TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/00483 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GY7I

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [F] [E] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [B] épouse [N], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 17 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 18 septembre 2018, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES a donné à bail à Monsieur [Z] [N] et Madame [W] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], lot n°46) – [Adresse 6] [Localité 10] [Adresse 11], pour un loyer mensuel de 422,77 euros hors charges, payable à terme échu.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 11 janvier 2024, un commandement de payer dans le délai de six semaines visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbaux de remises à étude à la requête de la SA [Adresse 7] à Monsieur [Z] [N] et Madame [W] [N]. Il portait sur la somme en principal de 2133,65 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 juin 2024, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES a fait assigner en référé Monsieur [Z] [N] et Madame [W] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

S’entendre les parties renvoyées à se pourvoir en principal ainsi qu’elles aviseront mais, cependant, dès à présent et par provision, vu les articles 848 et suivants du Code de Procédure Civile, Vu le commandement de payer en date du 11 janvier 2024 régulier en la forme et au fond, visant et rappelant la clause résolutoire insérée au bail du 18 septembre 2018 ;S’entendre constater l’acquisition de ladite clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre la SA [Adresse 8] et Monsieur [Z] [N] et Madame [W] [N] relatif à l’appartement n°46 sis au [Adresse 3] ;S’entendre en conséquence, condamner Monsieur [Z] [N] et Madame [W] [N] à quitter cet appartement, deux mois après la signification du commandement de quitter à intervenir ;Voir autoriser, passé ledit délai, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES à les faire expulser ainsi que tout occupant de leur chef, par toutes voies et moyens de droit, avec le concours de la force publique, si besoin est ;Et vu l’obligation non sérieusement contestable de Monsieur [Z] [N] et Madame [R] [N] ;S’entendre les condamner à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 2.138,92 euros représentant les loyers impayés au 6 juin 2024, sauf à parfaire avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 11 janvier 2024 sur 2133,65 euros, et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;S’entendre également les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation constituée du loyer d’un montant de 718,42 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;S’entendre condamner Monsieur [Z] [N] et Madame [W] [N] à payer à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 160 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’au paiement des frais et dépens lesquels comprendront le coût du commandement, et de la présente signification d’assignation.L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024.

Lors de l’audience, la SA [Adresse 7], représentée par Madame [F] [E], salariée dûment munie de pouvoir, actualise sa créance à la somme de 2.136,21 euros, hors frais. Elle signale que les paiements de loyers courants ont repris depuis le mois de mars 2024 augmentés de la somme mensuelle de 60 et consent à l’octroi de délais de paiement sur cette base ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire. Par ailleurs, elle fait état du départ de Monsieur [N] sans qu’il ait délivré congé.

Madame [W] [N], comparante, reconnait la dette locative et explique en effet être en cours de divorce avec 3 enfants. Elle ajoute percevoir 1100 euros de prestations sociales et être en attente de son indemnisation chômage, la CPAM l’indemnisant de 700 à 800 euros mensuellement. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement sur la base de 60 euros en sus du loyer.

Monsieur [Z] [N], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état des déclarations de Madame [N] pensant que son époux payait le loyer, lequel a quitté le logement au mois de juillet 2023. Un rappel d’allocation de soutien familial serait en cours. Pour le surplus la fiche vise les précisions reprises lors de l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 5 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 474 du Code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne

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I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 14 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 10 juin 2024 soit moins de deux mois avant l’assignation du 13 juin 2024. Sa demande est donc irrecevable à ce titre.

Par conséquent, il convient déclarer irrecevable l’action de constat d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail d’habitation et des demandes conséquente relatives à l’expulsion et à la condamnation à une indemnité d’occupation.

II-Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SA [Adresse 7] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, échéance du mois de novembre 2024 inclus évalue la dette locative à la somme de 2.301,48 euros à titre provisionnel.

De cette somme, il convient de soustraire les frais de procédure, qui relèveront éventuellement des dépens, pour un montant total de 165,27 euros. En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 2.136,21 euros, à titre provisionnel.

Monsieur [Z] [N], non comparant, ne conteste par définition pas le montant de cette dette. Madame [W] [N], comparante ne la conteste pas non plus.

Mariés, aucun congé n’ayant été délivré par Monsieur [N] qui a quitté le logement ainsi qu’il ressort des éléments du débat, les défendeurs seront tenus solidairement étant mariés.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [Z] [N] et Madame [W] [N] au paiement de cette somme de 2.136,21 euros à titre provisionnel au titre des arriérés de loyers, terme du mois de novembre 2024 inclus. Elle portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 janvier 2024 sur 2133,65 euros et pour le surplus à compter de la date de la signification de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiementLa demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [W] [N] sollicite des délais de paiement et propose pour cela de régler la dette, en versements de 60 euros par mois en plus du montant du loyer et des charges auxquels consent la société bailleresse.

Compte tenu de ces éléments et informé des termes de la loi, la bailleresse a excipé d’un plan d’apurement convenu avec Madame [N].

Le juge étant tenu par ces demandes communes en vertu de l’article 5 du Code de procédure civile, et les termes de la loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l’ordre public de protection,

Il y aura donc lieu d’accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 35 mensualités successives de 60 euros, la dernière et 36ème mensualité devant solder la dette, en plus du loyer et des charges courants.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme ou du loyer et charges courants, la dette locative redeviendra totalement exigible

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [N] et Madame [W] [N], succombant, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS irrecevable l’action en constatation de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 septembre 2018 entre la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES et Monsieur [Z] [N] et Madame [W] [N] concernant le logement situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 12 mars 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [N] et Madame [W] [N] à verser à la SA [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 2.136,21 euros terme du mois de novembre 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 janvier 2024 sur 2133,65 euros et pour le surplus à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [N] et Madame [W] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que la totalité de la somme non réglée sur la condamnation au paiement de 2.136,21 euros devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [N] et Madame [W] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTONS la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 5 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,