TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [O] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Association ONLE-FAC HABITAT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06999 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAP27

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le 13 février 2026

DEMANDERESSE

Association ONLE-FAC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur Alexandre DINARD, représentant légal

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 février 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 13 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06999 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAP27

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 mars 2024, l’association FAC HABITAT aux droits de laquelle vient aujourd’hui l’association ONLE-FAC HABITAT, a consenti un bail d’habitation à M. [O] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 1] logement n° 459, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 532,10 euros charges comprises.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.093,04 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 10 juillet 2025, l’association ONLE-FAC HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3.369,44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 5 décembre 2025, l’association ONLE-FAC HABITAT, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. L’association ONLE-FAC HABITAT considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le dernier versement a été réalisé le 24 septembre 2025.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [O] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

L’association ONLE-FAC HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’association ONLE-FAC HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 13 février 2025 et que la somme de 3.093,04 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail – pourtant conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 – ne permettent pas d’écarter l’hypothèse suivant laquelle les parties auraient souhaité déroger, dans un sens plus favorable au locataire, aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

Cependant, s’il est posé par erreur dans le commandement un délai de six semaines et non de deux mois au profit du locataire pour apurer sa dette locative, correspondant au délai applicable au présent litige antérieur à la loi du 27 juillet 2023, il sera relevé que le locataire n’avait pas réglé la dette locative dans le délai compris entre six semaines et deux mois.

Bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, il n’existe pas de grief qui puisse entraîner une nullité du commandement. Il sera simplement substitué le délai de deux mois au délai de six semaines qui est visé au commandement.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 avril 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’association ONLE-FAC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’association ONLE-FAC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 décembre 2025, M. [O] [J] lui devait la somme de 1.205,64 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [O] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’association ONLE-FAC HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’association ONLE-FAC HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 mars 2024 entre l’association ONLE-FAC HABITAT, d’une part, et M. [O] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 1] logement n° 459 est résilié depuis le 14 avril 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [O] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [O] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 1] logement n° 459 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [O] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [O] [J] à payer à l’association ONLE-FAC HABITAT la somme de 1.205,64 euros (mille deux cent cinq euros et soixante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [O] [J] à payer à l’association ONLE-FAC HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2025 et celui de l’assignation du 10 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge