TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Avril 2026

Président : Madame ATIA, Magistrat

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Février 2026

GROSSE :

Le 24 avril 2026

à M^e Sandy LEVY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 avril 2026

à M.[T] [L] [Z]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 26/00076 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7KVA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. EMET INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sandy LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [L] [Z]

né le 20 Octobre 1979 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 24 octobre 2019, à effet du 25 octobre 2019, M. [S] [I], représenté par sa mandataire, la société par actions simplifiée (SAS) Foncia [Localité 2], a donné à bail à M. [T] [L] [Z] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], 6ème étage, lot n° 155, dans le [Localité 3] pour un loyer de 370 euros et une provision sur charges de 50 euros.

Le 18 avril 2025, M. [S] [I] a fait signifier à M. [T] [L] [Z] un congé pour vente à effet du 24 octobre 2025.

Selon acte notarié du 29 septembre 2025, M. [S] [I] a vendu l’appartement à la société par actions simplifiée (SAS) EMET INVEST.

Le 4 décembre 2025, la SAS EMET INVEST a fait signifier à M. [T] [L] [Z] une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2025, La SAS EMET INVEST, prise en la personne de son gérant, a fait assigner M. [T] [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa de la loi du 6 juillet 1989, notamment son article 15 aux fins de :

— validation du congé et expulsion sans délai, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges en sus, éventuellement révisée,

— condamnation au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du congé et de l’assignation.

A l’audience du 12 février 2026, la SAS EMET INVEST, représentée par leur conseil, réitère les termes de son assignation.

Comparaissant en personne, M. [T] [L] [Z] sollicite un délai de quatre mois pour quitter les lieux. Il fait valoir ses démarches vaines de relogement et des désordres, la SAS EMET INVEST s’opposant à sa demande reconventionnelle.

La décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la constatation de la résiliation du bail par l’effet du congé pour vente

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti à M. [T] [L] [Z] pour une durée de trois ans, a été conclu le 24 octobre 2019 à effet du 25 octobre 2019, pour une période de trois ans jusqu’au 24 octobre 2022. Il s’est renouvelé pour une durée de trois ans, soit jusqu’au 24 octobre 2025. Le congé est signifié plus de six mois avant cette échéance. Il sera relevé en outre que le congé rappelle son motif, la vente du bien loué, mentionne le prix, de 54.400 euros, et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi qu’une description détaillée du bien et la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

M. [T] [L] [Z] ne verse aucun élément au dossier de sorte que son moyen relatif à des désordres dans le logement, s’agissant de moisissures, est inopérant.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation, est bien régulier. M. [T] [L] [Z] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 24 octobre 2025 à minuit.

M. [T] [L] [Z], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 25 octobre 2025 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [T] [L] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 420 euros actuellement, et de condamner M. [T] [L] [Z] à son paiement.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, en l’absence de tout élément relatif à la situation de M. [T] [L] [Z] et à ses démarches de relogement, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [L] [Z], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il sera en outre condamnée à payer à la SAS EMET INVEST la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [T] [L] [Z] par M. [S] [I] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 24 octobre 2019 et concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], lot n° 155, dans le [Localité 4] [Localité 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 25 octobre 2025 ;

REJETTE la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [L] [Z] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS EMET INVEST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [T] [L] [Z] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit quatre cent vingt euros (420 euros) à ce jour, à compter du 25 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [T] [L] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE M. [T] [L] [Z] à payer à la SAS EMET INVEST la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE