5AA Minute N°

N° RG 25/00197 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GU7T

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 28 NOVEMBRE 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [I] [C]

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 2]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Lola BERNARDEAU, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [W] [F]

né le 01 Janvier 1975 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 3]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 9 octobre 2024, la SCI [Adresse 2] a donné à bail à [W] [O] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 850€.

Le 27 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié au locataire pour un montant en principal de 4 069,18 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Il a été procédé à sa notification électronique à la CCAPEX le même jour.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, la SCI [Adresse 2] a fait assigner [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de [W] [F] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner [W] [F] au paiement de 5 826,68 € au titre des loyers et charges dus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges, soit la somme de 850 euros, outre les charges et taxes ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner [W] [F] au paiement d’une indemnité correspondant à 15% du montant des loyers et charges impayés, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi, par application de l’article 6 des conditions générales du contrat de bail ;

— condamner [W] [F] au paiement de la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aucun diagnostic social et financier de [W] [F] n’a pu être établi en cours d’instance, en raison de son absence lors de l’entretien auquel il a été convoqué.

A l’audience, la SCI [Adresse 2], représentée par son Conseil, a maintenu ses demandes, et a déposé son dossier.

Il sera renvoyé aux conclusions écrites, savoir, l’assignation, pour un plus ample exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Assigné par remise de l’acte à étude, [W] [F] n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il sera observé que le bail a été conclu entre la SCI [Adresse 2], d’une part, et [W] [O], d’autre part.

Or, l’intégralité des actes de procédure, y compris les actes procéduraux diligentés par commissaire de justice, d’une part, et les actes relevant de la compétence administrative, d’autre part, mentionnent l’identité de [W] [F].

Cette identité sera donc conservée et le jugement sera rendu à l’égard de [W] [F].

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 18 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et le montant des sommes dues

Le bail signé par les parties contient en son paragraphe VIII une clause résolutoire qui reprend les termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation disposant que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 27 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines.

Au vu du décompte produit par la SCI [Adresse 2], arrêté au 1er septembre 2025, la SCI [Adresse 2] justifie que lui était due à cette date la somme de 7 701 €, incluant l’appel du mois de septembre 2025. Il convient par conséquent de condamner [W] [F] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de4 069,18 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

En présence d’une demande formée en ce sens, la capitalisation des intérêts sera ordonnée, selon les modalités fixées par les dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le juge des contentieux de la protection observe que depuis l’origine du contrat, le locataire s’est acquitté de 4 versements mensuels, et que le dernier paiement du loyer est intervenu en août 2025.

Par ailleurs, la situation de [W] [F] est inconnue. En effet, ce dernier s’est abstenu de se présenter au rendez-vous fixé aux fins d’établissement d’un diagnostic social et financier de sa situation, d’une part ; il n’a pas comparu à l’audience, d’autre part.

Aucun délai, suspensif ou non des effets de la clause résolutoire ne peut donc lui être accordé.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 8 février 2025, ce qui implique l’expulsion du locataire dans les conditions qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Par ailleurs, il y a lieu de fixer à la charge de [W] [F], occupant sans droit ni titre du logement en cause depuis le 9 février 2025, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et conforme aux stipulations contractuelles, depuis cette date jusqu’à libération effective des lieux.

Aucun élément fourni aux débats ne justifie en revanche d’accorder à la SCI [Adresse 2] une indemnité correspondant à 15% du montant des loyers et des charges impayées, à titre de dommages et intérêts, étant observé que ce préjudice est réputé être réparé par la condamnation de [W] [F] au paiement de ces sommes, d’une part, lesquelles portent intérêt au taux légal, d’autre part.

Sur ce point, le juge des contentieux de la protection observe que l’article dont excipe la SCI [Adresse 2] ne peut qu’être écarté, s’agissant de stipulations contraires à la loi du 6 juillet 1989, laquelle est d’ordre public.

La SCI [Adresse 2] sera donc déboutée de cette demande.

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [W] [F] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

L’équité commande, par ailleurs, de faire partiellement droit à la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile : à ce titre, [W] [F] sera condamné à payer à la SCI [Adresse 2] une indemnité de 800 €.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SCI [Adresse 2] ;

CONSTATE à la date du 8 février 2025, la résiliation du bail conclu entre la SCI [Adresse 2] et [W] [F] portant sur le logement situé [Adresse 5] ;

CONSTATE que depuis cette date, [W] [F] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DIT qu’à défaut pour [W] [F] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [W] [F], en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [W] [F] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 7 701 € (sept mille sept cent un euros) au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation échus au 1er septembre 2025, appel du mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2024 sur la somme de 4 069,18 € et pour le surplus à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts selon les modalités fixées par les dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNE [W] [F] à payer à La SCI [Adresse 2] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours augmenté des charges, dans les conditions fixées par les stipulations contractuelles, à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 2] de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE [W] [F] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer, celui de sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation, celui de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

LE CONDAMNE à verser à la SCI [Adresse 2] une indemnité de 800 € (huit cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE