RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 05 décembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/01113 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RG22

PRONONCÉE PAR

Lucile GERNOT, Juge,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier lors des débats à l’audience du 28 octobre 2025 et de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. AEW [Localité 7] COMMERCES venant aux droits de la société ACTIPIERRE 2

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Enrico CASTALDI de l’AARPI CASTALDI PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 237

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. PMCE

(et pour signfication à l’établissement situé au [Adresse 2])

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice des 7 et 9 octobre 2025, la SCPI AEW PARIS COMMERCES venant aux droits de la société ACTIPIERRE 2, propriétaire de locaux commerciaux situés à Evry-Courcouronnes et donnés à bail à la SARLU PMCE, a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 835 et suivants du code de procédure civile, des articles 1103, 1240 et 1741 du code civil et de l’article L145-41 du code de commerce, aux fins de :

— constater acquise au profit de la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES la clause résolutoire visée dans le commandement du 3 juillet 2025,

— ordonner l’expulsion de la SARLU PMCE des lieux qu’elle occupe [Adresse 1] à [Localité 6], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— dire que faute d’y satisfaire, le mobilier se trouvant dans les lieux pourra être transféré dans un garde meuble ou dans tout autre endroit aux frais, risques et périls de la SARLU PMCE,

— condamner la SARLU PMCE au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 4 août 2025, et jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, augmenté de 100%,

— condamner la SARLU PMCE à verser par provision à la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES :

— la somme de 13.429,43 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges, augmentée des intérêts de retard tels que prévus au bail,

— la somme de 1.342,94 euros, à parfaire, comme indemnité forfaitaire en application du bail,

— dire que le dépôt de garantie de 2.250 euros versé au bailleur conformément à l’article XXVIII 28.7 du bail restera acquis à la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES,

— condamner la SARLU PMCE au paiement de la somme de 2.500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES expose que :

— le 16 mars 2018, elle a donné à bail à la SARLU PMCE des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], à usage exclusif de location de courte durée de voitures et de véhicules automobiles légers, moyennant un loyer payable trimestriellement d’avance,

— la SARLU PMCE ne payant pas régulièrement ses loyers, la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES a été contrainte de lui faire délivrer à son siège social puis au lieu des locaux loués, les 28 avril et 3 juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant les sommes de 8.199,94 euros et 9.197,52 euros, qui sont demeurés infructueux,

— au 20 août 2025, malgré les relances, la dette locative a augmenté et s’élève désormais à la somme de 13.429,43 euros en sus des intérêts de retards.

A l’audience du 28 octobre 2025, la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation, actualisant la dette à la hausse et produisant un décompte en ce sens signifié le 24 octobre 2025 à la SARLU PMCE.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des moyens de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

Assignée dans les formes de l’article 659 du code de procédure s’agissant de la délivrance de l’acte à son siège social, et de l’article 656 du même code s’agissant de la délivrance de l’acte au lieu des locaux loués, la SARLU PMCE n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’extrait Kbis du 28 août 2025 produit aux débats concernant la SARLU PMCE ne fait état d’aucune procédure collective et cette dernière a été régulièrement assignée, de sorte que la procédure engagée à son encontre est recevable.

Sur les demandes formées par la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de ces textes, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail commercial en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Par ailleurs, l’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

En l’espèce, la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES justifie, par la production d’un extrait Kbis du 28 juillet 2025, venir aux droits de la société ACTIPIERRE 2 suite à une opération de fusion.

Elle justifie également, par la production du bail commercial conclu entre la société ACTIPIERRE 2 et la SARLU PMCE le 16 mars 2018, des commandements de payer délivrés les 28 avril et 3 juillet 2025 et du décompte arrêté au 2ème trimestre 2025 inclus, que sa locataire, la SARLU PMCE, a cessé de payer régulièrement ses loyers et charges.

Le bail stipule en son article 20 qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement à payer demeuré infructueux.

La SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES a fait délivrer le 3 juillet 2025 à la SARLU PMCE un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme, en principal, de 9.197,22 euros au titre des loyers et charges impayés au 2ème trimestre 2025 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 3 juillet 2025, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 4 août 2025.

L’obligation de la SARLU PMCE, occupante sans droit ni titre, de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient de dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, sans délai, à défaut la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement à titre provisionnel

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

La SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES sollicite la condamnation de la SARLU PMCE à lui payer la somme provisionnelle de 18.485,30 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 4ème trimestre 2025, selon décompte produit à l’audience et signifié au défendeur non comparant par voie de commissaire de justice le 24 octobre 2025.

Toutefois, il convient de déduire du décompte les sommes suivantes, ne correspondant pas aux loyers et charges impayés, mais à des frais de commissaire de justice relevant des dépens :

—  170,03 euros facturés le 01/10/25 au titre du CMD DE PAYER PMCE Refac,

—  173,95 euros facturés le 17/07/25 au titre de CMD DE PMCE Refact Huissier,

—  194,87 euros facturés le 14/05/25 au titre de CMD DE PAYER Refact,

soit un total de 538,85 euros.

Par conséquent, la SARLU PMCE sera condamnée à payer à la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au 4ème trimestre 2025 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 17.946,45 (18.485,30 – 538,85) euros.

Il est précisé que la somme due au titre des loyers et charges depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la date à laquelle le décompte est arrêté, correspond à la période couverte par l’indemnité d’occupation et a été traitée comme telle.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SARLU PMCE causant un préjudice à la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 4 août 2025.

Toutefois, les indemnités d’occupation dues depuis le 4 août 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, étant comprises au titre de la provision sur les arriérés locatifs arrêtée au 4ème trimestre 2025 inclus, conformément aux développements précédents, il convient de condamner la SARLU PMCE à payer l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026 et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

La demande de majoration de ladite indemnité s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision au titre des intérêts de retard et de l’indemnité forfaitaire contractuels

La SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES sollicite également la condamnation de la SARLU PMCE à lui payer la somme provisionnelle de 1.342,94 euros, à parfaire, au titre de l’indemnité forfaitaire en application du bail et des intérêts de retard tels que prévus à l’article 18.5 du bail.

Or, tant l’indemnité forfaitaire que les intérêts de retard majorés, qui viennent sanctionner le locataire débiteur, s’analysent en clause pénale qui, même prévue au contrat, étant susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la demande de conservation du dépôt de garantie conformément à l’article 28.7 du contrat de bail figurant au dispositif des écritures de la demanderesse, qui a procédé par voie de dépôt à l’audience, n’est étayée par aucun moyen de fait au titre de la partie discussion de ses écritures faute d’être reprise dans le corps des conclusions, et sera ainsi rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés statue sur les dépens. L’article 696 du même code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARLU PMCE qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SARLU PMCE, succombant, sera condamnée à payer à la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 août 2025 ;

DIT que SARLU PMCE devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, sans délai ;

ORDONNE, à défaut de libération, l’expulsion de la SARLU PMCE et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 6], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SARLU PMCE, à compter de la résiliation du bail, au 4 août 2025, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SARLU PMCE à payer à la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES la somme provisionnelle de 17.946,45 euros, correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au 4ème trimestre 2025 inclus ;

CONDAMNE la SARLU PMCE à payer à la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande de conservation du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle et les intérêts de retard contractuels ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SARLU PMCE à payer à la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARLU PMCE aux entiers dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 05 décembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,