt de garantie et de pénalité et la demande reconventionnelle au titre des réparations locatives :

M. [W] [V] et Mme [W] [R] fondent leur demande en restitution du dépôt de garantie sur l’article 22 de la loi du 06/07/89 . Ils soutiennent avoir restitué les lieux en très bon état général, que les désordres constatés sont liés à l’usage normal ou la vétusté à la charge du bailleur et relèvent en conséquence de l’humidité du logement qui ne leur est pas imputable.

M. [W] [V] et Mme [W] [R] ajoutent avoir effectué des travaux de nettoyage et peinture des lieux avant leur départ, bien que la clause du bail le stipulant soit illicite , pour contrevenir à l’article 7 de la loi du 06/07/89 et 1720 du code civil qui met la vétusté à charge du bailleur.

Plus précisément , ils font valoir des frais qui selon les factures , ne leur incombent pas :

Pour le réfrigérateur MIELE de 10324.10 euros Le nettoyage de l’appartement de 3000 eurosL’entretien des espaces verts Le devis Nono [O] Elec Le mobilier de salle de bain pour 600 euros Le protège matelas Les frais d’état des lieux de sortie par commissaire de justice Des frais de travaux avant entrée dans les lieux La SAS E.A NETWORK s’y oppose en faisant valoir que le bail n’ est pas soumis à la loi du 06/07/89. Elle en déduit que le dépôt de garantie n’est pas plafonné par la loi, que les dispositions de l’article 22 de la loi du 06/07/89 ne s’appliquent pas, que la clause de peinture pour la remise en état des lieux n’est pas illicite . Compte-tenu de l’état des lieux d’entrée , elle soutient que les peintures étaient en excellent état, qu’aucune vétusté pendant deux ans d’occupation ne peut être caractérisée, et selon l’état des lieux de sortie , que sa retenue totale du dépôt de garantie était fondée. Le bailleur estime les réparations totales à la somme de 35468.85 euros et demande condamnation solidaire de M. [W] [V] et Mme [W] [R] à lui payer la somme de 5868.85 euros de différence avec le dépôt de garantie versé.

En application de l’article 1730 du code civil , s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur , celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue , suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Le locataire répond des dégradations et pertes pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute en vertu de l’article 1732 du code civil.

Le bail étant soumis au code civil, le dépôt de garantie était librement stipulé entre les parties et a été fixé à 29600 euros, soit deux mois de loyer. Il garantit la bonne exécution de ses obligations par le locataire.

En application du bail, il doit être restitué en fin de jouissance , dans le mois de la restitution des clés ou l’envoi par le syndic du relevé de charges de la période intéressée , déduction faite des sommes justifiées restant dues au bailleur ou dont celui-ci pourrait être tenu pour responsable aux lieux et place du locataire. A titre de clause pénale, à défaut de restitution dans le délai d’un mois , le solde restant dû après arrêté des comptes produit intérêts au taux légal au profit du locataire.

Le bail a stipulé que « le locataire s’engage expressément à procéder à des travaux complets de peinture à ses frais avant l’état des lieux de sortie » .Cette clause contractuelle doit trouver application , sous la seule réserve de la vétusté ou de la force majeure , comme en dispose l’article 1730 du code civil .

Un état des lieux d’entrée a été établi par Me [X], commissaire de justice le 23/08/2022.

L’état des lieux de sortie a été réalisé par Expertiz le 18/07/2024 .

La durée d’occupation est de 23 mois, si bien qu’il n’existe pas de vétusté au cas présent.

La réalisation des travaux de peinture était donc à la charge des locataires sortants, outre le nettoyage d’usage en sortie des lieux , ce qui a été exécuté selon facture de STN du 22/07/2024d de 504 euros et de Topo Bati du 18/07/2023 ( erreur de date ? 18/07/2024 pour la somme de 4950 euros) , après des échanges entre M. [W] [V] et Mme [W] [R] et la SAS E.A NETWORK par mail début juillet 2024( P.25) .

La SAS E.A NETWORK a cependant contesté la véracité des travaux de peinture relatés , ou leur exécution dans les règles de l’art.

La comparaison des états des lieux permet de déterminer si les locataires ont respecté leur obligation d’entretien des lieux, ou s’ils sont responsables de défaut d’entretien ou des dégradations dans le logement.

Il ressort de la comparaison des états des lieux les éléments suivants , en reprenant les frais imputés par la SAS E.A NETWORK :

— cuisine :

— en entrée dans les lieux : peinture et plafond état neuf ; un lave-vaisselle , des marques et accrocs sur le plan de travail ; placards ; un four , un micro-ondes , un four vapeur fonctionnels , un réfrigérateur encastré MIELE avec congélateurs en dessous, avec des marques jaunies autour du réfrigérateur

— en sortie des lieux : des petits éclats sur la porte, bon état des peintures murs et plafonds ; état d’usage et dégradé des éléments haut ; bas du lave-vaisselle ébréché, plan de travail bon état et état d’usage ébréché côté évier ; évier rayé mal fixé ; meuble sous évier dégradé , gonflé suite fuite ; machine à laver bon état ;

Il n’est rien mentionné sur le réfrigérateur ou congélateur , si bien que la preuve de dégradation n’est pas prouvée , qui soit imputable à M. [W] [V] et Mme [W] [R] , la facture pour le réfrigérateur et le congélateur datant du 15/11/2024 et 12/11/2024 bien après le départ des locataires sortants.

Mais les dégradations en cours de bail des équipements constatés justifient selon la facture initiale de 2022 une retenue de 1500 euros. Aucune mention n’est faite de lave -vaisselle inutilisable ni de four à micron onde détérioré.

— nettoyage de l’appartement :

— appartement propre en entrée dans les lieux

— en sortie des lieux : les états sont bons ou moyens selon les pièces , sauf mauvais pour la SDB2

Il en ressort que le nettoyage effectué par les locataires était partiellement insuffisant ; cependant la facture du 06/09/2024 Propretix au forfait sans aucun détail ne rend pas compte de quelques éléments non nettoyés. Il sera retenu une somme de 504 euros supplémentaire de ce chef en sus des frais assurés par M. [W] [V] et Mme [W] [R] .

— PV d’état des lieux de sortie : aucune disposition du code civil ne prévoit le partage des frais par moitié , et le bail stipule que l’état des lieux d’entrée est à la charge du locataire tandis que l’état des lieux de sortie est à la charge du bailleur

Aucune somme n’est donc à la charge de M. [W] [V] et Mme [W] [R] .

— espaces verts :

— en entrée dans les lieux : propre et entretenu

— en sortie des lieux : terrasses état d’usage et carreaux cassés , saleté ; massifs état d’usage avec feuilles mortes non entretenus, pied cassé de table de jardin et carreaux cassés de maison de jardin et état d’usage.

Il en résulte que la facture de 1260 euros du 06/08/2024 est due pour partie à un manque d’entretien par M. [W] [V] et Mme [W] [R] et est à leur charge pour moitié pour la somme de 630 euros . Pour le mobilier de jardin il sera retenu une somme de 195.72 euros TTC pour la table de jardin selon facture Happy Garden , mais pas le surplus de celle-ci ni celle pour les transats non détériorés

— nettoyage mobilier et literie :

— en entrée dans les lieux : aucune mention sur la literie

— en sortie des lieux : dans le séjour double canapé, fauteuils Tv meublé, Tv dégradé ; dans la chambre2 une table de chevet tâchée ; dans la chambre 3 un matelas tâché poussières ; dans la chambre 4 un matelas tâché , rideaux tâchés ;

Il en ressort que pendant l’occupation des dégradations sur la literie ou le canapé sont le fait des locataires.

Il est dû la somme de 303 euros de nettoyage selon facture Deepcleaning du 27/08/2024 de même que le protège matelas de 112 euros

— mobilier salle de bains :

— en entrée dans les lieux : bon état du sanitaire invité ; bon état de la salle de bain (page 52) et un éclat sur le meuble vasque ; bon état mais un meuble vasque qui s’ouvre difficilement (page 64) ; bon état mais un éclat meuble vasque ( page 76) ; vasques jaunies et placards bon état ( page 102) ; bon état et placards bon état ( page 143)

— en sortie des lieux : SDB 1 bon état mais meuble sous lavabo état d’usage avancé ( gonflés) ; SDB2 2 tiroirs déréglés et vitres avec éclat sous lavabo ; SDB3 bon état et une porte cassée .

Il en résulte que la réparation de ce mobilier selon la facture du 06/11/2024 n’est pas certainement en lien avec les éléments relevés en sortie des lieux. Le préjudice réellement subi pour les dégradations imputables aux locataires sera évalué à 300 euros.

— Etat des salles de bains :

— En sortie des lieux des joints sont notés entartrés en SDB1, un WC dégradé après un dégât des eaux , en SDB 3 des joints incomplets , jaunis décollés et moisis, en SDB4, des joints de cabine entartrés et un lavabo en état d’usage avancé avec tartres et marques

Il convient d’évaluer les travaux nécessaires à la somme de 2000 euros.

Par ailleurs les peintures dans les pièces en sortie des lieux sont en bon état sauf dans le séjour double où il est noté accrocs et traces aux murs, ou en chambre 1 avec légères traces et coffrage incomplet, ou le papier peint du dégagement 1 a des accrocs. Par conséquent l’ensemble de l’évaluation proposée de 14400 euros selon les travaux effectués avant entrée dans les lieux ne reflètent pas le préjudice subi du fait des dégradations légères causées pendant le bail : il sera retenu une somme de 1500 euros de ce chef.

Les autres dégradations invoquées par la SAS E.A NETWORK dans ses conclusions ne sont pas démontrées par l’état des lieux de sortie .

Au total , il sera retenu une somme de 7044.72 euros à la charge de M. [W] [V] et Mme [W] [R], qu’ils seront condamnés à payer in solidum à la SAS E.A NETWORK , avec intérêts au taux légal à compter du 18/11/2025, date de la demande .

Sur le préavis demandé par la SAS E.A NETWORK ou le prorata de juillet 2024:

La SAS E.A NETWORK sollicite le paiement du préavis de 3 mois en l’absence de congé régulier donné par M. [W] [V] et Mme [W] [R] jusqu’au 18/10/2024,alors que les lieux ont été libérés le 18/07/2024 sur la base non du loyer réduit prévu jusqu’au 30/06/2024 seulement, mais le loyer contractuel de 15500 euros initial, soit 46500 euros .Elle conteste un accord commun donné pour la date de départ au 18/07/2024, alors que l’avenant du 14/12/2023 ne prévoyait pas de prorogation.

M. [W] [V] et Mme [W] [R] invoquent une absence de prorogation du bail mais un accord des parties pour un départ au 12/07/2024 , afin que les lieux soient loués pendant les jeux olympiques selon leurs échanges par messages, puis la libération des lieux au 18/07/2024.

Il ressort des éléments produits par M. [W] [V] et Mme [W] [R] que dès avril 2024, des échanges ont eu lieu par SMS entre les parties pour une relocation à venir soit en saisonnier soit pour les jeux olympiques, avec des coordonnées d’agence ou de professionnels de l’immobilier (p.33). Dans ces conditions si l’avenant ne prévoyait pas de prorogation possible au-delà du 30/06/2024, il prévoyait également un « engagement de mises en relation » dans le domaine de la gestion locative courant février 2024, qui a été respecté. La mise en demeure du 19/09/2024 mentionne bien une seule demande de loyer pour la période du 01 au 23/07/2024 , mais aucune demande pendant un préavis de 3 mois. De même l’accord est démontré en ce sens par les mails échangés en juillet 2024( p.25) dans lesquels la sortie des lieux est envisagée entre le 08 et 15/07/2024 , puis le 12/07/2024 puis réalisée le 18/07/2024.

La SAS E.A NETWORK avait donc renoncé à toute demande de paiement pendant le préavis de 3 mois convenu au bail initial. Pour le montant dû cependant , la réduction du loyer n’étant stipulée que jusqu’au 30/06/2024, il convient de dire que le prorata de loyers et charges du 01 au 18/07/2024, date de libération des lieux et remise des clés, est basé sur le loyer de 15500 euros soit la somme de 9000 euros.

En conséquence il convient de condamner solidairement M. [W] [V] et Mme [W] [R] la SAS E.A NETWORK à payer à M. [W] [V] et Mme [W] [R] la somme de 9000 euros de prorata de loyers et charges de juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18/11/2025, date de la demande .

Il convient en conséquence de condamner la SAS E.A NETWORK à restituer le dépôt de garantie de 29600 euros sous déduction des sommes dues de prorata de loyers et charges de juillet 2024 et au titre des réparations locatives.

Sur l’exécution provisoire :

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, aucune circonstance ne le justifiant.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de partager les dépens par moitié entre les parties et de laisser à chacune d’elles la charge de leurs frais exposés non compris dans les dépens .

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DEBOUTE M. [W] [V] et Mme [W] [R] de leur demande de requalification du bail de résidence secondaire du 22/08/2022 en bail d’habitation de résidence principale , portant sur les lieux situés au [Adresse 6] [Localité 3] [Adresse 7] avec remise extérieure et cave

DEBOUTE en conséquence M. [W] [V] et Mme [W] [R] de leurs demandes accessoires en restitution de trop-versé de loyers pour non-respect de l’encadrement des loyers

DIT que le dépôt de garantie contractuel de 29600 euros est restituable dans les conditions du bail soumis au code civil

FIXE à la somme de 7044.72 euros le montant des réparations locatives dues par M. [W] [V] et Mme [W] [R] à la SAS E.A NETWORK et CONDAMNE in solidum M. [W] [V] et Mme [W] [R] à payer cette somme à la SAS E.A NETWORK avec intérêts au taux légal à compter du 18/11/2025

DIT que la SAS E.A NETWORK avait renoncé à sa demande au titre du préavis de 3 mois selon accord des parties avant la libération des lieux au 18/07/2024

CONDAMNE solidairement M. [W] [V] et Mme [W] [R] à payer à la SAS E.A NETWORK la somme de 9000 euros au titre du prorata de loyers et charges du 01/07/2024 au 18/07/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18/11/2025

DIT qu’en conséquence la SAS E.A NETWORK sera condamnée à rembourser à M. [W] [V] et Mme [W] [R] la somme de 29600 euros sous déduction des sommes dues au titre des réparations locatives et du prorata de loyers et charges du 01 au 18/07/2024

DIT n’ y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

PARTAGE les dépens par moitié entre M. [W] [V] et Mme [W] [R] et la SAS E.A NETWORK

LAISSE à M. [W] [V] et Mme [W] [R] et la SAS E.A NETWORK la charge de leurs frais exposés non compris dans les dépens de l’article 700 du code de procédure civile

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE