5AA Minute N°

N° RG 23/00661 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GG4C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 22 NOVEMBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [I] [K]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5])

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [P] [Y], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée

DEFENDEURS

Monsieur [E] [W] [U]

né le 10 Octobre 1964 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Isabelle MALARD, avocat au barreau de POITIERS

Madame [G] [U] NEE [S]

née le 03 Septembre 1979 à [Localité 7] (CAMEROUN),

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Mohamed CHAABEN, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Florence LEVILLAIN-ROLLO, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 OCTOBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 22 NOVEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 juillet 2020, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] dénommé EKIDOM a donné à bail à Monsieur [E] [U] et Madame [G] [U] née [S] un logement situé à [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 290,47 € outre une provision mensuelle sur charges de 137,27 €.

Le 17 août 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires pour un montant de 5 385,84 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2023, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] dénommé EKIDOM a fait assigner en référé les locataires devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement les locataires au paiement d’une provision d’un montant de 7244,91 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges ;

— condamner solidairement les locataires à verser la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Après un renvoi ordonné à la demande de Monsieur [E] [U], l’affaire a de nouveau été renvoyée afin que Madame [G] [U] née [S] soit citée à sa nouvelle adresse.

Lors de l’audience de renvoi du 18 octobre 2024, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] dénommé EKIDOM a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette serait désormais de 10 472,72 € arrêtée au 17 octobre 2024 ; il a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement par mensualités d’un montant minimal de 50 € et s’est désisté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [E] [U], qui rappelle que les condamnations en référé ne peuvent porter que sur les sommes incontestables, et donc uniquement sur les loyers impayés, indique avoir repris le paiement des loyers courants grâce notamment à une mesure d’accompagnement social personnalisée exercée par l’UDAF, et propose de s’acquitter de la dette par règlements limités à 30 € par mois, estimant que toute somme supérieure mettrait en péril sa situation financière.

Madame [G] [U] née [S] fait valoir que la demande d’expulsion la concernant est sans objet dans la mesure où elle a quitté le logement objet du bail ; elle conteste par ailleurs le montant des sommes réclamées, en ce qu’elles comprennent la location du parking, dont le bail n’a été signé que par Monsieur [E] [U] ; elle demande que la part de la somme qui sera portée à sa charge au titre du remboursement de la dette n’excède pas 15 € par mois.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 14 décembre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales de la Vienne le 21 avril 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 17 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 18 octobre 2023. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux [Adresse 6], augmenté des charges.

Monsieur [E] [U] et Madame [G] [U] née [S] ne contestent pas qu’ils sont mariés sous le régime de la communauté légale, ce qui entraîne leur solidarité s’agissant des dettes ménagères. Dès lors il y a lieu de maintenir les frais de parking dans le décompte des sommes dues même si le bail le concernant n’a été signé que par Monsieur [E] [U]. Il sera donc considéré que la contestation formée sur ce point par Madame [G] [U] née [S] ne présente pas le caractère sérieux qui serait de nature à exclure en référé ces sommes de la dette globale des époux [U].

En revanche, le bailleur étant informé depuis l’audience du 16 février 2024 que Madame [G] [U] née [S] a quitté le logement, le caractère solidaire des indemnités d’occupation à compter de cette date constitue une contestation sérieuse.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 10 472,72 € au 17 octobre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2024.

Il convient donc de condamner Monsieur [E] [U] à verser au bailleur une provision de 10 472,72 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation, solidairement avec Madame [G] [U] née [S] à hauteur de 6841,23 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties se sont accordées sur le principe d’un apurement de la dette des époux [U] à raison de mensualités en sus du loyer courant. L’examen de la situation financière de chacun des époux permet de fixer cette mensualité à la somme de 30€ pour Monsieur [E] [U], et de 20 € pour Madame [G] [U] née [S], seuls les premiers délais étant suspensifs de la clause résolutoire.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner les défendeurs aux dépens in solidum en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Il sera par ailleurs donné acte à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] dénommé EKIDOM de ce qu’il s’est désisté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 18 octobre 2023 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] dénommé EKIDOM d’une part, et Monsieur [E] [U] et Madame [G] [U] née [S] d’autre part, portant sur le logement situé à [Adresse 9] ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [E] [U] à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] dénommé EKIDOM à une somme égale au montant du loyer mensuel (311,55 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges (132,59 €) ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [U] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] dénommé EKIDOM une provision de 10 472,72 € à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 17 octobre 2024, incluant l’indemnité de septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, solidairement avec Madame [G] [U] née [S] à hauteur de 6841,23€;

ACCORDONS cependant à Monsieur [E] [U] et Madame [G] [U] née [S] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence Monsieur [E] [U] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement par Monsieur [E] [U] du loyer courant et des charges, par 35 mensualités de 30€ puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

qu’à défaut par Monsieur [E] [U] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [E] [U] sera tenu à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

AUTORISONS Madame [G] [U] née [S] à s’acquitter de ladite dette, par 35 mensualités de 20€ puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

DONNONS ACTE à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] dénommé EKIDOM du désistement de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [U] et Madame [G] [U] née [S] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS