Ordonnance de référé du 11 Juillet 2025 – N° RG 25/00217 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FKOX Page sur 6

Ordonnance du :

11 Juillet 2025

N°Minute : 25/00307

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE

JACAR ANDA

C/

[T] [B]

Ordonnance notifiée le :

— 

à AVOCAT :

M^e Gwendalina MAKDISSI

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE POINTE A PITRE

3ème CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 11 Juillet 2025

N° RG 25/00217 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FKOX

Nous, Thierry PITOIS-ETIENNE, Président, du Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assisté de Lydia CONVERTY, Greffier.

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE JACARANDA, sis boulevard Ibéné 97180 SAINTE-ANNE représenté par son syndic en exercice FRANCE GUADELOUPE DE COPROPRIETE ET D’EXPERTISE, SELAS au capital de 51 832,67 euros, immatriculée au RCS de Pointe-à-Pitre sus le n° 408 767 861, dont le siège social est sis immeuble AGENCE MOLINARD 32 BIS RUE HENRI BECQUEREL ZI JARRY – 97122 BAIE-MAHAULT, prise en la personne de son Président [P] [K] dùument habilité à représenter ladite société et domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Gwendalina MAKDISSI, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [B], demeurant Résidence Jacaranda apt 7 bld hégesippe ibéné – 97180 SAINTE ANNE

Non comparant, ni représenté,

D’AUTRE PART

***

Débats à l’audience du 27 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président le 11 Juillet 2025

Ordonnance rendue le 11 Juillet 2025

***

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EXPOSE

Monsieur [T] [B] est propriétaire du lot 7 au sein de l’immeuble en copropriété dénommé " Résidence JACARANDA« sis à Sainte-Anne (Guadeloupe).

Par exploit du 28 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence JACARANDA représenté par son syndic la SELAS France GUADELOUPE DE COPROPRIETE ET D’EXPERTISE a fait assigner Monsieur [T] [B] en référé devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins de :

— Condamner par provision Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence JACARANDA la somme de 2063,79 euros au titre des charges dues sur la période du 1er avril 2023 au 8 avril 2025 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 octobre 2023 sauf à parfaire,

— Condamner par provision Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence JACARANDA la somme de 3000 € à titre de dommages intérêts,

— Condamner par provision Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence JACARANDA la somme de 350 euros au titre des frais de constitution de dossier par le syndic, prévus expressément au contrat de syndic,

— A titre subsidiaire, dans le cas om la juridiction de céans estimerait que certains de ces frais correspondraient à des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du CPC, il est demandé de condamner la défenderesse au paiement desdits frais à ce titre,

— A titre infiniment subsidiaire, dans le cas où la juridiction de céans estimerait que certains de ces frais correspondraient aux dépens, il est demandé de condamner la défenderesse au paiement desdits frais à ce titre,

— Condamner par provision Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence JACARANDA la somme de 226,59 euros au titre des frais justifiés,

— A titre subsidiaire, dans le cas où la juridiction de céans estimerait que certains de ces frais correspondraient à des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du CPC, il est demandé de condamner la défenderesse au paiement desdits frais à ce titre,

— A titre infiniment subsidiaire, dans le cas où la juridiction de céans estimerait que certains de ces frais correspondraient aux dépens, il est demandé de condamner la défenderesse au paiement desdits frais à ce titre,

— Condamner par provision Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence JACARANDA la somme de 1152,25 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner par provision Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence JACARANDA aux entiers dépens comprenant les frais justifiés non considérés comme frais nécessaires et ceux de demande de fiche de lot de 12 euros,

— Ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

A l’audience du 27 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Résidence JACARANDA» représenté par son syndic la SELAS France GUADELOUPE DE COPROPRIETE ET D’EXPERTISE, représenté par son conseil a maintenu ses prétentions et déposé son dossier.

Assigné en l’étude, selon procès-verbal dressé en application des articles 656 et suivants du code de procédure civile, après que le commissaire de justice a tenté à deux reprises de remettre l’acte à son destinataire dont l’adresse est confirmé par le voisinage, Monsieur [B] [T] n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

La décision sera par conséquent réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de comparution du défendeur

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le mérite de la demande dans la mesure où le juge estime sa saisine régulière et qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis la délivrance de l’assignation pour lui permettre de préparer sa défense, ce qui est le cas en l’espèce.

Il y a donc lieu de statuer sur les demandes du syndicat requérant.

Sur la provision au titre des charges exigibles

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

— les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;

— pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de cette loi, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d’exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution des travaux.

En l’occurrence, le syndicat des copropriétaires poursuit le recouvrement à l’encontre de Monsieur [B] [T] de la somme de 2063,79 euros correspondant à un arriéré de charges et de provisions exigibles, augmenté de divers frais, concernant la période du 1er janvier 2023 au 8 avril 2025 selon le relevé de compte communiqué arrêté au 8 avril 2025.

Il est notamment produit aux débats :

— une fiche d’immeuble établissant la qualité de propriétaire de M sur les lots n° de l’immeuble cadastré commune de,

— le contrat de syndic,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juillet 2024 approuvant les comptes de l’exercice du1er janvier au 31 décembre 2023, et adoptant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2025,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mai 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022, ainsi que la répartition des charges entre les copropriétaires, et adoptant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2024,

— copie de la mise en demeure de payer la somme de 769,09 euros du 30 octobre 2023,

— copie de la mise en demeure de payer la somme de 1051,41 euros du 5 mars 2024,

— copie du courrier de maître MAKDISSI à Monsieur [B] du 23 décembre 2024 de mise en demeure de payer la somme de 1803,03 euros en principal outre celle de 136,59 euros au titre des frais de recouvrement, soit la somme totale de 1929,62 euros.

— les appels de fonds du 1er trimestre 2023 au 2ème trimestre 2025.

Il résulte de ce qui précède que la créance du syndicat se trouve établie à hauteur d’un montant non sérieusement contestable de 2063,79 € correspondant à l’arriéré exigible au 8 avril 2025, déduction faite des postes de«" frais de mise en demeure et de relance, honoraires avocat, tentative de médiation, transmission dossier avocat, commande fiche de lot».

Monsieur [B] [T] doit donc être condamné à payer cette somme à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le décompte du syndicat inclut également divers frais de mise en demeure et de relance, honoraires avocat, tentative de médiation, transmission dossier avocat, commande fiche de lot pour un montant global de 588,59 euros.

A cet égard, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il s’ensuit que le syndicat n’est pas fondé à réclamer le remboursement de la totalité des frais de relance et mises en demeure qu’il a multipliés inutilement.

L’envoi d’une mise en demeure aux fins de recouvrement des charges de copropriété procède de la mission courante du syndic. Les frais nécessaires exposés à ce titre ne sauraient dès lors excéder le coût de la lettre recommandée avec accusé de réception exposé par le syndic. Il convient donc de ramener ce poste de frais à la somme non sérieusement contestable de 15 € x 2 lettres justifiées, soit 30 euros.

Le coût de la demande de fiche lot Trésor public est justifié (12 €).

Enfin, l’étude du dossier contentieux et la transmission du dossier à l’avocat n’implique aucune diligence exorbitante de sa mission d’administration de la copropriété, de sorte qu’elle n’est source d’aucun frais nécessaire au sens de l’article 10-1 précité.

Il ne sera pas fait droit à la demande concernant les frais d’étude contentieux et de dossier assignation.

En conséquence, Monsieur [B] [T] sera condamné à payer la somme provisionnelle totale de 42 euros au titre de l’arriéré de charges exigibles arrêté au 8 avril 2025 et des frais de recouvrement. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure de sorte que la demande de dommages et intérêts de 3000 euros, en l’absence de préjudice établi, n’est pas justifiée. Elle sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [T] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure.

En vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [T] [B] à verser au requérant, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution au vu de la minute

Aucune nécessité ne justifie l’exécution de la présente ordonnance au seul vu de la minute, au sens de l’article 489 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés, statuant en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire et rendue publiquement par sa mise à disposition au greffe,

Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent,

Condamnons Monsieur [B] [T] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Résidence JACARANDA » représenté par son syndic la SELAS France GUADELOUPE DE COPROPRIETE ET D’EXPERTISE la somme provisionnelle de 2063,79 € au titre de l’arriéré de charge exigible au 8 avril 2025 et celle de 42 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, soi la somme provisionnelle totale de 3105,79 € ;

Disons que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Rejetons toutes autres demandes,

Condamnons Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Résidence JACARANDA » représenté par son syndic la SELAS France GUADELOUPE DE COPROPRIETE ET D’EXPERTISE la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,