TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute : 1202

Références : R.G N° N° RG 25/00867 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q6CT

JUGEMENT

DU : 19 Août 2025

M. [M] [F]

C/

M. [D] [N]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 19 Août 2025.

DEMANDEUR:

Monsieur [M] [F]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représenté par M^e Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

DEFENDEUR:

Monsieur [D] [N]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 20 Mai 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e MAKOSSO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 octobre 2022, M. [F] [M] a consenti par l’intermédiaire de son mandataire la société CENTURY 21 Lesueur et Hörling un bail d’habitation à M. [N] [D] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 574,05 euros et d’une provision pour charges de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2571,25 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024 dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [D] le 30 août 2024.

Par assignation du 28 novembre 2024, M. [F] [M] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, à actualiser au jour de l’audience, 3777,40 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 01 novembre 2024 terme de novembre inclus, autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 20 mai 2025.

À l’audience du 20 mai 2025, M. [F] [M] représenté par son conseil indique que le locataire a quitté les lieux le 20 mars 2025, qu’il maintient en conséquence uniquement ses demandes aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire et en paiement. Il précise que la dette locative, actualisée au départ du locataire s’élève désormais à 6150,36 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [N] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 août 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [F] [M] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 29 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2571,25 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 octobre 2024.

M [N] [D] ayant libéré les lieux depuis le 20 mars 2025, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion, le bailleur n’ayant en outre pas maintenu cette demande.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant mensuel sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 octobre 2024, et ne cesse d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [F] [M] ou à son mandataire, soit en l’espèce au 20 mars 2025.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [F] [M] sollicite la condamnation de M [N] [D] à lui payer la somme de 6150.36 euros au titre de l’arriéré locatif, suivant décompte arrêté 7 mai 2025 et dépôt de garantie déduit.

Il ressort toutefois de ce décompte qu’y figurent des frais de nettoyage, débarras et remise en état pour un montant total de 1289.80 euros qui s’analysent en une demande au titre de réparations locatives. Il s’agit d’une demande nouvelle, non signifiée au défendeur. En l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au titre des seuls impayés de loyers, charges, et indemnités d’occupation telle que formulée dans l’acte introductif d’instance. Il convient en conséquence de déduire des montants réclamés, la somme de 12859.80 euros.

M. [N] [D] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le montant des sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif. Au regard des décomptes produits, il sera condamné à payer la somme de 4860.56 euros au titre des impayés locatifs selon décompte du 07 mai 2025, arrêté au terme de mars 2025 calculé au prorata temporis, régularisation de charges incluses et dépôt de garantie déduit.

( soit 5313.16 euros arrêté au terme de mars 2025 + 121.45 euros de régularisation de charges au titre de la taxe ordures ménagères 2024 et 2025 – 574.05 euros au titre du dépôt de garantie), avec intérêts au taux légal ;

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [F] [M] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 octobre 2022 entre M. [F] [M], d’une part, et M. [N] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] [Localité 10] ( [Localité 6] est résilié depuis le 30 octobre 2024,

CONDAMNE M. [N] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, ,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONSTATE que les locaux loués ont été libéré le 20 mars 2025 ;

CONDAMNE en conséquence M. [N] [D] à payer à M. [F] [M] la somme de 4860,56 euros (quatre mille huit cent soixante euros et cinquante-six centimes) au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 7 mai 2025 et dépôt de garantie déduit ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [N] [D] à payer à M. [F] [M] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 août 2024 et celui de l’assignation du 28 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge