Ordonnance de référé du 30 Octobre 2025 – N° RG 25/00265 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FMEJ Page sur

Ordonnance du :

30 Octobre 2025

N°Minute : 25/00384

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires. DE LA RESIDENCE RUDY NITHILA

C/

[Z] [K], [P] [K]

Ordonnance notifiée le :

— 

à AVOCAT :

M^e Nancy PIERRE-LOUIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE POINTE A PITRE

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 Octobre 2025

N° RG 25/00265 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FMEJ

Nous, Thierry PITOIS-ETIENNE, Président, du Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assisté de Lydia CONVERTY, Greffier.

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE SDC RUDY NITHILA agissant par son syndic SASU CHOIX IMMO,société par actions simplifiée au capital de 2500,00€, immatriculée au RCS de Pointe-à-Pitre sous le n° 834 712 796 dont le siège social est sis 07 Immeuble Soprima – Grand Camp – 97139 LES ABYMES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représenté par M^e Nancy PIERRE-LOUIS, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [K], de nationalité Française, demeurant 02 Rue Raspail – 97110 POINTE A PITRE,

Non comparant, ni représenté

Madame [P] [K], de nationalité Française, demeurant 02 Rue Raspail – 97110 POINTE A PITRE

Non comparante, ni représentée,

D’AUTRE PART

***

Débats à l’audience du 03 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président le 30 Octobre 2025

Ordonnance rendue le 30 Octobre 2025

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice des 20 et 22 août 2025, le syndicat des copropriétaires RUDY NITHILA, représenté par son syndic la société CHOIX IMMO a donné assignation à Monsieur [Z] [K] et Madame [P] [K] d’avoir à comparaitre devant le juge des référés du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE, aux fins de voir :

— CONDAMNER Monsieur [Z] [K] et Madame [P] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la SDC NITHILA représentée par son syndic CHOIX IMMO, la somme provisionnelle de 26 387,91 euros en principal, au titre des charges et des travaux des appels de fond augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure, et sur le surplus à compter de l’assignation ;

— CONDAMNER Monsieur [Z] [K] et Madame [P] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la SDC NITHILA représentée par son syndic CHOIX IMMO la somme provisionnelle de 2000 € à titre de dommages et intérêts;

— CONDAMNER Monsieur [Z] [K] et Madame [P] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la SDC NITHILA représentée par son syndic CHOIX IMMO une somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER ce dernier aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 octobre 2025.

A cette date, le syndicat des copropriétaires NITHILA, représenté par son conseil, a soutenu les termes de son assignation et a déposé son dossier.

Monsieur et Madame [K] n’ont ni pas comparu, ni ne se sont faits représenter.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement par les parties.

La décision a été mise en délibéré au 30 octobre 2025, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la nullité de la signification à l’égard de Madame [K]

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le mérite de la demande dans la mesure où le juge estime sa saisine régulière et qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis la délivrance de l’assignation pour lui permettre de préparer sa défense.

Ordonnance de référé du 30 Octobre 2025 – N° RG 25/00265 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FMEJ Page sur

En l’espèce, Madame [K] a été citée à comparaître par procès-verbal de recherches infructueuses en date du 22 août 2025 en application de l’article 659 du code de procédure civile.

L’article 14 du code de procédure civile dispose que« nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée».

L’article 659 du code de procédure civile prévoit que « Lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, le commissaire de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte.

Le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, le commissaire de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie du procès-verbal, à laquelle est jointe une copie de l’acte objet de la signification ».

En l’espèce, le clerc assermenté du commissaire de justice mandaté pour la signification du de l’assignation indique s’être présenté à l’ancien domicile de Madame [K], où son ex-mari, Monsieur [K] lui a indiqué ignorer son adresse actuelle. Il s’est rapproché des services de la mairie qui n’ont pas pu lui fournir plus amples informations. Et enfin, il a effectué une recherche sur le site internet des pages blanches, où il n’a été relevé aucun abonné avec l’identité de la défenderesse.

Ces démarches ne peuvent être considérées comme satisfaisantes à l’exigence de « diligences suffisantes » prévue à l’article 659 du code de procédure civile.

En effet, le clerc assermenté du commissaire de justice n’indique pas avoir repris attache avec son requérant pour savoir s’il ne connaissait pas une autre adresse et n’a pas sollicité les services postaux ou fiscaux, auprès desquels Madame [K] aurait pu signaler son déménagement.

Force est de constater, qu’il s’est également abstenu d’interroger le voisinage, ou de solliciter auprès de Monsieur [K], rencontré sur les lieux, un numéro de téléphone ou tout au moyen de contact permettant de joindre Madame [K].

Au surplus, la justification de l’envoi de la copie du procès-verbal de recherches infructueuses par lettre recommandée avec demande d’avis de réception n’a pas été versée aux débats.

En conséquence, il y a lieu de constater la nullité de l’acte de signification en application de l’article 659 du code de procédure civile, et de déclarer en conséquence la juridiction des référés non valablement saisie des demandes dirigées contre Madame [K].

II. Sur la demande provisionnelle dirigée contre Monsieur [K]

En application du dernier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

— les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;

— pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de cette loi, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d’exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution des travaux.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence RUDY NITHILA poursuit le recouvrement à l’encontre des consorts [K] de la somme de 26 387.91 € correspondant à un arriéré de charges et de provisions pour la période allant d’une période antérieure au 1er janvier 2024 au 1er avril 2025, selon le relevé de compte arrêté au 6 juin 2025, ainsi que divers frais.

Il est notamment produit aux débats :

— Un relevé de propriété,

— Le contrat de syndic,

— Plusieurs relevés de compte dont le dernier arrêté au 6 juin 2025,

— Une mise en demeure du 15 juillet 2024

— Une mise en demeure du 2 octobre 2024

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 octobre 2022

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2023

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juillet 2024

— Les pièces comptables de 2024 au 2ème trimestre 2025,

En outre, les relevés de compte du syndicat incluent divers frais de mise en demeure et de frais honoraires contentieux du syndic.

A cet égard, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

L’article 10-1 ne pose qu’une règle d’imputation de ces frais de toute nature. Il s’en évince que ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, lorsqu’ils sont visés par plusieurs textes.

Ainsi, les frais d’honoraires contentieux n’implique aucune diligence exorbitante de sa mission d’administration de la copropriété, de sorte qu’elle n’est source d’aucun frais nécessaire au sens de l’article 10-1 précité.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande concernant les frais d’honoraires contentieux.

En conséquence, seront retranchées de la provision sollicitée a somme de 181euros pour frais honoraires contentieux du 17/07/2022,

Il en résulte que la créance du syndicat se trouve établie pour un montant non sérieusement contestable de 26 206,91euros (26 387,91€ – 181 €) correspondant à l’arriéré exigible de charges et frais justifiés au 6 juin 2025.

Monsieur [K] doit donc être condamné à payer la somme de 26 206,91euros à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 août 2025.

III. Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que «les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire »

Le syndicat des copropriétaires soutient que la carence répétée de Monsieur et Madame [K] lui cause un préjudice distinct du simple retard dans le paiement en créant un déséquilibre dans le financement et la trésorerie de la copropriété, sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats.

Dès lors, en l’absence de préjudice établi, la demande de dommages-intérêts n’est pas justifiée, et sera rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Monsieur [K] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer au requérant, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARONS nul et de nul effet l’acte de signification de l’assignation délivrée le 22 août 2025 à Madame [P] [K] ;

CONSTATONS que la juridiction des référés n’est pas valablement saisie des demandes dirigées contre Madame [P] [K] ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence NITHILA représenté par son syndic en exercice la SASU CHOIX IMMO, une provision de 26 206,91euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 6 juin 2025 ;

DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 20 août 2025, date de l’assignation ;

DEBOUTONS le Syndicat des copropriétaires de la résidence NITHILA du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [Z] aux dépens de l’instance ainsi qu’à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence NITHILA représenté par son syndic en exercice la SASU CHOIX IMMO, la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT