Ordonnance de référé du 05 Décembre 2025 – N° RG 25/00379 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FOMV Page sur

Ordonnance du :

05 Décembre 2025

N°Minute : 25/00458

AFFAIRE :

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE LES ARCADES

C/

S.C.I. OXA

Ordonnance notifiée le :

— 

à AVOCAT :

SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE POINTE A PITRE

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 Décembre 2025

N° RG 25/00379 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FOMV

Nous, Rosette COMBE, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assistée de Lydia CONVERTY, Greffier.

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LES ARCADES représenté par son syndic la SAS IM MO 971, dont le siège social est sis 8 PLACE CREOLE la MARINA – 97190 LE GOSIER, prise en la persone de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par Maître Virginie DUBOIS-NICOLAS de la SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDERESSE :

S.C.I. OXA, dont le siège social est sis 15 RESIDENCE LES ARCADES – 97118 SAINT-FRANCOIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice

Non comparante, ni représentante

D’AUTRE PART

***

Débats à l’audience du 14 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président le 05 Décembre 2025

Ordonnance rendue le 05 Décembre 2025

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI OXA est propriétaire du lot 15 au sein de l‘immeuble en copropriété dénommé Résidence LES ARCADES sis à SAINT-FRANÇOIS (97118).

Par acte en date du 29 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES ARCADES représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO 971, a fait assigner la SCI OXA devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

6 049,93 euros à titre de provision au titre des charges dues au 08 octobre 2025, outre les intérêts dus depuis le 19 mai 2025, date de la mise en demeure;1 000 euros au titre des frais nécessaires de procédure, outre les entiers dépens.

À l’audience utile du 14 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES ARCADES a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance, auquel il sera fait renvoi pour plus ample exposé du litige et de ses moyens, et déposé son dossier.

Assignée à personne morale, la SCI OXA n’était pas représentée. La décision sera par conséquent réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir

Il résulte des articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic en exercice a qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense, au nom du syndicat de copropriétaires.

Aux termes de l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 le syndic est dispensé d’obtenir une autorisation spéciale de l’assemblée générale des copropriétaires lorsqu’il agit en recouvrement de créance.

Dans le cas présent, la SAS IMMO 971 justifie de sa qualité en produisant le contrat de syndic correspondant.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

— les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;

— pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de cette loi, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d’exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution des travaux.

En l’occurrence, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES ARCADES poursuit le recouvrement à l’encontre de la SCI OXA de la somme de 6 049,93 euros correspondant à un arriéré de charges et de provisions selon le relevé de compte arrêté au 08/10/2025 ainsi que divers frais.

Il est notamment produit aux débats :

— la fiche d’immeuble

— le contrat de syndic à effet au 1er août 2025

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14/03/2022, 20/03/2023, 17/04/2024 et 21/05/2025 (convocations + notifications)

— l’extrait de compte de la SCI OXA du 08 octobre 2025

— les pièces comptables 2021 à 2025

— la relance avec frais du 28 février 2022

— la mise en demeure du 19 mai 2025

— le commandement de payer du 28 septembre 2022.

Le décompte arrêté au 08 octobre 2025 mentionne un total de charges et de frais de 19 079,52 euros et la somme de 13 029,59 euros réglée par la SCI OXA soit un solde 6 049,93 euros, montant que la défenderesse s’interdit de contester par son absence.

Le décompte du syndicat inclut également divers frais de mise en demeure et de constitution de dossier avocat.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

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L’article 10-1 ne pose qu’une règle d’imputation de ces frais de toute nature. Il s’en évince que ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, lorsqu’ils sont visés par plusieurs textes. Ainsi les frais tarifés d’huissier à compter de l’assignation font partie des dépens. Les honoraires d’avocat sont quant à eux susceptibles de donner lieu à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’envoi d’une mise en demeure aux fins de recouvrement des charges de copropriété procède de la mission courante du syndic. Les frais nécessaires exposés à ce titre ne sauraient dès lors excéder le coût de la lettre recommandée avec accusé de réception exposé par le syndic. Il convient donc de ramener ce poste de frais à la somme non sérieusement contestable de 6 euros x 12 lettres justifiées.

Enfin, la transmission du dossier contentieux à l’avocat n’implique aucune diligence exorbitante de sa mission d’administration de la copropriété, de sorte qu’elle n’est source d’aucun frais nécessaire au sens de l’article 10-1 précité.

Il résulte de ce qui précède que la créance du syndicat se trouve établie pour un montant non sérieusement contestable de 4 461,08 euros, outre la somme de 72 euros au titre des frais justifiés, soit un total de 4 533,08 euros correspondant à l’arriéré exigible au 08 octobre 2025.

La SCI OXA doit donc être condamnée à payer la somme de 4 533,08 euros à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 octobre 2025.

Sur les autres demandes

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SCI OXA à verser au requérant, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la SCI OXA sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire et rendue publiquement par sa mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir mais dès à présent:

CONDAMNONS la SCI OXA à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES ARCADES représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO 971, une provision 4 533,08 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 08 octobre 2025 et des frais justifiés;

DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 octobre 2025;

REJETONS toutes autres demandes;

CONDAMNONS la SCI OXA à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES ARCADES représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO 971 la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS la SCI OXA aux entiers dépens;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE