5AA Minute N°

N° RG 25/00527 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GZUK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 19 DECEMBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [S] [B]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 3])

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Monsieur [R] [G], chargé de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandaté

DEFENDEURS

Monsieur [T] [D]

né le 18 Janvier 1993 à [Localité 5],

et

Madame [Z] [E] [C]

née le 26 Décembre 2000 à [Localité 6] (NOUVELLE CALEDONIE),

demeurant tous deux [Adresse 1]

Représentés par Maître Marie BRUNET, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 NOVEMBRE 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 19 DECEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 8 novembre 2021, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM, a donné à bail à Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [C] un logement n° 666 situé à [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 390,09 € augementé de la somme de 132,71 € à titre de provisions sur charges.

Le 30 mai 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [C] pour un montant de 3 866,67 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] a fait assigner en référé Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [C] et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [C] au paiement d’une provision d’un montant de 4 289,52 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges;

— condamner Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [C] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier de Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [C] a été communiqué en cours d’instance.

Lors de l’audience du 14 novembre 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 4 008,03 € et à indiquer qu’il ne serait pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [C] ont indiqué reconnaître le montant de leur dette, et ont proposé de s’en acquitter à raison de mensualités de 119,15 € en sus du loyer courant. Ils ont conclu au débouté pour le surplus, et ont sollicité que l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir soit écartée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 28 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la CAF de la Vienne le 20 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 30 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 31 juillet 2025. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux [Adresse 4], augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 4 008,03 € au 7 novembre 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’octobre 2025.

Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [C], qui ne démontrent pas avoir effectué des règlements qui n’auraient pas été retenus dans le décompte du bailleur, seront condamnés solidairement à verser à ce dernier une provision de 4 008,03 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’examen du décompte de créance que Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [C] ont repris le paiement des loyers ; le diagnostic social et financier permet de constater que leur situation est précaire, le revenu total du foyer étant limité à 1 568€ mensuels avec un reste à vivre de 827 €. La proposition qu’ils font de régler la somme mensuelle de 119,15 € outre le loyer en cours est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 quant à la durée du délai de paiement, et il convient par conséquent d’y faire droit, en contrepartie de la suspension des effets de la clause résolutoire du bail, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les dépens

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [C] in solidum aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, qui ne peut être écartée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] ;

CONSTATONS à la date du 31 juillet 2025 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] et Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [C] portant sur le logement n° 666 situé à [Adresse 8] ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [C] à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] à une somme égale au montant du loyer mensuel (433,72 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, augmenté des provisions pour charges à hauteur de 135,81 € qui seront à régulariser ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] une provision de 4 008,03 € (quatre mille huit euros, trois centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 7 novembre 2025, incluant l’indemnité d’octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS cependant à Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [C] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [C] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, à raison de mensualités de 119,15 € (cent dix-neuf euros, quinze centimes), le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [C], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

qu’à défaut par Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [C] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [C] seront tenus, in solidum jusqu’à temps que le cas échéant l’un quitte le logement avant l’autre et le fasse savoir au bailleur, ce dont il devra pouvoir justifier, auquel cas il ne sera plus redevable pour les échéances futures, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [C] in solidum aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS