MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00397 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GRQ5

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

EN DATE DU 05 MARS 2025

DEMANDERESSE :

LE :

Copie simple à :

— M^e DE LA ROCCA

— M^e TRIBOT

Copie exécutoire à :

— M^e DE LA ROCCA

S.A.S. DL TRANSAC

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE :

Madame [T] [O], exerçant sous l’enseigne AZAKA BAR

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Laurent TRIBOT, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

GREFFIER : Marie PALEZIS

Débats tenus à l’audience publique de référés du : 29 janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 3 mars 2023, Mme [M] [J] veuve [N], Mme [D] [N] et M. [X] [N] ont consenti un bail commercial à Mme [T] [O] portant sur un local commercial dans un immeuble situé [Adresse 2], pour une durée de 9 ans à compter du 3 mars 2023 et moyennant un loyer annuel de 8.400 euros, hors taxes et hors charges, révisé sur la base de l’indice INSEE des loyers commerciaux.

La SAS DL TRANSAC a acquis, selon acte notarié du 7 avril 2023, auprès de Mme [M] [J] veuve [N], Mme [D] [N] et M. [X] [N] l’immeuble situé [Adresse 2] et cadastré section DI numéro [Cadastre 4].

Un commandement de payer la somme de 3.514 euros en principal, visant la clause résolutoire, a été signifié le 9 février 2024 à Mme [T] [O].

Par exploit du 17 avril 2024, la SAS DL TRANSAC a fait citer à comparaître Mme [T] [O], en qualité d’entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne commerciale AZAKA BAR, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers, sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce, en vue notamment de voir résilier le bail commercial.

Selon ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers du 12 juillet 2024, la résiliation du bail commercial a été constatée au 9 mars 2024 et Mme [T] [O] a été condamnée à régler la somme de 1.971 euros au titre des loyers impayés au 10 juin 2024 avec intérêts au taux conventionnel de 4% l’an, outre une indemnité d’occupation à compter du 9 mars 2024 d’un montant de 1.050 euros mensuel. Mme [T] [O] a été autorisée à se libérer de sa dette locative en 3 échéances mensuelles de 500 euros, outre le règlement du solde à la quatrième. Mme [T] [O] a enfin été condamnée à verser à la SAS DL TRANSAC la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

Une ordonnance rectificative d’erreur matérielle a été rendue, à la requête de Mme [T] [O], le 16 octobre 2024 afin d’ajouter au dispositif de l’ordonnance du 12 juillet 2024, la phrase suivante : « disons que la clause résolutoire sera suspendue durant cette période et ne jouera pas en cas de règlement ».

Selon lettres officielles des 12 septembre et 23 octobre 2024, le conseil de la SAS DL TRANSAC a mis en demeure le conseil de Mme [T] [O] de procéder au règlement des sommes dues au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, conformément à l’ordonnance rendue le 12 juillet 2024, et à procéder au règlement des loyers et charges demeurés impayés.

Un commandement de payer la somme de 3.324,01 euros en principal, visant la clause résolutoire, a été signifié le 31 octobre 2024 à Mme [T] [O].

Par acte de commissaire de justice converti en procès-verbal de recherches infructueuses le 23 décembre 2024, la SAS DL TRANSAC a assigné Mme [T] [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

L’affaire, appelée à l’audience du 29 janvier 2025, a été retenue.

En demande, la SAS DL TRANSAC, représentée par son conseil, lequel se réfère à son assignation complétée par ses observations orales, demande au juge des référés de notamment :

Rejeter toute demande adverse ;Constater la réalisation du contrat de bail à la date du 30 novembre 2024 ;Ordonner l’expulsion de Mme [T] [O], exerçant sous l’enseigne AZAKA BAR, ainsi que celle de tout bien et occupant de son chef, si besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Mme [T] [O] à régler à titre provisionnel la somme de 4.804,35 euros, selon décompté arrêté au 1er décembre 2024 ;Ordonner que cette somme portera intérêts à taux conventionnel de 4% l’an à compter du 31 octobre 2024 ;Ordonner que le montant du dépôt de garantie de 700 euros restera acquis à titre d’indemnisation en exécution du contrat de bail ; Condamner Mme [T] [O] à régler à titre provisionnel, à compter du 1er décembre 2024 et ce jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de 1.105 euros ;Condamner Mme [T] [O] à lui régler la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de la levée des créanciers inscrits et du droit de plaidoirie.

Elle soutient que Mme [T] [O] n’a pas procédé au paiement des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois qui lui était accordé de sorte qu’elle est fondée à solliciter la résiliation du bail commercial, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce.

Elle s’oppose à tous délais de paiement dès lors que la défenderesse multiplie les situations d’impayés et ne peut pas être considérée comme débiteur de bonne foi.

En défense, Mme [T] [O], représentée par son conseil, lequel se réfère à ses conclusions, demande au juge des référés de :

Lui accorder des délais de paiement pour régler sa dette locative ;Débouter la SAS DL TRANSAC de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation de 50% qui s’apparente à une clause pénale ; Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer, soit la somme de 736,67 euros ;Réduire le montant de l’article 700 du code de procédure civile ; Statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de sa position, elle expose qu’elle avait honoré l’échelonnement des paiements consenti par la première décision, qu’elle n’est ainsi pas de mauvaise foi, mais que son commerce est déficitaire de sorte qu’elle a accumulé un nouvel arriéré de loyer, qu’elle a depuis lors cessé son activité, et qu’elle demande un étalement des paiements afin de pouvoir apurer sa dette. Elle s’oppose par ailleurs à la demande de majoration de l’indemnité d’occupation, à qualifier de clause pénale.

Avis a été donné que la décision était mise en délibéré au 05 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Un commandement de payer la somme de 3.324,01 euros en principal, correspondant à la somme des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire mentionnée au bail sous seing privé du 3 mars 2023 a été signifié au locataire le 31 octobre 2024.

L’acte sous seing privé du 3 mars 2023 est explicite et ne nécessite aucune interprétation quant à la portée de la clause résolutoire stipulée.

Il n’est pas justifié que le locataire ait réglé cette somme depuis la délivrance du commandement de payer dans le délai d’un mois à compter de la date de signification.

Dès lors, il y a donc lieu de constater que la résiliation du contrat de bail est acquise de plein droit au 30 novembre 2024.

La locataire est donc occupant sans droit ni titre des locaux loués depuis cette date.

A défaut de demande de délais pour se maintenir dans les lieux, et alors particulièrement que la locataire a cessé son activité commerciale et qu’elle a manifesté la volonté non équivoque de libérer les locaux, il lui sera ordonné de libérer les lieux et, à défaut de libération des lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés sur place sera régi par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur les demandes de condamnations provisionnelles.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le juge des référés peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

La somme de 4.804,35 euros, correspondant à la somme des loyers et charges impayés au 1er décembre 2024 est sollicitée. Il n’a pas été opéré de paiement ni directement ni par compensation.

La SAS DL TRANSAC verse aux débats un échéancier détaillé des sommes dues (pièce n°11) de sorte qu’elles ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. La créance est certaine, liquide et exigible.

Toutefois, la résiliation du contrat ayant été constatée à compter du 30 novembre 2024, il convient d’écarter la facture du 1er décembre 2024 de 736,67 euros pour le loyer du mois de décembre 2024, seule une provision sur indemnité d’occupation, qui sera tranchée plus avant, pouvant être réclamée.

Ainsi, par déduction de ladite somme, Mme [E] [O] est débitrice de la somme de 4.067,68 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024.

Sur les intérêts, la stipulation portant les intérêts au taux conventionnel de 4% l’an conformément au titre IX du bail sous seing privé du 3 mars 2023 qui prévoit que « en cas de non-paiement à échéance du loyer dû par le preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le bailleur percevra de plein droit et quinze jours après une mise en demeure préalable demeurée infructueuse, un intérêt de retard sur la base de 4% l’an », s’apparente à une clause pénale susceptible de réduction devant le juge du fond, de sorte qu’il y a contestation sérieuse devant le juge des référés. La condamnation est ainsi seulement assortie des intérêts légaux, à compter du 31 octobre 2024 (date du commandement de payer) sur la somme de 3.324,01 euros et à compter du 23 décembre 2024 (date de l’assignation) sur le surplus ;

S’agissant de la provision sur indemnités d’occupation à compter du 1er décembre 2024, en ce qu’elle est devenue occupante sans droit ni titre des lieux depuis cette date, Mme [T] [O] en est redevable. Sur le montant, la majoration de 50% stipulée au contrat est une clause pénale susceptible de réduction devant le juge du fond, de sorte qu’il y a contestation sérieuse pour accorder une provision au-delà d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et aux charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 736,67 euros par mois à compter du 1er décembre 2024.

Enfin, sur la conservation du dépôt de garantie, la clause du titre XIX du bail sous seing privé du 3 mars 2023, stipulant que « en cas de résiliation du bail, par suite d’inexécution de ses conditions, pour une cause quelconque imputable au preneur, ledit dépôt [de garantie] restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages-intérêts » s’apparente à une clause pénale, susceptible de réduction devant le juge du fond, de sorte que la demande de provision sur ce point est intégralement empêchée par une contestation sérieuse. La demande de la bailleresse est sur ce point rejetée.

3. Sur les délais de paiement demandés à titre reconventionnel.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Aux termes de l’article L145 -41 du code de commerce : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Mme [T] [O] sollicite un étalement de sa dette, mais sans toutefois justifier de ses ressources et charges et ainsi du montant disponible qu’elle pourrait affecter au remboursement de la dette sur les mois à venir. A défaut d’élément sur sa capacité à rembourser intégralement la dette si des délais lui étaient accordés, alors la demande en fixation judiciaire de tels délais doit être rejetée.

4. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

4.1. Sur les dépens.

Mme [T] [O] succombe à l’instance. Elle sera condamnée aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de la levée des créanciers inscrits.

4.2. Sur l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [E] [O] est condamnée aux dépens. L’équité commande de ne pas laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles non-compris dans les dépens. Mme [T] [O] sera donc condamnée à verser à la SAS DL TRANSAC la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

4.2 Sur l’exécution provisoire.

La décision, rendue en référé, est de droit exécutoire par provision conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail commercial au 30 novembre 2024.

ORDONNE, à défaut de libération des lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, l’expulsion de Mme [T] [O] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés sur place sera régi par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [T] [O] à payer à la SAS DL TRANSAC à titre provisionnel la somme de 4.067,68 euros au titre des loyers impayés et chargés impayés au 30 novembre 2024, avec intérêt au taux seulement légal à compter du 31 octobre 2024 sur la somme de 3.324,01 euros et à compter du 23 décembre 2024 sur le surplus ;

CONDAMNE Mme [T] [O] à payer à la SAS DL TRANSAC à titre provisionnel la somme de 736,67 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’au complet départ ;

REJETTE la demande de la SAS DL TRANSAC au titre de la conservation du dépôt de garantie à titre indemnitaire ;

REJETTE la demande de délais de paiement présentée par Mme [T] [O] ;

CONDAMNE Mme [T] [O] à payer à la SAS DL TRANSAC la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ;

RAPPELLE qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente ;

CONDAMNE Mme [T] [O] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de la levée des créanciers inscrits.

Le Greffier Le Juge des référés