5AA Minute N°

N° RG 24/00666 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GPR3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 FEVRIER 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE GRAND POITIERS)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [M] [S], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée

DEFENDERESSE

Madame [G] [K]

née le 18 Août 1989 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

Comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 DECEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 JANVIER 2025, DATE PROROGEE AU 07 FEVRIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 octobre 2020, à prise d’effet le 22 octobre 2020, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers, dénommé EKIDOM, a donné à bail à [G] [K] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 406,94 € outre une provision mensuelle sur charges de 91,54 €.

Le 12 juin 2024, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers a fait signifier à [G] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 5 619,37 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers a fait assigner en référé [G] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de [G] [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner [G] [K] au paiement d’une provision d’un montant de 7 508,03€ au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;

— condamner [G] [K] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 13 décembre 2024, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers, régulièrement représenté, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 8 356,29 €. Il explique qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant, mais que si la locataire justifie de l’occupation d’un emploi, un accord pourrait être envisagé.

[G] [K] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle explique bénéficier d’une formation et percevoir à ce titre 700 euros mensuels par POLE EMPLOI, le tout jusqu’au 22 février 2025, date à laquelle elle pourrait occuper un emploi. Elle dit percevoir 200 euros mensuels au titre de l’entretien à l’éducation d’un enfant à charge, mais ne plus percevoir de prestations familiales en raison de la suspension de ses droits. Elle ajoute devoir faire face à d’autres dettes, y compris à raison d’amendes de stationnement qui à elles seules représentent 1 400 euros.

L’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 28 janvier 2025, délai qui a été prorogé au 7 février 2025 en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

En cours de délibéré, ainsi qu’elle y avait été autorisée, [G] [K] produit divers documents dont elle assure le caractère contradictoire, et qui seront évoqués ci-dessous.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 2 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de la Vienne le 17 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 12 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 13 août 2024. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges qui seront à régulariser.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 8 356,29 € au 3 décembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de novembre 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [G] [K] à verser à l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers une provision de 8 356,29 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

[G] [K], qui prétend à des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, n’a pas repris le paiement des loyers courants, ce qui paralyse l’application des dispositions textuelles qui pourraient être mobilisées.

En outre, la lecture des pièces de la défenderesse établit que [G] [K] se trouve dans une situation financière particulièrement difficile, en raison d’une multiplicité de dettes d’ordre divers ; arriéré locatif, arriéré de charges locatives ; arriéré de paiement de frais de cantine ou d’activité péri-scolaires ; impayés de crédit à la consommation ; dettes administrativement qualifiées de frauduleuses par la Caisse d’allocations familiales ; etc.

Surtout, elle ne verse aucun élément justifiant de la formation en cours, des montants perçus de ce chef ; de la perspective éventuelle d’un retour à l’emploi courant février 2025.

Ce faisant, le Tribunal ne dispose d’aucun élément sur les ressources de la locataire, y compris à percevoir dans un horizon bref, et ce d’autant que la locataire s’est abstenue de se présenter au rendez-vous fixé pour l’établissement du diagnostic social et financier.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [G] [K] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers, dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 13 août 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers et [G] [K], portant sur le logement situé [Adresse 1] ;

CONSTATONS que depuis cette date, [G] [K] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour [G] [K] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [G] [K], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS [G] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers une provision de 8 356,29 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 3 décembre 2024, incluant l’indemnité de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois de décembre 2024 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [G] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (426,15 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (123,10 €) ;

CONDAMNONS [G] [K] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES