Min N° 25/00792

N° RG 25/01855 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD53G

S.A. [Adresse 6]

C/

Mme [T] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 septembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM CLESENCE

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY, avocat au barreau de , avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 juin 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY

Copie délivrée

le :

à : Madame [T] [E]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 02 juillet 2015, ayant pris effet le même jour, la S.A. LOGIVAM a donné à bail à Mme [T] [E] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 7], pour un loyer mensuel initial de 428,73 euros, des provisions mensuelles sur charges de 63 euros, outre un dépôt de garantie de 428,73 euros.

Par contrat distinct du même jour, à effet au 02 juillet 2015, la S.A. LOGIVAM a donné à bail à Mme [T] [E] un emplacement de stationnement no G017, [Adresse 10], à [Localité 7], pour un loyer mensuel initial de 20,81 euros et des provisions mensuelles sur charges de 2 euros.

Invoquant des impayés, la S.A. CLÉSENCE, venant aux droits de la S.A. LOGIVAM, a, par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, fait signifier à Mme [T] [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 169,21 euros, dont 1 080,08 euros au titre des loyers et charges de février à décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, la S.A. CLÉSENCE a fait assigner Mme [T] [E] à l’audience du 11 juin 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

– ordonner l’expulsion immédiate de corps et de bien de Mme [T] [E] et celle de tout occupant de leur chef des locaux qu’ils occupent, au besoin avec le concours de la force publique, de déménageurs et d’un serrurier ;

– condamner Mme [T] [E] à lui payer la somme de 1 565,20 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges, montant arrêté au mois mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

– condamner Mme [T] [E] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges conventionnels, à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux

– condamner Mme [T] [E] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 11 juin 2025, il est donné lecture du diagnostic social et financier parvenu au greffe le 22 mai 2025. Par ailleurs, le président sollicite la S.A. CLÉSENCE, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, afin qu’elle lui produise un décompte actualisé au plus tard au 25 juin 2025.

La S.A. CLÉSENCE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 1 121,40 euros selon décompte arrêté au 10 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Mme [T] [E] ne comparaît pas ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 août 2025, prorogé au 19 septembre 2025.

Par courrier électronique du 12 juin 2025, la S.A. CLÉSENCE a produit un décompte actualisé au 12 juin 2025 pour une dette identique.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution de la défenderesse

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à étude, Mme [T] [E] n’a pas comparu ni n’était représentée lors de l’audience du 11 juin 2025. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, S.A. CLÉSENCE justifie avoir saisi la CCAPEX le 20 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 11 avril 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la S.A. CLÉSENCE justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 14 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La S.A. CLÉSENCE est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 02 juillet 2015, du commandement de payer délivré le 17 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 12 juin 2025, que la S.A. CLÉSENCE rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 1 121,40 euros au 12 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers et charges dus dont ont été déduits les sommes versées par le locataire.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [T] [E] à payer à la S.A. CLÉSENCE la somme de 1 121,40 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 080,88 à compter du 11 avril 2025, date de l’assignation, conformément à la demande du bailleur et des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 02 juillet 2015 comporte, en son article 9, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, le contrat portant sur l’emplacement de stationnement a été signé entre les mêmes parties, le même jour, et se situe dans la même résidence que le logement. Il doit donc être considéré comme étant l’accessoire du contrat principal.

Par acte délivré le 17 janvier 2025, la S.A. CLÉSENCE a fait commandement à Mme [T] [E] de payer la somme de 1 080,08 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux portant sur le logement et l’emplacement de stationnement à compter du 18 mars 2025.

5. Sur l’expulsion et le sort des meubles

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au présent litige, que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le bailleur sollicite de pouvoir immédiatement procéder à l’expulsion de Mme [T] [E]. Il ne justifie cependant ni n’argue de la mauvaise foi de la locataire ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’elle y est entrée au terme d’un bail locatif.

Par conséquent, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie des délais réduits, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la S.A. CLÉSENCE à ce titre et elle sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, Mme [T] [E] sera condamnée à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation à compter du 18 mars 2025, date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 554,22 euros pour le logement et 22,81 euros pour l’emplacement de stationnement au 31 mai 2025), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [T] [E] aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la S.A. CLÉSENCE formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la S.A. CLÉSENCE recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 juillet 2015 entre la S.A. LOGIVAM, aux droits de laquelle vient la S.A. CLÉSENCE, d’une part, et Mme [T] [E], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 3], à [Localité 7], et du contrat accessoire conclu entre les mêmes parties à la même date, portant sur l’emplacement de stationnement situé [Adresse 8], à [Localité 7], sont réunies à la date du 18 mars 2025, et qu’en conséquence, les baux se trouvent résiliés de plein droit à cette date ;

ORDONNE à Mme [T] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la S.A. CLÉSENCE, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [E] et de tous occupants de son chef du logement et de l’emplacement de stationnement, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [T] [E] à payer à la S.A. CLÉSENCE une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si le bail s’était poursuivi (soit 554,22 euros pour le logement et 22,81 euros pour l’emplacement de stationnement euros au 31 mai 2025), jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [T] [E] à payer à la S.A. CLÉSENCE la somme de 1 121,40 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 12 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 080,88 à compter du 11 avril 2025, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [T] [E] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE la S.A. CLÉSENCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION