5AA Minute N°

N° RG 24/00420 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GMZJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 31 OCTOBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [T] [F]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7])

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [W] [M], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée

DEFENDEURS

Monsieur [J] [O]

né le 16 Décembre 1959 à [Localité 5] (CONGO),

demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

Madame [D] [R]

née le 03 Décembre 1983 à [Localité 6] (CONGO),

demeurant [Adresse 4]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 SEPTEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 31 OCTOBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 janvier 2021, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7], dénommé EKIDOM, a donné à bail à Monsieur [J] [O] et Madame [D] [R] un logement n° 281 situé [Adresse 1] à [Localité 8] (86), moyennant un loyer mensuel de 419,04 € outre une provision mensuelle sur charges de 220,98 €.

Par avenant en date du 2 octobre 2023, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7], dénommé EKIDOM, Monsieur [J] [O], et Madame [D] [R], ont convenu qu’à compter de ce jour, Monsieur [J] [O] était seul titulaire du bail suite au départ de Madame [D] [R]. Le même document précisait notamment que le locataire qui quittait le logement restait tout de même solidaire du paiement des loyers et des charges, ainsi que de toute somme qui pourrait être due à EKIDOM, pendant un délai de 6 mois à compter de la date de son départ et que le compte locataire était débiteur de 4537,65 euros.

Le 11 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bai l a été signifié au locataire et à l’ancienne locataire pour un montant en principal de 5 581,74 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, le représentant d’EKIDOM a fait assigner en référé Monsieur [J] [O] et Madame [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement les locataires au paiement d’une provision d’un montant de 5 447,10 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges ;

— condamner solidairement les locataires à verser la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 27 septembre 2024, le représentant d’EKIDOM, comparant en personne, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 3 554,02 € et à indiquer qu’il ne serait pas opposé à l’octroi d’office de délais de paiement par mensualités de 10 € pour Madame [D] [R] et 20 euros pour Monsieur [J] [O].

Le bailleur a rappelé que Madame [D] [R] était partie avec l’enfant et qu’un logement plus adapté était recherché pour Monsieur [J] [O].

Madame [D] [R], citée à étude, n’a pas comparu, ni personne pour elle. Monsieur [J] [O] comparant en personne, a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire tels que rappelé par le bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 en vigueur.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales de la VIENNE le 23 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 11 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 12 février 2024, sous réserve de l’octroi de délais de paiement. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM augmenté des charges, et sera due solidairement.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 3 554,02 € au 25 septembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’août 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner le locataire à verser au bailleur une provision de 3554,02€, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation.

En revanche, l’analyse du décompte produit par le bailleur montre que les paiements intervenus depuis le 2 avril 2024, soit depuis la fin des effets de la solidarité, ont apuré la dette antérieure à cette date par le jeu de l’imputation sur les échéances les plus anciennes.

Les demandes dirigées contre Madame [D] [R] seront donc rejetées.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il convient, au regard de l’accord des parties à l’audience, d’octroyer des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à Monsieur [J] [O] afin de lui permettre de procéder au règlement de sa dette locative.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner Monsieur [J] [O] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes portées contre Madame [D] [R] ;

CONSTATONS à la date du 12 février 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] d’une part, bailleur, Monsieur [J] [O], preneur, d’autre part, portant sur le logement n° 281 situé [Adresse 1] à [Localité 8] (86) ;

FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [O] à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] à une somme égale au montant du loyer mensuel (454,38 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges (257,92 €) qui sera à régulariser ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [O] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] une provision de 3 554,02 € à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 25 septembre 2024, incluant l’indemnité du mois d’août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS cependant à Monsieur [J] [O] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence Monsieur [J] [O] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 35 mensualités de 20 € puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre les parties seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [J] [O], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

qu’à défaut par Monsieur [J] [O] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [J] [O] sera tenu à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

DÉBOUTONS l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [O] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS