Ordonnance de référé du 23 Janvier 2026 – N° RG 25/00417 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FO36 Page sur

Ordonnance du :

23 Janvier 2026

N°Minute : 26/00018

AFFAIRE :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE SDC RUDY NITHILA

C/

[D] [C]

Ordonnance notifiée le :

— 

à AVOCAT :

M^e Nancy PIERRE-LOUIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE POINTE A PITRE

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 23 Janvier 2026

N° RG 25/00417 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FO36

Nous, Thierry PITOIS-ETIENNE, président, du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assisté de Lydia CONVERTY, greffier.

DEMANDEUR :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE SDC RUDY NITHILA agissant par son syndic la SASU CHOIX IMMO, société par actons simplifiée au capital de 2 500,00€, immatriculée au RCS de Pointe-à-Pitre sous le n° 834 712 796, dont le siège social est sis 07 Immeuble Soprima – Grand Camp – 97139 LES ABYMES

Représenté par M^e Nancy PIERRE-LOUIS, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDERESSE :

Madame [D] [C], de nationalité Française, demeurant Centre d’Echanges Rudy Nithila – 97110 Pointe-à-Pitre

Non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

***

Débats à l’audience du 19 décembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président le 23 janvier 2026

Ordonnance rendue le 23 janvier 2026

***

EXPOSÉ DU LITIGE,

Madame [D] [C] est propriétaire du lot cadastré AE 373 sis FG FREBAULT n°0000095 74/10000 au sein de la copropriété résidence SDC RUDY NITHILA sise 1 Boulevard Légitimus à POINTE-A-PITRE.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Rudy NITHILA, représenté par son syndic en exercice la SARL CHOIX IMMO, a fait assigner Madame [D] [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement à titre provisionnel des sommes suivantes :

26 216,25 euros au titre des charges dues au 16 septembre 2025, avec intérêts au taux légal dus à compter de la mise en demeure avisée le 21 août 2024 ; et le surplus à compter de l’assignation; 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;1 500 euros au titre des frais nécessaires de procédure, outre les entiers dépens.

Il fait valoir que les charges réclamées ont fait l’objet d’une approbation par l’assemblée générale des copropriétaires et que nonobstant mise en demeure, Madame [D] [C] ne s’est pas exécutée.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 décembre 2025, date à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Rudy NITHILA, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance, auquel il sera fait renvoi pour plus ample exposé du litige et de ses moyens.

Bien que régulièrement citée par acte remise à l’étude en application de l’article 656 du code de procédure civile, la défenderesse n’a pas comparu, ni ne s’est faite représenter, de sorte que la présente ordonnance sera par conséquent réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur le défaut de comparution de la défenderesse

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le mérite de la demande dans la mesure où le juge estime sa saisine régulière et qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis la délivrance de l’assignation pour leur permettre de préparer sa défense, ce qui est le cas en l’espèce.

Sur la provision au titre des charges impayées

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

— les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;

— pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de cette loi, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d’exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution des travaux.

En l’occurrence, le syndicat des copropriétaires de la résidence Rudy NITHILA poursuit le recouvrement à l’encontre de Madame [D] [C] de la somme de 26 216,25 euros en principal correspondant à un arriéré de charges et provisions concernant la période du 28/10/2022 au 28/02/2025, y compris un solde antérieur repris le 28/10/2022 par la société CHOIX IMMO ayant succédé en qualité de syndic à la société PATRIMOINE IMMOBILIER, selon relevé de compte arrêté au 28/02/2025 versé, outre divers frais.

Il est notamment produit aux débats :

— une fiche d’immeuble établissant la qualité de propriétaire de Madame [D] [C] sur le lot cadastré AE 373 sis FG FREBAULT n°0000095 74/10000,

— le contrat de syndic,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 octobre 2022 approuvant partiellement les comptes de l’exercice allant du 01/01/2021 au 31/12/2021 après déduction de la régularisation concernant la dette d’eau, et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice allant du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice allant du 01/01/2022 au 31/12/2022, et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice allant du 01/01/2024 au 31/12/2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juillet 2024 approuvant les comptes de l’exercice allant du 01/01/2023 au 31/12/2023, et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice 2025,

— les décomptes individuels et les différents appels de fonds de Madame [D] [C] pour la période du 08/01/2023 au 07/01/2025 savoir, les appels de fonds des 1er, 2ème et 3ème trimestre 2023, les appels des 4 trimestres 2024, et l’appel du 1er trimestre 2025, outre des appels de fonds exceptionnels ou complémentaires,

— le décompte individuel arrêté au 28 février 2025 pour la période allant du 28/10/2022 (reprise solde antérieur) au 01/01/2025,

— copies des mises en demeure de payer la somme de 6 479,33 euros envoyées par LRAR en date, respectivement, du 22 août 2024 et du 12 octobre 2024.

Le décompte arrêté au 28 février 2025 fait état d’un total de charges et de frais d’un montant de 26 216,25 €.

Ledit arrêté de compte mentionne notamment :

— la reprise d’un solde antérieur d’un montant de 12 174,56 euros du syndic PATRIMOINE IMMOBILIER à la date du 28/10/2022, laquelle somme n’étant ni détaillée, ni justifiée, apparait comme sérieusement contestable,

— les sommes de 12 295,80 euros au titre de« consommation eau privat 1863m3 Inex 5461 au 11/09/2023» et de 887,49 euros au titre de «consommation eau privative au 03/12/24 » non détaillée ou étayée par un justificatif permettant d’établir la facturation de la consommation d’eau réclamée à titre individuel à Madame [C], manifestement importante, apparaissent comme sérieusement contestables ;

En l’espèce, seront donc retranchées de la provision sollicitée les sommes de 12 174,56 euros et 13 183,29 euros, ramenant la provision sollicitée à la somme de 858,40 euros, le surplus apparaissant comme sérieusement contestable.

Le décompte du syndicat inclut également des frais de mise en demeure pour un montant de 15,75 euros correspondant à l’envoi d’une mise en demeure.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 10-1 ne pose qu’une règle d’imputation de ces frais de toute nature. Il s’en évince que ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, lorsqu’ils sont visés par plusieurs textes. Ainsi les frais tarifés de commissaire de justice à compter de l’assignation font partie des dépens. Les honoraires d’avocat sont quant à eux susceptibles de donner lieu à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’envoi d’une mise en demeure aux fins de recouvrement des charges de copropriété procède de la mission courante du syndic. Les frais nécessaires exposés à ce titre ne sauraient dès lors excéder le coût de la lettre recommandée avec accusé de réception exposé par le syndic. Il convient donc de ramener ce poste de frais à la somme non sérieusement contestable de 10 € par lettre justifiée.

En l’espèce, sera donc également retranchée de la provision sollicitée la somme de 5,75 euros au titre des frais de mise en demeure.

Il résulte de ce qui précède que la créance du syndicat se trouve établie pour un montant non sérieusement contestable de 852,65 euros (montant arriéré charges/provisions sans la consommation privative d’eau et le solde antérieur au 28/10/2022, et réduction des frais de mise en demeure).

Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [D] [C] à payer la somme provisionnelle de 852,65 €, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 août 2024, la demande étant rejetée pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure de sorte que la demande de dommages et intérêts, en l’absence de préjudice établi, n’est pas justifiée celle-ci relevant au surplus de la compétence du juge du fond. Elle sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [D] [C] qui succombe, sera condamnée aux dépens, comprenant les frais de procédure.

En vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [D] [C] à payer au requérant, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé enfin que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ordonnance de référé du 23 Janvier 2026 – N° RG 25/00417 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FO36 Page sur

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire et rendue publiquement par sa mise à disposition au greffe,

Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent,

CONDAMNONS Madame [D] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SDC RUDY NITHILA, représenté par son syndic la SAS CHOIX IMMO, la somme provisionnelle de 852,65 € au titre des charges de copropriété et frais dus selon décompte arrêté au 28 février 2025 ;

DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 août 2024 ;

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse s’agissant du surplus ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la résidence SDC RUDY NITHILA, représenté par son syndic la SAS CHOIX IMMO de sa demande de dommages-intérêts ;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNONS Madame [D] [C] aux entiers dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SDC RUDY NITHILA, représenté par son syndic la SAS CHOIX IMMO la somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et ordonné les JOUR, MOIS et AN susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT