5AA Minute N°

N° RG 24/00415 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GMYW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 22 NOVEMBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [I] [V]

DEMANDEUR

Monsieur [L] [F]

né le 18 Décembre 1970 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Thierry ZORO, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [O] [S]

né le 11 Février 1986 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Hélène LOIRET, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 OCTOBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 22 NOVEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé daté du 1er novembre 2023, Monsieur [L] [F] a donné à bail à Monsieur [O] [S] un appartement situé à [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 450 € augmenté de 100 € à titre de provisions sur charges.

Le 4 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à Monsieur [O] [S] pour un montant en principal de 1 110 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, Monsieur [L] [F] a fait assigner en référé Monsieur [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de Monsieur [O] [S] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner le locataire au paiement d’une provision d’un montant de 1 810 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, de même que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges ;

— condamner le locataire à verser la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience de renvoi du 18 octobre 2024, Monsieur [L] [F] a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 1 956 €, en indiquant accepter la demande de délais de paiement formulée par le locataire.

Monsieur [O] [S] a indiqué reconnaître sa dette pour la somme de 1 956 € ; il a précisé ne pas être en mesure de régler la totalité des impayés en une seule fois, mais a proposé de s’en acquitter à raison de mensualités de 100 € jusqu’à apurement de la dette, en demandant subsidiairement que soit ramenée à de plus justes proportions la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties se sont accordées sur ces modalités de règlement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 18 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer visant cependant un délai de deux mois plus favorable au locataire, il n’y a pas lieu d’appliquer le délai de six semaines.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 4 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 5 mai 2024, sous réserve de l’octroi de délais de paiement. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours.

Au vu du décompte actualisé produit, Monsieur [L] [F] justifie que lui est due la somme de 1 956 € au 18 octobre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’octobre 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner Monsieur [O] [S] à verser à Monsieur [L] [F] une provision de 1 956 €.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V précise que le juge peut, à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, dans la limite de trois années.

A cet égard il convient de donner acte aux parties de ce qu’elles se sont accordées sur des modalités de règlement telles qu’elles seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance, ces modalités entraînant suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner Monsieur [O] [S] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Par équité, le défendeur devra en outre verser à Monsieur [L] [F] une indemnité de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de Monsieur [L] [F] ;

CONSTATONS à la date du 5 mai 2024 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [L] [F] et Monsieur [O] [S], portant sur le logement situé à [Adresse 5] ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [S] à Monsieur [L] [F] à la somme mensuelle de 550 € ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [S] à payer à Monsieur [L] [F] une provision de 1 956 € (mille neuf cent cinquante-six euros) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 18 octobre 2024, incluant l’indemnité d’octobre 2024 ;

ACCORDONS cependant à Monsieur [O] [S] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence Monsieur [O] [S] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 19 mensualités de 100 € (cent euros) puis par une 20ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre les parties seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [O] [S] la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans autre formalité

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

qu’à défaut par Monsieur [O] [S] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [O] [S] sera tenu à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [S] à payer à Monsieur [L] [F] une indemnité de 600 € (six cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [S] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS