Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03537 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IMY7

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

Greffier : Madame Sophie SIMEONE

DEBATS : à l’audience publique du 10 Septembre 2024

ENTRE :

Madame [C] [S]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sylvain NIORD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [U] [D]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 17 mars 2020, Madame [C] [S] a donné à bail à Monsieur [U] [D], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 415euros outre une provision sur charges de 115 euros.

Madame [C] [S] a fait délivrer le 13 décembre 2023 à Monsieur [U] [D] :

— un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 5 992,55 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 décembre 2023, Madame [C] [S] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par huissier le 8 juillet 2024 et signifiée à étude, Madame [C] [S] a attrait Monsieur [U] [D] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins :

— de prononcer la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [D] ;

— de condamner Monsieur [U] [D] au paiement des sommes suivantes :

10 427,61 € euros au titre de sa créance locative, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, à compter du jour de la résiliation jusqu’à complète libération des lieux ;300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, liée au non paiement des loyers et charges aux dates convenues ;300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

L’audience s’est tenue le 10 septembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Lors de l’audience, Madame [C] [S], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

Monsieur [U] [D], bien qu’ayant été régulièrement cité, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité malgré l’absence du défendeur.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 12 du Code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

De plus, au regard des termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, le bailleur demande, dans le cadre de son assignation, de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Or, il apparaît qu’une clause résolutoire est prévue par le contrat de location en son article 9 stipulant qu’en « cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyer ou charges régulièrement appelés, en cas de non versement du dépôt de garantie, le contrat pourra être de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet ;

l’expulsion du locataire et de tout occupant introduit par lui sera alors prononcée par le juge compétent ».

En outre, le commandement de payer délivré le 13 décembre 2023 vise également cette clause résolutoire en prévoyant formellement que « faute pour vous [le locataire] de satisfaire au présent commandement de payer dans les DEUX MOIS à compter de la date portée en tête du présent acte, ou d’avoir sollicité des délais de paiement, vous vous exposez à une procédure judiciaire de résiliation du présent bail et d’expulsion ».

Dans ces conditions, il apparaît nécessaire de requalifier la demande de « prononcé de la résiliation du contrat de bail » en « constat de la résiliation du contrat de bail » dès lors que ce constat est expressément prévu par les stipulations du contrat et que le commandement de payer vise la clause résolutoire contractuelle.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [U] [D] le 13 décembre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 5 992,55 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [U] [D] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 février 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [U] [D] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [D] et de dire que faute par Monsieur [U] [D] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [C] [S] verse aux débats un décompte arrêté au 31 juillet 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 10 427,61 €.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de Madame [C] [S] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [U] [D] à payer la somme de 10 427,61 € actualisée au 31 juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [U] [D] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [C] [S] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par le bailleur, soit la somme de 553,78 € (loyer + charges selon décompte locatif).

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [U] [D] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [U] [D]. Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par Madame [C] [S] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [D] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 décembre 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

Il convient en outre de condamner Monsieur [U] [D] à payer à Madame [C] [S] la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 17 mars 2020 entre Madame [C] [S] et Monsieur [U] [D] concernant le bien sis [Adresse 1] s’est trouvé de plein droit résilié le 14 février 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [U] [D] et de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Monsieur [U] [D] à payer à Madame [C] [S] la somme de 10 427,61 € arrêtée au 31 juillet 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois du mois de juillet 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [U] [D] à la somme mensuelle de 553,78 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à Madame [C] [S] ladite indemnité mensuelle à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [U] [D] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

CONDAMNE Monsieur [U] [D] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 décembre 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

CONDAMNE Monsieur [U] [D] à verser à la Madame [C] [S] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE