Tribunal Judiciaire de Poitiers, Droit commun, 27 juin 2025, n° 25/00825

TJ Poitiers 27 juin 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a jugé que le syndicat a produit des preuves suffisantes de la créance, notamment des procès-verbaux d'assemblée générale et des relances effectuées, rendant la demande de paiement des charges recevable.
Accepté
Frais de mise en demeure et de relance
Le tribunal a constaté que les frais annexes étaient justifiés et prévus dans le contrat de syndic, et a donc fait droit à la demande de remboursement.
Accepté
Frais irrépétibles
Le tribunal a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais engagés, compte tenu de la situation économique des parties et de l'équité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Poitiers, droit commun, 27 juin 2025, n° 25/00825
Numéro(s) :	25/00825
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Damien GENESTFrédérique PASCOT
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [ Adresse 2 ]

Texte intégral

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 27 Juin 2025

DOSSIER : N° RG 25/00825 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GQG5

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Selon la procédure orale, sans représentation obligatoire

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT :

Monsieur WINTER Stéphane,

GREFFIER :

Madame ROY Sandrine lors des débats

Madame GRANSAGNE Marine lors du prononcé

PARTIES :

DEMANDEREUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par son syndic en exercice, la SARL AGENCE IMMOBILIERE RODRIGUES, dont le siège est à [Adresse 3],

représentés par M^e Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS, substituée à l’audience par M^e Damien GENEST

DEFENDEURS

Copie exécutoire délivrée

à M^e Frédérique PASCOT

Copie certifiée conforme

délivrée le

à M^e Frédérique PASCOT

à [W] [S]

à [O] [S]

M. [W] [S]

né le 06 Septembre 1983 à [Localité 4] (BOSNIE-HERZEGOVINE),

demeurant [Adresse 1]

Mme [O] [K] épouse [S]

née le 03 Juin 1990 à [Localité 5] (BOSNIE-HERZEGOVINE),

demeurant [Adresse 1]

non comparants ni représentés

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 04 AVRIL 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LE VINGT SEPT JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

Exposé des faits et de la procédure :

Madame [O] [K] épouse [S] et Monsieur [W] [S] sont propriétaires des lots suivants au sein de la copropriété de la Résidence [Adresse 2] située à [Adresse 1] :

Lot numéro 126 qui correspond à une cave située en sous sol du Bât BLot numéro 141 qui correspond à un appartement T5 situé au 2eme étage du Bât BLot numéro 381 qui correspond à un emplacement pour voitures.Le syndicat des copropriétaires (SDC) de la Résidence [Adresse 2], représenté par son Syndic la SARL AGENCE IMMOBILIERE RODRIGUES, a par exploit du 7 novembre 2024 fait assigner les époux [S] aux fins de règlement des charges de copropriété.

A l’audience du 4 avril 2025 les époux [S] n’ont pas comparu, ni personne pour eux, les assignations ayant été remises à l’étude du commissaire de justice après vérification de l’adresse, avis de passage laissé au domicile et envoi postal d’une lettre recommandée dans les mêmes termes.

Prétentions des parties et moyens :

Le SDC de la Résidence [Adresse 2] demande au tribunal de :

Dire et juger le SDC de la Résidence [Adresse 2] recevable et bien fondé dans toutes ses demandes à l’égard des époux [S]Condamner solidairement Monsieur et Madame [S] à verser au SDC de la Résidence [Adresse 2] la somme de 8146,36 € selon un décompte au 29 octobre 2024, assortie des intérêts de droit à compter de la date de la 1ere mise en demeure par LRAR du 29 novembre 2022Condamner solidairement Monsieur et Madame [S] à verser au SDC de la Résidence [Adresse 2] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileAu soutien de sa demande de règlement des charges de copropriété fondée sur la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967, le SDC de la Résidence [Adresse 2] expose que les époux [S] sont redevables des charges en leur qualité de copropriétaires et que le montant réclamé par de nombreux courriers depuis 2022 repose que le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale, les appels de provisions, les factures du syndic et le décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité des demandes du SDC de la Résidence [Adresse 2] :

Sur le fondement de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété qui sont définies par l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.

DOSSIER N° : N° RG 25/00825 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GQG5 Page

Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est chargé d’assurer la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

En l’espèce, les époux [S] sont propriétaires de plusieurs lots au sein de la copropriété Résidence [Adresse 2] dont le représentant légal est le SDC selon le règlement de copropriété. C’est à ce titre que le SDC de la Résidence [Adresse 2] sollicite le règlement de charges de copropriété aux époux [S].

En conséquence, l’action du SDC de la Résidence [Adresse 2] en recouvrement des charges de copropriété à l’égard des époux [S] est recevable.

Sur les sommes réclamées aux époux [S] :

Sur les charges de copropriété :Le SDC de la Résidence [Adresse 2] doit rapporter la preuve de sa créance conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil lequel indique que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le SDC de la Résidence [Adresse 2] produit deux procès-verbaux d’assemblée générale datés des 13 juin 2023 et 18 mars 2024 portant vote du budget de l’année à venir et approbation des comptes de l’année passée, ainsi qu’une attestation de non contestation des procès-verbaux.

Les appels de fonds concernant les époux [S] correspondent aux lots dont ils sont propriétaires.

Le SDC de la Résidence [Adresse 2] justifie avoir relancé à de nombreuses reprises les époux [S] lesquels sont restés taisants.

Il est constant que la juridiction apprécie souverainement la valeur probante des éléments fournis.

En conséquence, le tribunal fait droit à la demande de paiement des charges de copropriété réclamées par le SDC de la Résidence [Adresse 2] tel qu’il résulte du décompte actualisé au 29 octobre 2024.

La condamnation sera prononcée à l’encontre des défendeurs à titre solidaire.

Sur les frais annexes :L’article 10-1 alinéa 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui énonce que sont imputables au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires dont il donne une énumération non limitative, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur

Les frais annexes doivent également être justifiés conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil.

En l’espèce, le SDC de la Résidence [Adresse 2] mentionne dans le décompte actualisé des frais de mise en demeure ainsi que des frais de « constitution de dossier avocat ». Il s’agit de frais rendus nécessaires au SDC de la Résidence [Adresse 2] afin de recouvrer les charges de copropriété auprès des époux [S] suite aux relances demeurées infructueuses.

Ces frais annexes sont prévus et chiffrés dans le contrat de syndic produit par le SDC de la Résidence [Adresse 2].

En conséquence, les époux [S] seront condamnés solidairement à régler au SDC de la Résidence [Adresse 2] la somme de 8146,36 € selon décompte du 29 décembre 2024 récapitulant les charges restant dues ainsi que les frais annexes.

Sur la solidarité entre co-débiteurs :

L’article 1310 énonce que : « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Suivant l’article 1313 du code civil « la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres. »

Les époux [S] ayant acquis conjointement les lots précités pour lesquels le SDC de la Résidence [Adresse 2] sollicite le règlement des charges afférentes, ils sont co-débiteurs solidaires vis-à-vis du créancier.

Ainsi le SDC de la Résidence [Adresse 2] est bien fondé à réclamer le paiement des charges de copropriété aux époux [S] solidairement.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, les époux [S], partie perdante, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peur même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à condamnation. »

En conséquence, il sera alloué la somme de 1.000 € au SDC de la Résidence [Adresse 2].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE recevable l’action du SDC de la Résidence [Adresse 2] représentée par son syndic la SARL AGENCE IMMOBILIERE RODRIGUES

CONDAMNE Madame [O] [K] épouse [S] et Monsieur [W] [S] solidairement à verser au SDC de la Résidence [Adresse 2] la somme de 8146,36 € assortie des intérêts au taux légal comme suit :

Sur la somme de 1651,83 € à compter de la date de la mise en demeure par LRAR du 29 novembre 2022Sur la somme de 1687,83 € à compter de la mise en demeure par LRAR du 20 décembre 2022Sur la somme de 2945,34 € à compter de la mise en demeure par LRAR du 16 mars 2023Sur la somme de 6147,51 € à compter de la mise en demeure par LRAR du 23 août 2023Sur la somme de 5744,88 € à compter de la mise en demeure par LRAR du 16 mai 2024Sur la somme de 6856,62 € à compter de la mise en demeure par LRAR du 16 juillet 2024Sur la somme de 8146,36 € à compter de la signification de l’assignation en date du 7 novembre 2024

CONDAMNE Madame [O] [K] épouse [S] et Monsieur [W] [S] solidairement à verser au SDC de la Résidence [Adresse 2] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le Greffier, Le Président,